인수 0원이어도 검증할 것이 많다 — 38명 점유·4회 유찰·시세표본 불일치

수원지방법원 2024타경77602. 등기상 소유자는 신웅·신휘로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 말소기준은 2023.08.17. 설정된 믿음신용협동조합 근저당권 3,000,000,000원이고, 같은 날 양주신용협동조합 근저당권 1,080,000,000원도 설정됐습니다. 이후 에이종합건설 등 가압류 5건, 국세·지방세 압류 6건과 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.

임차인도 전부 말소기준일 이후 전입했습니다. 가장 빠른 전입일은 2023.08.21.로 말소기준일인 2023.08.17.보다 늦습니다. 따라서 확인된 38명 모두 대항력이 없고, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 인수 0원과 점유·명도 난도가 낮다는 뜻은 전혀 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸형

말소기준인 믿음신용협동조합 근저당권보다 앞선 제한물권은 확인되지 않습니다. 같은 날 같은 접수번호로 설정된 양주신용협동조합 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 후순위 가압류와 세금 압류 역시 낙찰자에게 등기상 그대로 남는 권리는 아닙니다.

② 임차인 현황 — 실제 신고자 38명, 대항력은 모두 없음

보증금이 확인된 신고자는 전선자·박영민·석진우·염보라·고선희·신지혜·김현·박종찬이고, 나머지는 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자는 전원 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유·임차 신고자는 38명입니다.

③ 가격 비교 — 감정가 24%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지

현재 최저가 403,368,000원은 감정가 1,680,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 제공된 실거래는 전용 35.46㎡의 2건뿐이고, 비교대상 면적은 155.35㎡로 잡혀 있어 면적이 일치하지 않습니다. 대상과 실거래 표본의 물리적 범위가 다르므로 단순 금액 비교로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

단순 금액만 놓으면 현재 최저가는 최근 평균의 200.2%이지만, 이 비율은 면적이 일치하지 않는 표본에서 계산된 값입니다. 따라서 “최근 시세의 두 배”라고 결론 내리는 것도, “감정가 대비 76% 할인이라 싸다”고 결론 내리는 것도 모두 부적절합니다. 매각대상의 정확한 호실 수, 전유면적, 대지권 범위를 확정한 뒤 호실별 시세를 다시 맞춰야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 403,368,000원 가정)

채권 총액 5,247,739,976원 중 396,934,320원만 배당되고, 추정 미배당액은 4,850,805,656원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 이용상태·입지·공부 차이

• 이용상태. 근린생활시설 4개 호 가운데 변경된 에이101호만 음식점으로 이용되고, 에이102호와 나머지 근린생활시설은 공실입니다. 나머지 34개 호는 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 공부와 현황 차이. 제1동 제1층 에이101호 전유면적 202.7㎡는 건축물대장과 현황에서 에이101호 127.08㎡와 에이102호 75.62㎡로 분할·표시 변경됐습니다.
• 입지. 신곡초등학교 남서측 인근이며 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 동측과 남측으로 폭 약 25m 및 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·비행안전제5구역·과밀억제권역· 상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
• 위반 표시. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확정. 제2동 비101호 주소와 감정평가상 38개 호실, 대지 2필지의 관계를 매각목록 원문에서 대조하세요.
• 호실별 표시 확인. 제1동 에이101호의 분할·표시 변경이 등기부·건축물대장·현황에서 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
• 점유자 전수 확인. 38명의 실제 점유 여부, 동일 호실 복수 전입자, 전출 여부, 배당요구 여부와 인도 협의 가능성을 개별 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 보증금 미상자가 다수이고 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 임대차계약서와 매각물건명세서 최종본을 대조하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세의 종류와 금액을 확인해 실제 배당과 체납관계를 점검하세요.
• 시세 재산정. 35.46㎡ 실거래 2건을 매각대상 전체에 적용하지 말고, 포함 호실별 면적과 용도에 맞는 거래·임대 사례를 다시 조사하세요.
• 활용 규제 확인. 근린생활시설과 다세대주택이 혼합돼 있고 토지거래계약 허가구역 등에 포함되므로 취득 목적에 따른 허가와 이용 제한을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”

등기상 결론은 분명합니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류와 임차인의 전입신고는 매각으로 정리되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기 순위가 아니라 매각대상 범위와 점유관계에 있습니다.

감정가 1,680,000,000원이 403,368,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래는 면적이 일치하지 않고 38명의 점유·임차 신고와 호실 표시변경이 얽혀 있습니다. 경매 통계도 평균 3.2회 유찰·매각률 0.0%로 환금성이 낮게 나타납니다. 권리 인수는 안전하지만, 물건 특정·명도·가격 검증 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.