수원지방법원 2024타경3782. 양평군 용문면 오촌리의 동·식물관련시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 재배사와 사무실 등으로 이용 중이며, 경량철골구조 단층 건물입니다. 말소기준권리는 2022년 7월 15일 양동신용협동조합의 채권최고액 78,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권, 전세권, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순위만 보고 “모두 소멸하니 깨끗하다”고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 목록 1 토지의 을구 7번, 목록 3·4 토지의 을구 1번에 설정된 2021년 9월 29일자 지상권이 매수인 인수권리로 적혀 있습니다. 지상권자인 양동신용협동조합의 말소동의서가 제출되어 있어 배당 계산상 금전 인수액은 0원으로 산정되지만, 실제 등기 말소 접수·완료와 매각조건 반영 여부를 확인하기 전에는 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3782 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 오촌리 115-2 · 경기도 양평군 용문면 은행나무길 363-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설(재배사, 사무실 등) |
| 건물구조 | 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층 · 샌드위치복합판넬 마감 |
| 토지 | 495㎡ · 지목 전 · 완경사 · 사다리형 · 도로접면 자료상 맹지 |
| 소유자 | 최주연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 218,552,500원 / 52,475,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양동신용협동조합 / 68,240,721원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 일괄매각 조건 | 목록 1·3·4 농지취득자격증명 필요 · 목록 2 소재 제시외 창고 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 지상권은 말소 완결 확인
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 등기상 박은숙 명의의 전세금 150,000,000원 전세권이 있으나, 2022년 9월 13일 접수된 후순위 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 전세권의 범위는 농업용 버섯재배사 전부이고, 존속기간은 2022년 7월 25일부터 2024년 7월 25일까지입니다. 실제 점유자와 시설 사용관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 실거래 근거는 없다
현재 최저매각가는 52,475,000원으로 감정가 218,552,500원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 일반 주거용이 아니라 재배사·사무실로 이용되는 동·식물관련시설과 농지입니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 제시되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 52,475,000원 | 24.01% | 266,038,400원 |
| 5회 유찰 시 | 36,732,500원 | 16.81% | 281,497,535원 |
| 6회 유찰 시 | 25,712,750원 | 11.77% | 292,318,930원 |
유찰이 이어질수록 매수인의 진입가격은 낮아지지만, 동시에 채권자 미배당액은 266,038,400원 → 281,497,535원 → 292,318,930원으로 커집니다. 이 수치는 매수인이 인수하는 금액이 아니라 배당으로 회수되지 못하는 채권액입니다. 따라서 “미배당이 크다”는 이유로 매수인 부담이 증가하는 것은 아니지만, 최저가 하락 자체도 시세 대비 저렴함을 증명하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,344,550원 |
| 1. 근저당 · 양동신용협동조합 | 78,000,000원 | 51,130,450원 |
| 2. 후순위 근저당 · 양동신용협동조합 | 84,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 박은숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,168,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 317,168,850원 중 51,130,450원이 배당되고, 미배당액은 266,038,400원입니다. 신청채권자의 청구액은 68,240,721원이며 예상배당액 51,130,450원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표·토지 자료 기준)
- 주위환경. 양평군 용문면 오촌리 점촌교 서측 인근으로, 농경지·야산·농가주택·전원주택이 형성되어 있고 간선도로변에 일부 근린생활시설이 산재합니다.
- 교통. 감정평가 현장조사에는 왕복 2차선 은행나무길 도로변으로 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
- 진입관계. 토지특성 자료의 도로접면은 맹지로 표시되어 있습니다. 현장조사의 간선도로변·차량접근 가능 평가와 차이가 있으므로 각 매각목록의 법적 진입로, 도로지분과 통행권을 필지별로 확인해야 합니다.
- 이용상태. 건물은 동·식물관련시설인 재배사와 사무실 등으로 이용 중이며, 급·배수설비와 기본적인 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지규제. 자연환경보전지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 2권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역과 영농여건불리농지에 해당합니다.
- 토지현황. 목록 3·4는 공부상 지목이 전이지만 현황은 도로입니다. 목록 1·3·4는 농지취득자격증명 제출 대상입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 54,300원/㎡이며, 확인된 토지면적은 495㎡입니다.
- 제시외 물건. 목록 2 소재 제시외 창고가 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·3·4에 대해 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출하면 입찰보증금이 반환되지 않습니다. 입찰 전에 발급 가능 여부부터 확인해야 합니다.
- 지상권 말소 확인. 양동신용협동조합의 말소동의서 제출 사실만 확인하지 말고, 최신 등기부의 말소 여부와 법원 기록상 매각조건 변경·정정 여부를 대조해야 합니다.
- 필지별 도로관계. 현장조사는 차량 접근이 용이하다고 평가하지만 토지 자료에는 맹지로 표시되어 있습니다. 현황도로인 목록 3·4의 소유관계와 법적 통행 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 재배사·사무실과 제시외 창고의 실제 점유자, 시설물 소유관계와 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·인허가. 자연환경보전지역과 수질·배출시설 관련 제한이 중첩되어 있습니다. 계획한 재배·창고·사무실 용도의 허용 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 토지·건물의 개별 가치와 활용 가능성을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 관련 행정자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
현재 최저가는 감정가의 24.01%인 52,475,000원이고, 배당 계산상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 후순위 근저당·전세권·가압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 채권액이 아니라 토지와 시설을 실제로 취득하고 사용할 수 있는지입니다.
명세서상 선순위 지상권에는 말소동의서가 제출되어 있으나 말소 완결 확인이 필요하고, 목록 1·3·4의 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않습니다. 감정평가상 차량 접근이 가능하다는 내용과 토지 자료의 맹지 표기도 함께 검증해야 합니다. 여기에 특수용도 시설과 다수의 토지규제가 겹쳐 환금성 판단도 보수적으로 해야 합니다. 가격은 낮아졌지만, 권리·행정·활용 조건이 정리된 뒤에야 그 가격의 의미를 평가할 수 있는 물건입니다.
