196,162,000원
수원지방법원 2024타경77602. 세류동 ‘해람’ 제2동 2층 비201호로, 사건상 용도는 대지이며 감정 이용상태상 건물은 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 신웅·신휘가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 2023.08.17. 믿음신용협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 말소기준이며, 같은 날 양주신용협동조합 근저당 1,080,000,000원이 설정됐습니다. 이후 가압류 4건, 경매개시결정과 국세·지방세 압류 5건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 핵심은 명확합니다. 조사 명단 38명 가운데 보증금이 확인된 인원은 8명, 확인 보증금 합계는 1,400,000,000원이고 30명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 하지만 가장 빠른 전입일도 2023.08.21.로 말소기준일 이후이므로, 제공된 판정상 전원 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 수는 그대로 38명이며, 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 제2동 제2층 비201호 (세류동, 해람) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 단지형 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 · 사용승인 2023.07.11 |
| 시세분석상 대상면적 | 156.67㎡ |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 817,000,000원 / 196,162,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 믿음신용협동조합 / 5,160,709,600원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 토지 | 세류동 460-10·460-11 · 517.8㎡ · 공시지가 2,621,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.08.17. 설정된 믿음신용협동조합 근저당입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 국세·지방세 압류는 낙찰자가 등기상 권리를 인수하는 구조는 아니지만, 당해세가 존재하면 배당에서 먼저 차감되어 근저당권자와 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 38명, 모두 대항력 없음
실제 임차인 38명
보증기관 대위·승계 신고 0명
8명 · 합계 1,400,000,000원
보증금 미상 30명
배당요구가 확인된 인원은 11명입니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 특히 박영민·정홍교는 점유부분이 특정되지 않았으므로 비201호와의 관련 여부 및 실제 점유 상태를 현황조사 원문과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전선자 | 101호 114.8100㎡ | 2024.02.16 | 30,000,000원 월 3,200,000원 | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영민 | 미상 | 2023.08.21 | 170,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석진우 | 1동 3층 에이302호 | 2024.02.05 | 190,000,000원 | 2024.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유승희 | 1동 3층 에이303호 | 2024.02.02 | 미상 | 2024.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정홍교 | 미상 | 2024.02.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염보라 | 1동 3층 에이304호 | 2023.09.19 | 170,000,000원 | 2024.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조재근 | 1동 4층 에이401호 | 2023.10.16 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고선희 | 1동 4층 에이402호 | 2023.10.23 | 210,000,000원 | 2024.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신두근 | 1동 4층 에이403호 | 2024.01.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜빈 | 1동 4층 에이404호 | 2023.09.04 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권윤오 | 1동 5층 에이501호 | 2023.09.14 | 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지혜 | 1동 5층 에이502호 | 2023.09.18 | 220,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차호재 | 1동 5층 에이502호 | 2023.11.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형숙 | 1동 5층 에이503호 | 2023.10.31 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤용희 | 1동 5층 에이504호 | 2023.09.12 | 미상 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승훈 | 1동 6층 에이601호 | 2023.09.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문병성 | 1동 6층 에이602호 | 2023.08.29 | 미상 | 2024.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남혁 | 1동 6층 에이603호 | 2023.09.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ARAKAKI MIYU | 1층 6층 에이603호 | 2023.09.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안상현 | 1동 6층 에이604호 | 2023.09.19 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현 | 1동 6층 에이605호 | 2023.11.30 | 200,000,000원 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정민 | 2동 3층 비301호 | 2023.09.04 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희철 | 2동 3층 비302호 | 2023.08.21 | 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종찬 | 2동 3층 비303호 | 2023.09.04 | 210,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지인 | 2동 3층 비304호 | 2023.10.23 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변효빈 | 2동 4층 비401호 | 2023.10.20 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오은정 | 2동 4층 비401호 | 2023.10.20 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임채은 | 2동 4층 비403호 | 2023.09.13 | 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2동 4층 비404호 | 2023.09.01 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안주하 | 2동 5층 비501호 | 2023.09.15 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혁진 | 2동 5층 비502호 | 2023.09.14 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소윤 | 2동 5층 비504호 | 2023.10.06 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변슬기 | 2동 6층 비601호 | 2023.08.31 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박강석 | 2동 6층 비602호 | 2023.09.11 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신인환 | 2동 6층 비603호 | 2023.09.