인수는 0원이지만, A101호 표시변경과 가격 비교의 면적 불일치가 핵심 — 수원 해람

수원지방법원 2024타경77602. 세류동 ‘해람’ 제1동 1층 에이101호로 등기된 집합건물입니다. 감정상 이용상태는 근린생활시설이며, 표시가 변경된 현재 에이101호는 음식점으로 이용되고 에이102호는 공실입니다. 권리의 기준점은 2023.08.17. 설정된 믿음신용협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 양주신용협동조합 근저당과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기 권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 하지만 이 물건은 단순히 “감정가에서 76% 내려간 물건”으로 접근하면 안 됩니다. 등기상 전유면적과 건축물대장·현황의 호수 및 면적이 달라졌고, 비교 가능한 최근 거래도 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 권리보다 먼저 매각 대상의 물리적 범위와 환금성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당입니다. 양주신용협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당, 에이종합건설 등 5건의 가압류, 국세·지방세 관련 압류 및 경매개시결정은 모두 기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2024.11.08. 해제로 말소됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 점유 범위 확인 필요

현황조사에는 총 38명의 점유자·임차인이 기재돼 있습니다. 이 가운데 에이101호로 직접 특정된 사람은 전선자 1명이고, 박영민·정홍교 2명은 점유 호수가 특정되지 않았습니다. 나머지 35명은 다른 호수로 표시돼 있습니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2023.08.17.보다 늦어 대항력은 없습니다.

확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 전입일은 모두 말소기준일 이후이므로 대항력에 따른 보증금 승계는 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.

③ 시세 비교 — 35.46㎡ 거래로 202.7㎡를 평가할 수 없다

해람의 최근 12개월 실거래는 2건으로, 모두 전용 35.46㎡입니다. 반면 본건의 등기상 전유면적은 202.7㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 총액만 비교하면 최저가 545,027,000원은 최근 12개월 평균 201,500,000원의 270.5%지만, 이를 그대로 고평가 또는 저평가의 근거로 사용할 수는 없습니다.

최신 거래는 204,000,000원, 최근 12개월 평균은 201,500,000원입니다. 현재 실질취득액 545,027,000원은 이들 거래보다 총액 기준으로 높습니다. 다만 대상 면적과 용도가 다르므로 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 본건과 같은 면적·용도의 근린생활시설 거래 또는 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 545,027,000원 가정)

총 채권액 5,247,739,976원 중 예상배당은 537,176,730원이며, 미배당액은 4,710,563,246원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제액은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 현황상 변경된 에이101호는 음식점으로 이용 중이며 에이102호는 공실입니다. 다른 주거 호수는 단지형 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
• 건물. 2023.07.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 승강기·지하주차장·도시가스 개별난방·스프링클러 설비가 있습니다.
• 도로. 동측과 남측으로 폭 약 25미터 및 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평지·가로장방형 상업용 토지이며, 토지면적은 517.8㎡, 공시지가는 ㎡당 2,621,000원입니다.
• 규제. 과밀억제권역·비행안전제5구역·상대보호구역·시가지경관지구·중점경관관리구역 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 주거용보다 매수층이 제한되고, 본건은 4회 유찰됐으며 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.2회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확정. 등기상 에이101호 202.7㎡와 현황상 에이101호 127.08㎡·에이102호 75.62㎡의 관계를 매각목록, 건축물대장, 집합건축물 도면으로 대조해야 합니다.
• 출입구·경계 확인. 에이101호와 에이102호가 실제로 독립된 출입구와 내부 경계를 갖는지, 낙찰 후 두 공간을 모두 사용할 수 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유자 특정. 전선자의 실제 점유 면적과 호수 미특정 점유자인 박영민·정홍교의 거주 또는 사용 위치를 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 전선자의 보증금 30,000,000원·월 차임 3,200,000원 및 박영민의 보증금 170,000,000원에 관한 계약서와 확정일자·배당요구 내용을 대조해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 7건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당표를 다시 계산해야 합니다.
• 가격 비교 보완. 35.46㎡ 실거래 2건은 본건 202.7㎡와 면적이 맞지 않습니다. 동일 용도·유사 면적 근린생활시설의 매매가와 임대수익으로 응찰가를 산정해야 합니다.
• 공실·영업 상태 확인. 에이101호 음식점의 영업 지속 여부와 에이102호 공실 상태, 시설물 소유관계 및 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 법원 매각목록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸하지만, 무엇을 사는지는 다시 확인해야 한다”

이 물건은 등기상 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2023.08.17. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리와 대항력 없는 임차인은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단의 중심은 권리 소멸이 아닙니다. 등기상 에이101호 202.7㎡가 현황에서는 에이101호 127.08㎡와 에이102호 75.62㎡로 나뉘어 있고, 점유 부분 114.8100㎡인 임차인과 호수 미특정 점유자 2명이 존재합니다. 최근 실거래 역시 35.46㎡뿐이어서 현재 최저가 545,027,000원이 실제 시세보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다.

권리 인수는 0원, 물건 표시와 가격 판단은 보류. 4회 유찰이라는 숫자보다 낙찰로 정확히 취득하는 공간, 실제 점유 구획, 동일 용도·유사 면적의 수익가치를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.