수원지방법원 2024타경3720. 여주시 세종대왕면 광대리 500-7의 토지와 건물, 공장저당 기계·기구가 함께 매각되는 복합 물건입니다. 토지는 공장용지 5,050㎡이고 이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 주식회사에스제이테크이며, 신청채권자는 중소기업은행의 양수인 유아이제삼십육차유동화전문 유한회사, 청구액은 1,615,875,006원입니다.
가격은 감정가 2,743,744,000원에서 1회 유찰 후 1,912,557,000원으로 831,187,000원 낮아졌습니다. 다만 이 사건은 토지·건물·기계와 제시외 건물이 섞인 일괄매각이고, 일부 기계와 구조물이 제외됩니다. 동종 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3720 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 세종대왕면 광대리 500-7 · 도로명주소 경기도 여주시 능서면 광대2길 180-168 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지·공업용 · 토지 5,050㎡ |
| 소유자 | 주식회사에스제이테크 |
| 감정가 / 최저가 | 2,743,744,000원 / 1,912,557,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행의 양수인 유아이제삼십육차유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 1,615,875,006원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 토지 현황 | 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 123,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 산정된 말소기준과 말소 이력을 함께 확인
현재 배당표는 2007.06.26. 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조를 적용하고 있습니다. 그 모형에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 2016.01.25. 중소기업은행 근저당 1,776,000,000원, 2016년 이후의 국세·지방세 및 사회보험 관련 압류, 2024.07.02. 경매개시결정, 2024년 가압류 2건 등이 이어집니다. 특히 국세·지방세 압류는 당해세에 해당하면 배당 순위와 후순위 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 신고 8건, 대항력 미상 3건
총 9건의 신고 가운데 PATALINGHUG MARJUN은 ARAGON JEFFREY 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외한 실제 임차·점유 신고는 8건입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ARAGON JEFFREY | 미상 | 2023.03.15 | 미상 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| CALVELO CHRISTIAN VINCENT | 미상 | 2022.06.16 | 미상 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| TIT SOTHEA | 미상 | 2023.11.01 | 미상 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| PATALINGHUG MARJUN | 중복신고 | 2022.06.16 | 별도 합산 안 함 | 없음* | 별도 판단 제외 | ARAGON 보증금 승계 |
| SAN SAL | 미상 | 2022.11.17 | 미상 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| HO ANH DUNG | 미상 | 2024.02.14 | 미상 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| 조우성 | 494㎡ | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 에스제이테크 | 120㎡ | 미상 | 10,000,000원 / 월 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최진호 | 90평 · 사무실 | 미상 | 126,000,000원 / 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.08.09 · 미상 | 해당 없음 |
* 전입일이 확인된 신고는 제시된 2007.06.26. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 산정됐습니다. 다만 해당 근저당의 2008.10.30. 말소 이력이 있으므로 실제 말소기준권리 확정 후 다시 판정해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 메리트는 다르다
현재 최저가는 1,912,557,000원으로 감정가 2,743,744,000원의 69.71%입니다. 2회 유찰 시 1,338,789,900원, 3회 유찰 시 937,152,930원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 토지 5,050㎡, 여러 건물, 제시외 건물, 공장저당 기계·기구가 섞인 복합 자산이므로 단순한 감정가 할인율은 시세 비교값이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,912,557,000원 | 69.71% | 6,519,939,418원 | 150,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 1,338,789,900원 | 48.79% | 7,087,968,847원 | 150,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 937,152,930원 | 34.16% | 7,485,589,447원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,912,557,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,525,570원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 975,000,000원 | 975,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 부경판넬공업 주식회사 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 이재헌 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 42,500,000원 | 42,500,000원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 7,500,000원 | 7,500,000원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 삼광산업주식회사 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 8. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 566,031,430원 |
| 9. 을구 7번 근저당권 · 주식회사한국씨티은행 | 1,430,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 16번 가압류 · 정수중 | 13,232,940원 | 0원 |
| 12. 을구 12번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,488,000,000원 | 0원 |
| 13. 을구 13번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 14. 을구 16번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,776,000,000원 | 0원 |
| 15. 갑구 35번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,302,269원 | 0원 |
| 16. 갑구 36번 가압류 · 최경순 | 23,435,639원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 8,410,970,848원 중 1,891,031,430원이 배당되고 6,519,939,418원이 미배당되는 모형입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 매각 포함·제외 범위 — 현장 대조가 가격분석의 출발점
- 일괄매각. 토지와 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구가 함께 매각됩니다.