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최소예 | 2동 6층 비603호 | 2024.01.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2동 6층 비604호 | 2023.10.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서민석 | 2동 6층 비605호 | 2023.08.28 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 97.4%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
최근 거래는 2026.06.과 2026.07. 두 건이며 모두 전용 35.46㎡입니다. 거래 평균은 201,500,000원, 최신 거래는 204,000,000원이고 현재 최저가는 평균의 97.4%인 196,162,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
그러나 시세분석상 대상면적은 156.67㎡로 거래 표본과 일치하지 않습니다. 용도·면적·호실 조건이 다른 거래를 단순 금액으로 비교하면 가격 판단이 왜곡됩니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 5,338,000원 낮다는 사실은 확인되지만, 이 차이를 근거로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,546,268원 |
| 2. 믿음신용협동조합 근저당 | 3,000,000,000원 | 192,615,732원 |
| 3. 양주신용협동조합 근저당 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 주식회사에이종합건설 가압류 | 430,000,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사현대렌탈서비스 가압류 | 90,380,760원 | 0원 |
| 6. 주식회사부산은행 가압류 | 143,613,717원 | 0원 |
| 7. 이천웅 가압류 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 3,546,268원을 제외한 192,615,732원이 믿음신용협동조합에 배당되고, 나머지 근저당·가압류권자는 미배당입니다. 채권 합계 5,129,994,477원 중 미배당액은 4,937,378,745원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 196,162,000원 | 192,615,732원 | 4,937,378,745원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 137,313,400원 | 134,591,012원 | 4,995,403,465원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 96,119,380원 | 93,989,231원 | 5,036,005,246원 | 0원 |
가격이 더 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 선순위 근저당 미배당액이 증가합니다. 신청채권자는 현재 회차는 물론 5회·6회 유찰 시나리오에서도 청구액을 전액 회수하지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 이용상태상 근린생활시설 4개 호실을 제외한 기호 3-19·22-38은 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 수원신곡초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장을 이용할 수 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 2023.07.11. 사용승인을 받았으며 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장, 화재탐지·스프링클러 설비가 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 폭 약 25미터 및 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 가로장방형 토지이며 근린생활시설·단지형 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·비행안전제5구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 제1동 에이101호는 건축물대장과 현황상 에이101호·에이102호로 분할 및 표시 변경됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 해람은 34세대이며 최근 확인 거래는 2건입니다. 대상면적과 거래면적이 일치하지 않아 환금성과 적정가를 별도 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 비201호의 전유부분·대지권·매각 포함 범위를 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 동일 면적 시세 확보. 35.46㎡ 거래를 156.67㎡ 대상에 직접 적용하지 말고 동일 용도·유사 면적 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 비201호 점유자 특정. 점유부분이 미상인 박영민·정홍교를 포함해 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 보증금 미상 30명과 배당요구 확인이 필요한 인원의 임대차계약서·전입세대·확정일자를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부와 예상 배당 변동을 확인하세요.
- 명도·운영비 반영. 보증금 인수는 없지만 다수 점유자 조사에 따른 명도 기간과 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 건축물 표시 확인. 건물 내 에이101호의 분할·표시변경 내역과 전체 건축물대장 현황을 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰할 사건은 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 조사된 임차인 38명의 전입일이 모두 말소기준일 이후이고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가의 24.01%까지 하락한 숫자만 보고 싸다고 판단하기에는 가격 근거가 부족합니다. 최근 실거래는 35.46㎡ 두 건에 불과하고 시세분석상 대상면적 156.67㎡와 일치하지 않습니다.
여기에 네 차례 유찰, 보증금 미상 30명, 점유부분 미상 인원, 국세·지방세 압류 5건이 겹쳐 있습니다. 권리 인수는 명확하지만 가격과 점유는 추가 검증이 필요한 물건입니다. 결론은 권리 통과, 가격·명도 보류입니다. 동일 조건의 시세와 비201호 실제 점유관계가 확인되기 전까지 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.