수원지방법원 2025타경1129. 화성시 향남읍 ‘향남시범살구꽃마을한일베라체아파트’ 1304동 404호입니다. 감정가 577,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 403,900,000원, 감정가의 70.0%입니다. 소유자 안경호는 2017.04.25. 거래가 346,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권 297,600,000원이 설정됐습니다.
권리 흐름에서 가장 중요한 것은 오래된 등기를 단순히 날짜순으로만 읽지 않는 것입니다. 2009.03.03. 설정된 하나은행 근저당권 280,800,000원은 2013.08.20. 말소됐고, 2016.09.30. 설정된 삼성화재 근저당권 268,800,000원도 2017.04.25. 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 기준 말소기준은 안경호의 소유권 취득일과 같은 날 설정된 2017.04.25. 국민은행 근저당권으로 보는 것이 등기 흐름에 부합합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 행정리 494 향남시범살구꽃마을한일베라체아파트 1304동 4층 404호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 향남읍 행정중앙1로 95 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 벽식구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 4층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 안경호 (2017.04.25. 거래가 346,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 577,000,000원 / 403,900,000원 (1회 유찰·감정가 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 376,415,545원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당을 제외하고 읽어야 한다
매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 확인된 임차인도 없으므로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지는 현장조사와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
압류 이력은 4건입니다. 2020년 국민건강보험공단 압류와 2021년 국세 압류는 각각 2020.10.29.과 2023.05.26. 해제로 말소됐습니다. 현재 등기상 남아 있는 압류는 2024.03.28. 국세 압류와 2025.02.21. 국민건강보험공단 압류입니다. 매각으로 소멸하더라도 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 체납세액 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 감정가 70%만으로는 ‘싼 물건’이 아니다
현재 최저가는 403,900,000원으로 감정가 577,000,000원의 70.0%입니다. 그러나 단지의 최근 실거래 금액과 최근 낙찰금액이 확인되지 않았고, 시세 검색 기준 115.974㎡도 본건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 577,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 403,900,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70.0% |
| 권리상 실질취득 | 403,900,000원 | 매수인 인수 0원 |
| 단지 평균 유찰 | 1.0회 | 현재 회차와 동일 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0.0% | 최근 낙찰가 없음 |
| 단지 규모 / 준공 | 478세대 | 2008.09.30. 준공 |
③ 예상배당표 (매각가 403,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,439,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 280,800,000원 | 280,800,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 268,800,000원 | 116,661,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 297,600,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 159,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,106,700,000원, 채권자 배당액은 397,461,000원, 미배당액은 709,239,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 행정초등학교 동측 인근으로 중소규모 아파트단지와 근린주택이 혼재합니다. 상업지역 중심 접근성, 교통 편의성과 주거 쾌적성을 종합한 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측과 동측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있어 도로상태는 무난합니다.
- 건물. 벽식구조 철근콘크리트지붕 20층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스와 지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·향남1지구 지구단위계획구역·성장관리권역이며, 교육환경 절대보호구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 아파트 부지로 지목은 대, 공시지가는 1,467,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 478세대, 2008.09.30. 준공 단지이나 최근 실거래 및 경매 낙찰금액이 확인되지 않아 구체적인 환금가격은 별도 조사해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 말소 완료된 하나은행·삼성화재 근저당을 제외하고 2017.04.25. 국민은행 근저당권을 기준으로 등기부 원본을 다시 검토하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 근저당이 배당받고 현존 국민은행 근저당은 0원으로 계산된 모순이 있어 배당 순위를 그대로 신뢰하면 안 됩니다.
- 체납세액 확인. 2024년 국세 압류와 2025년 국민건강보험공단 압류가 남아 있습니다. 당해세 해당 여부와 구체적 체납액을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서와 현장 방문으로 점유자를 확인하세요.
- 시세 원본 조사. 최근 실거래가와 면적 일치 표본이 없으므로 동일 단지·동일 면적의 국토교통부 실거래 및 현장 호가를 별도로 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소에 미납액을 확인하세요.
- 매각서류 대조. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음이지만 입찰 전 최신 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 배당표는 다른 문제다”
이 물건은 확인된 임차인이 없고 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액 0원이라는 결론 자체는 비교적 분명합니다. 그러나 배당 시뮬레이션은 이미 말소된 하나은행과 삼성화재 근저당을 선순위로 배당하고, 현존하는 국민은행 근저당에는 0원을 배당하는 모순을 안고 있습니다. 권리 소멸 여부와 배당 결과를 혼동하면 안 됩니다.
가격 역시 감정가 577,000,000원에서 403,900,000원으로 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 최근 실거래와 최신 낙찰가가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 배당표와 가격은 보류입니다. 등기부의 말소 이력, 당해세, 실제 점유와 동일 면적 시세를 다시 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 검증형 물건입니다.
