수원지방법원 2023타경38439. 여주시 교동 391-1에 위치한 대지와 요양원 시설의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 구조이며, 현재 노유자시설인 파블러스 요양원으로 이용 중입니다. 토지면적은 5,020.0㎡이고, 지목은 대지입니다.
감정가가 134억 원대에 이르는 특수용도 부동산으로, 이미 3회 유찰되어 최저가가 65억 원대까지 내려왔습니다. 가격 하락 폭은 크지만 일반 주거용 부동산과 달리 요양원으로서의 계속 사용 가능성, 다른 용도로의 전환 가능성, 시설 운영 및 점유관계, 실제 매수 수요를 함께 따져야 합니다.
권리관계에서는 2021.01.22. 여주축산업협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 가남농업협동조합 근저당권과 이후 설정된 반성덕의 근저당권, 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 주민등록 전입자 5명과 요양원 실제 점유자의 관계가 아직 명확하지 않다는 점은 권리 말소와 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경38439 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 교동 391-1 도로명주소: 경기도 여주시 교동로 73 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 노유자시설(파블러스 요양원) |
| 토지면적 / 지목 | 5,020.0㎡ / 대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 높이 20.1m |
| 공부상 소유자 | 주식회사파블러스요양원 |
| 감정가 | 13,454,353,680원 |
| 최저매각가 | 6,592,634,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 신청채권액 | 6,899,051,052원 |
| 경매개시결정 | 2023.11.20 · 농업협동조합자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기 발급일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리
핵심은 을구 21번의 공동 설정 근저당권입니다. 여주축산업협동조합 근저당권 4,537,000,000원이 말소기준으로 지정되어 있고, 가남농업협동조합 근저당권 3,588,000,000원도 같은 날 동일 접수번호로 설정되었습니다. 두 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사에 각각 이전되었습니다.
따라서 가남농업협동조합 근저당권을 설정일이 늦은 일반 후순위 권리로 설명해서는 안 됩니다. 동일 접수 근저당권 사이의 실제 배당순위와 채권양도에 따른 권리 귀속은 원본 확인이 필요합니다. 현재 예상배당표는 제공된 배당 순서를 그대로 반영한 추정치입니다.
② 점유관계 — 전입자 5명, 보증금 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 주민등록 전입자는 5명입니다. 모두 말소기준일인 2021.01.22. 이후 전입하여 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 주민등록 전입 사실만으로 각 전입자가 독립적인 임대차계약을 체결한 임차인인지, 요양원과 어떤 관계로 거주하거나 점유하는지 확정할 수 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부 또한 확인되지 않았습니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영금 | 2022.12.05 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 일반적 인수 대상 아님 · 확인 필요 |
| 임천임 | 2023.09.07 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 일반적 인수 대상 아님 · 확인 필요 |
| 서명수 | 2023.09.08 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 일반적 인수 대상 아님 · 확인 필요 |
| 임인영 | 2021.05.18 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 일반적 인수 대상 아님 · 확인 필요 |
| 이준 | 2021.10.12 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 일반적 인수 대상 아님 · 확인 필요 |
전입일 기준 대항력 판정입니다. 확정일자와 보증금 및 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 우선변제권이나 최우선변제 여부까지 확정한 것은 아닙니다. 승계란의 표기는 후순위 전입 사실에 따른 일반적 판단이며, 다른 권원이나 별도 점유자는 검증이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 대비 할인은 아니다
현재 최저매각가는 6,592,634,000원으로 감정가 13,454,353,680원의 49%입니다. 세 차례 유찰로 입찰 문턱이 크게 낮아졌지만, 이 물건은 일반 아파트가 아닌 요양원으로 이용되는 특수용도 시설입니다.
