수원지방법원 2023타경6265. 양평군 용문면 연수리 371-4의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공부상 지목이 임야지만 현황은 주거용 부지이고, 토지면적은 661㎡입니다. 목록1 지상 석축·옹벽·조경수 등은 평가와 매각에 포함됩니다. 권리관계에서는 2025년 6월 5일 설정된 보국대부주식회사와 안명애의 근저당권 각 150,000,000원이 말소기준이 되며, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기상 채무보다 건축물의 법적·물리적 완성도입니다. 목록4는 건축법상 사용승인을 받지 않았고 내부마감도 끝나지 않은 상태입니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래와 최신 거래가 확인되지 않으므로 가격 메리트를 확정할 근거는 부족합니다. 취득 후 공사비나 사용승인 관련 부담도 권리 인수액 0원과는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경6265 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 연수리 371-4 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주건축물제1동 · 일괄매각 |
| 토지 | 661㎡ · 공부상 임야 · 현황상 주거용 부지 · 완경사·사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 고명옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,066,593,000원 / 746,615,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안명애 / 37,178,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 건물 유의사항 | 목록4 건축법상 사용승인 미완료 · 내부마감 미완성 |
① 권리 흐름 — 선행 가처분은 말소, 근저당은 매각 소멸
2023년 10월 27일 보국대부주식회사와 안명애가 추가근저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분을 등기했으나, 이 가처분은 목적 달성으로 2025년 6월 5일 말소됐습니다. 같은 날 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 보국대부주식회사와 안명애 앞으로 각각 설정됐고, 이 근저당권들이 말소기준입니다. 등기상 경매개시결정은 2025년 7월 18일 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격·물건성 — 70%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 746,615,000원으로 감정가 1,066,593,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 현재 회차에서는 746,615,000원입니다. 다만 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 746,615,000원 | 0원 | 436,748,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 522,630,499원 | 0원 | 215,004,194원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 365,841,349원 | 0원 | 59,919,570원 | 0원 |
세 시나리오 모두 두 근저당권의 채권최고액 합계 300,000,000원이 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락은 권리 인수액 증가로 상쇄되는 구조가 아닙니다. 그러나 실제 경제적 취득비용에는 사용승인 문제 확인, 내부마감 공사와 현황 정비에 필요한 부담이 별도로 더해질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 746,615,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,866,150원 |
| 1. 근저당 · 보국대부주식회사 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 근저당 · 안명애 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 436,748,850원 |
현재 최저가 가정에서는 두 근저당권이 채권최고액 기준으로 전액 배당되고 소유자에게 436,748,850원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평군 용문면 연수리 연수2리마을회관 북측 근거리에 위치하며, 농가주택·전원주택·농경지·임야가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측 인근 간선도로에서 대중교통수단을 이용할 수 있어 교통여건은 보통입니다.
- 토지 형태. 토지면적 661㎡, 완경사 사다리형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 ㎡당 87,700원입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역 2권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 임야지만 현황은 주거용 부지입니다. 목록1 지상의 석축·옹벽·조경수 등은 평가와 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 농가주택·전원주택·농경지·임야가 혼재하는 입지이고 사용승인 미완료 건물이 포함돼, 일반 주거용 부동산보다 매수자 검토항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록4 사용승인. 사용승인을 받지 못한 구체적 사유, 보완공사 가능 여부와 절차를 양평군 담당 부서 및 원본 건축관계서류로 확인하세요.
- 내부마감 상태. 내부마감 미완성 범위와 잔여공사비를 현장에서 확인하고, 이를 응찰가 상한에 반영하세요.
- 지목·현황 차이. 공부상 임야와 현황상 주거용 부지의 차이가 인허가·대지 이용·향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 규제 중첩. 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 중첩 규제에 따른 건축·용도변경 제한을 점검하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 점유원인, 인도 가능 시기를 확인하세요.
- 공동담보 범위. 근저당 공동담보로 표시된 연수리 371-4, 672-10, 672-11의 관계와 실제 매각목록을 원본 서류로 대조하세요.
- 사건번호 대조. 본건 표기는 2023타경6265이나 건물 등기상 경매개시결정에는 2025타경31452가 표시돼 있으므로 매각공고와 등기 원본에서 사건 연결관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 토지·전원주택·미완성 건물의 최근 거래와 개별 공사비를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 예상배당상 매수인 인수가 0원이고 말소기준 근저당 2건도 전액 배당되는 구조라, 등기상 권리분석만 보면 비교적 명료합니다. 그러나 목록4의 사용승인 미완료와 내부마감 미완성, 공부상 임야와 현황상 주거용 부지의 차이, 여러 토지이용규제가 동시에 존재합니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 746,615,000원이지만 최근 실거래 근거가 확인되지 않아 시세보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 취득세·등기비용뿐 아니라 잔여공사와 사용승인 관련 부담까지 더한 금액이 실질적인 투자원가가 됩니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현장·인허가 검증은 필수입니다.