수원지방법원 2023타경6265. 경기도 양평군 용문면 연수리 371-4의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 현재 최저매각가는 365,842,000원으로 감정가 1,066,593,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 산정된 말소기준권리는 2025.06.05. 보국대부주식회사의 근저당권이고, 같은 날 안명애 명의의 근저당권도 설정돼 있습니다. 두 근저당권의 채권최고액은 각각 150,000,000원이며 예상배당에서는 두 채권 모두 현재 최저가에서 전액 배당되는 구조입니다.

권리만 놓고 보면 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 완성 주택과 동일하게 접근하기 어렵습니다. 목록1은 공부상 지목이 임야이지만 현황은 주거용 부지이며, 목록4는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고 내부마감이 완료되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 큰 하락폭 자체보다 실제 이용 가능 상태와 건축 관련 현황을 확인하는 것이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 예상 인수 0원, 다만 점유 확인은 별개

등기상 과거 2023.10.27. 처분금지가처분이 있었고, 해당 가처분은 목적달성으로 2025.06.05. 말소됐습니다. 같은 날 그 가처분에 기한 근저당권이 보국대부주식회사와 안명애 앞으로 각각 채권최고액 150,000,000원씩 설정됐습니다. 산정된 말소기준은 보국대부주식회사 근저당권이며, 두 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 반영돼 있습니다.

② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저가는 365,842,000원으로 감정가 1,066,593,000원 대비 34.3%입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 완성 주거상품과 달리 토지와 건물의 상태가 복합적입니다. 특히 목록4는 사용승인을 받지 않았고 내부마감도 완료되지 않았습니다. 따라서 유찰 횟수와 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

실질취득액은 현재 회차 기준 최저가 365,842,000원에 예상 인수액 0원을 더한 365,842,000원입니다. 이 금액이 투자 판단의 출발점이지만, 물건 상태와 인허가 관련 확인 없이 감정가 할인율만으로 가격 우위를 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 365,842,000원 가정)

현재 최저가에서는 채권최고액 합계 300,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 59,920,212원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 계속 0원

4회 유찰 시 매각가가 256,089,399원으로 내려가면 채권 합계 300,000,000원 중 48,295,853원이 미배당되고, 5회 유찰 시에는 매각가 179,262,579원에서 미배당이 124,047,097원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오에서 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 커지는 것과 매수인의 인수부담은 같은 개념이 아닙니다.

⑤ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 연수2리마을회관 북측 근거리에 위치하며 농가주택·전원주택·농경지·임야지대가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측 인근 간선도로에서 대중교통수단 이용이 가능해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적 661㎡, 지목 임야, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 87,700원/㎡입니다.
• 현황 차이. 공부상 지목은 ‘임야’이나 실제 현황은 ‘주거용 부지’입니다.
• 규제. 계획관리지역이며 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 목록4는 건축법상 사용승인을 받지 않았고 내부마감이 완료되지 않은 상태입니다.
• 매각 포함. 목록1 지상에 소재하는 석축·옹벽·조경수 등은 평가 및 매각에 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 사용승인 여부 확인. 목록4는 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 실제 이용 가능 상태와 필요한 절차를 직접 확인해야 합니다.
• 미완성 상태 확인. 내부마감이 완료되지 않았으므로 현장 상태를 확인해 추가 작업 범위를 판단해야 합니다.
• 공부와 현황 대조. 목록1은 공부상 임야이지만 현황은 주거용 부지입니다. 토지 현황과 공적 장부를 함께 확인하세요.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 입찰 전 대조해야 합니다.
• 규제사항 확인. 계획관리지역 외에도 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역 등 여러 제한이 중첩돼 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 목록1 지상의 석축·옹벽·조경수 등이 평가 및 매각에 포함됩니다.
• 최저가 착시 경계. 감정가 대비 34.3%와 3회 유찰만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 현황·허가·완성도를 먼저 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 현재 회차 예상 인수액은 0원이고, 최저가 365,842,000원에서는 두 근저당권 300,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 권리보다 물건의 물리적·법적 현황에 있습니다.

감정가 1,066,593,000원에서 3회 유찰돼 365,842,000원까지 내려왔지만, 목록4는 사용승인을 받지 않은 미완성 건물이고 목록1은 공부상 임야와 현황상 주거용 부지 사이에 차이가 있습니다. 여기에 여러 토지이용 제한도 중첩됩니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원 = 안전하고 저렴한 물건”으로 단순화하기보다, 현황과 인허가 상태를 확인한 뒤 실질취득액 365,842,000원의 적정성을 판단해야 하는 유형입니다.