- 기계·기구. TEE·소켓 확관기 외 77점이 대상이나 소재불명 46점과 동일성 확인 불가 6점은 제외됩니다.
- 매각 포함 제시외 건물. 목록 1 지상의 제시외 건물 1-1부터 1-10까지는 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외 구조물. 컨테이너박스 6개동과 판넬구조 숙고, 목록 1-5 내부 컨테이너 1동은 제외됩니다.
- 추가 제외물. 개사, 견사, 비닐하우스, 휴게소 등 제시외 구조물은 매각에서 제외됩니다.
- 부합물. 석축, 수목, 콘크리트 바닥 포장, 매쉬휀스, 전력·위생설비, 차양막과 기타 부합물은 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 면적 차이. 목록 6 건물의 1층 면적은 등기사항전부증명서상 195㎡, 일반건축물대장상 198㎡이며 감정평가는 198㎡를 기준으로 했습니다.
- 지적경계. 인접지와의 경계가 불명확해 측량 등을 통한 정확한 경계 확인이 필요합니다.
⑥ 토지 규제·환금성 메모
- 토지. 공장용지 5,050㎡, 공업용 이용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되고 보전관리지역과 접합니다.
- 중첩 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 산지 관계. 준보전산지와 접합니다.
- 공시지가. 123,300원/㎡입니다.
- 환금성. 토지·다수 건물·기계·점유관계와 환경 관련 규제가 결합된 공업용 복합 자산으로, 일반적인 단일 토지나 주거용 자산보다 매수 검토 범위가 넓습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2007.06.26. 신한은행 근저당과 2008.10.30. 말소 이력을 최신 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 실제 임차·점유 신고 8건의 계약서, 사업자등록, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 최진호 보증금. 보증금 126,000,000원과 배당요구일 2024.08.09.는 확인되나 대항력·우선변제권은 미상입니다.
- 중복신고 제외. PATALINGHUG MARJUN은 ARAGON JEFFREY 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요.
- 측량. 인접지와 지적경계가 불명확하므로 현황측량과 경계침범 여부를 검토하세요.
- 기계 목록 대조. 77점 중 소재불명 46점, 동일성 확인 불가 6점의 제외 범위를 현장에서 확인하세요.
- 제외 구조물. 컨테이너박스 6개동, 내부 컨테이너 1동 및 기타 제외 구조물의 소유관계와 철거비를 확인하세요.
- 건물 면적. 목록 6의 195㎡와 198㎡ 차이가 이용·인허가·가격에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 69.71%라는 이유만으로 시세 할인으로 보지 말고 토지·건물·기계의 개별 현장가치를 다시 산정하세요.
맺으며 — 할인율보다 확인해야 할 항목이 많다
현재 회차의 배당모형만 보면 최저가 1,912,557,000원, 매수인 인수 0원입니다. 그러나 배당모형의 0원과 실제 권리위험 0은 같은 말이 아닙니다. 실제 임차·점유 신고 8건 중 3건은 대항력 가능·미상이고, 산정된 말소기준권리에는 말소 이력이 함께 존재합니다. 국세·지방세 압류 9건, 불명확한 지적경계, 매각에서 제외되는 구조물과 기계도 확인해야 합니다.
감정가에서 30.29% 낮아진 가격은 검토를 시작할 근거일 뿐, 시세 메리트의 증거는 아닙니다. 이 사건은 권리 원본, 임대차, 세금, 측량, 기계 목록, 제외물건을 모두 현장에서 닫은 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있는 확인형 물건입니다. 결론은 가격 검토 가능, 권리와 현장 확인 전 입찰 보류입니다.