수원지방법원 2024타경3720. 여주시 세종대왕면 광대리 500-7의 기타 + 토지 물건입니다. 감정가는 2,743,744,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,338,790,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2016.01.25 중소기업은행 근저당권 1,776,000,000원입니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정과 후순위 가압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위가 소멸하니 안전하다”로 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되고, 그중 조우성·주식회사 에스제이테크·최진호는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 특히 최진호는 보증금 126,000,000원, 주식회사 에스제이테크는 보증금 10,000,000원·월세 1,500,000원이 확인되지만 전입일이 없어 선후관계를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3720 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 세종대왕면 광대리 500-7 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 공장용지 · 5,050㎡ · 공업용 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 주식회사에스제이테크 |
| 감정가 / 최저가 | 2,743,744,000원 / 1,338,790,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,615,875,006원 |
| 경매개시 채권자 | 중소기업은행의 양수인 유아이제삼십육차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 세금은 배당순위 확인
말소기준은 2016.01.25 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,776,000,000원입니다. 이후 등기된 국세·여주시·국민건강보험공단 압류와 2024년 경매개시결정, 서울보증보험주식회사·최경순 가압류는 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 신고 8명, 그중 3명은 대항력 미상
현황조사 등에 나타난 신고는 9건이지만, PATALINGHUG MARJUN은 ARAGON JEFFREY 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차·점유 신고는 8명으로 봅니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| ARAGON JEFFREY | - | 2023.03.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| CALVELO CHRISTIAN VINCENT | - | 2022.06.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| TIT SOTHEA | - | 2023.11.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| SAN SAL | - | 2022.11.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| HO ANH DUNG | - | 2024.02.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 조우성 | 494㎡ | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 주식회사 에스제이테크 | 120㎡ | 미상 | 10,000,000원 월세 1,500,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 최진호 | 90평 · 사무실 | 미상 | 126,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 2024.08.09 |
| PATALINGHUG MARJUN | ARAGON JEFFREY 승계 | 2022.06.16 | 별도 합산 안 함 | 승계 중복신고 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 1,338,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,787,900원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,776,000,000원 | 1,323,002,100원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,302,269원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 최경순 | 23,435,639원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,814,737,908원 중 1,323,002,100원이 배당되고, 현재 회차 미배당은 491,735,808원입니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·매각조건 메모
- 토지. 공장용지 5,050㎡, 공업용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 123,300원/㎡입니다.
- 일괄매각. 토지·건물과 함께 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 TEE/소켓 확관기 외 77점이 매각범위에 포함됩니다.
- 기계기구 확인. 77점 중 소재불명 46점, 동일성 확인 불가 6점은 제외됩니다.
- 제시외 건물. 목록 1 지상 제시외 건물 1-1~1-10은 평가·매각에 포함되지만, 컨테이너박스 6개동과 판넬구조 숙고, 내부 컨테이너 1동 등 일부는 매각에서 제외됩니다.
- 부합물. 석축·수목·콘크리트 지면 포장·울타리·전력설비·위생설비·차양막 및 기타 부합물은 평가·매각에 포함됩니다.
- 건물면적 차이. 목록 6 건물의 1층 면적은 등기사항전부증명서상 195㎡, 일반건축물대장상 198㎡이며 감정은 일반건축물대장을 기준으로 했습니다.
- 경계. 인접지와의 지적경계가 불명확해 추후 측량 등 정확한 경계 확인이 필요합니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 1,338,790,000원 | 1,323,002,100원 | 491,735,808원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 937,153,000원 | 925,381,470원 | 889,356,438원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 656,007,100원 | 647,047,029원 | 1,167,690,879원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 배당모형상 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산되지만, 채권자 미배당은 크게 증가합니다. 다만 이 수치는 대항력 미상 점유자에 대한 실제 인수 여부를 확정하는 자료가 아닙니다. 미상 임차인의 선순위성이 확인되면 실질취득 구조 자체가 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 3명 확인. 조우성·주식회사 에스제이테크·최진호의 전입·사업자등록 시점과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 최진호 보증금. 보증금 126,000,000원, 배당요구일 2024.08.09가 확인됩니다. 전입일이 미상이므로 말소기준권리와의 선후관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 주식회사 에스제이테크. 120㎡, 보증금 10,000,000원·월세 1,500,000원으로 조사됐으나 전입신고일은 확인되지 않았습니다.
- 승계 중복신고 제외. PATALINGHUG MARJUN은 ARAGON JEFFREY 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로 별도 보증금을 합산하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당 선순위가 달라질 수 있습니다.
- 기계기구 실물 확인. 매각대상 77점 중 소재불명 46점, 동일성 확인 불가 6점이 있어 감정목록과 현장을 직접 대조해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 컨테이너박스 6개동, 판넬구조 숙고, 내부 컨테이너와 일부 제시외 구조물은 매각에서 제외됩니다.
- 토지 경계 확인. 인접지와 지적경계가 불명확하므로 필요시 측량을 통해 정확한 경계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 점유와 매각범위
현재 최저매각가는 감정가 2,743,744,000원에서 1,338,790,000원까지 내려와 감정가의 48.79%입니다. 하지만 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하기는 어렵습니다. 등기상 말소구조는 비교적 명확하지만, 대항력 미상 점유자 3명이 남고, 매각대상 기계기구의 소재불명·동일성 문제와 제시외 물건의 포함·제외, 불명확한 지적경계도 확인해야 합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 실제로 무엇을 인수하고, 무엇을 넘겨받으며, 어떤 점유관계를 정리해야 하는가입니다. 배당모형상 인수액은 0원이지만 미상 임차관계가 확정되기 전에는 그 수치를 실제 최종 인수액으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