비교 가능한 최근 실거래가격과 거래 추세가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가의 차이만으로 수익이나 가격 메리트를 산정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 49% | 6,592,634,000원 | 3회 유찰 |
| 4회 유찰 시 | 39.2% | 5,274,107,200원 | 가정 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 31.36% | 4,219,285,760원 | 가정 시나리오 |
후속 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오이며 실제 매각 일정이나 변경된 최저가를 확정하는 정보가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,592,634,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용과 근저당권 배당이 매각대금 전액을 소진하는 구조입니다. 제공된 배당모형에서는 여주축산업협동조합 관련 근저당권에 전액, 가남농업협동조합 관련 근저당권에 일부 배당이 이루어지고 그 밖의 후순위 채권에는 배당이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 68,326,340원 |
| 1. 여주축산업협동조합 근저당권 | 4,537,000,000원 | 4,537,000,000원 |
| 2. 가남농업협동조합 근저당권 | 3,588,000,000원 | 1,987,307,660원 |
| 3. 김광수 가압류 | 837,731,506원 | 0원 |
| 4. 반성덕 근저당권 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사 유니프라자 가압류 | 3,858,250원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 9,966,589,756원 | 6,524,307,660원 |
근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액 기준의 추정배당입니다. 집행비용 68,326,340원은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 동일 접수 근저당권 간 실제 배당순위와 채권양수인에 대한 지급 내역은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수 위험의 구분
| 시나리오 | 예상 채권자 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 6,524,307,660원 | 3,442,282,096원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 5,218,966,128원 | 4,747,623,628원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 4,174,692,902원 | 5,791,896,854원 | 0원 |
배당모형에서는 추가 유찰 시에도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 하지만 이는 확인되지 않은 임대차보증금, 조세 관련 배당 변동, 별도 점유권원 및 토지 권리 등에 관한 완전한 검증 결과가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경기도 여주시 교동의 여주역 동남측 인근입니다. 주변은 여주역세권도시개발구역으로 나지, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 개발 진행 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 경강선 여주역이 있습니다. 차량으로 약 8~9분 거리에 영동고속도로 여주IC 진출입로가 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 돌붙임·그라스 커튼월·스톤코트 등의 마감이며 높이는 20.1m입니다.
- 설비. 천장매립형 냉난방, 위생·급배수, 화재경보, 자가발전 설비 및 승객용 엘리베이터 1대·병원용 엘리베이터 1대가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 노유자시설인 파블러스 요양원으로 이용 중입니다. 일반적인 주택이나 상업용지의 가격 기준을 그대로 적용하기 어려우므로 시설 사용 가능성과 운영 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 5,020.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역입니다. 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 478,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역 및 자연녹지지역에 해당하며 철도보호지구, 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등도 확인됩니다. 용도변경이나 개발을 검토한다면 관계 법령과 인허가 요건 확인이 필요합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물의 매각 포함 및 면적 산입 관계는 별도 확인 사항입니다.
- 환금성. 요양원으로 이용되는 특수용도 시설로서 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 3회 유찰 이력이 있으나 실제 매매 가능한 시장가격과 매수층의 규모는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 등기부 원본. 건물 등기와 별도로 여주시 교동 391-1 토지의 권리관계 및 공동담보를 확인하고, 일괄매각 대상 전체의 인수사항을 검증하세요.
- 동일 접수 근저당권. 을구 21번의 여주축산업협동조합 및 가남농업협동조합 근저당권에 관한 채권양도, 실제 채권잔액 및 배당순위를 확인하세요.
- 전입자 5명. 전입자 각각의 실제 점유 여부, 임대차계약 관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 시설 운영자와의 관계를 확인하세요.
- 요양원 점유 및 운영. 현장조사를 통해 운영 주체, 시설 이용자 및 실제 점유 상태를 확인하고 매수 후 건물 인도 또는 계속 사용 가능성을 검토하세요.
- 매각 범위. 일괄매각 대상 토지·건물과 제시외 건물 기호 (ㄴ, ㄷ)의 포함 관계를 감정평가서 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 체납 여부와 당해세 해당 여부, 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 용도 및 인허가. 노유자시설의 계속 사용과 다른 용도로의 활용에 필요한 법적 제한 및 인허가 사항을 확인하세요.
- 시세 검증. 요양원 등 유사 특수용도 부동산의 최근 거래 및 매수 수요를 확인하고 현재 최저가 6,592,634,000원의 적정성을 별도로 평가하세요.
- 현장 상태. 노후 상태, 주요 설비 작동 여부, 추가 시설투자 및 인도에 필요한 비용을 확인하세요.
- 최신 매각조건. 매각기일 2026.09.30 전에 기일 변경 여부, 매각물건명세서 정정 및 등기 변동을 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”
이 사건은 감정가 13,454,353,680원에서 3회 유찰되어 최저가가 6,592,634,000원으로 내려온 요양원 시설입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각 소멸 구조이고, 현재 배당모형에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
그러나 전입자 5명의 보증금과 실제 점유관계, 일괄매각 대상 토지의 권리, 조세 및 배당순위를 확인해야 합니다. 요양원으로 이용되는 특수용도 시설이라는 점에서 일반적인 주거용 부동산보다 사용 및 환금성 검토도 중요합니다.
현재 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았으므로 감정가 대비 큰 할인 폭을 실제 저가 매수의 근거로 사용할 수 없습니다. 권리는 추가 원본 확인이 필요하고, 가격과 환금성은 아직 검증되지 않은 상태입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔는지가 아니라, 해당 시설을 실제로 어떤 조건에 취득하고 활용하거나 다시 매각할 수 있는지 확인하는 데 있습니다.
