수원지방법원 2025타경1158. 화성시 우정읍 조암리 경동주택 B동 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 조명란 씨가 2014.03.14. 거래가액 42,000,000원에 취득했고, 같은 날 경기화성새마을금고 앞으로 채권최고액 20,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 서세원 근저당과 가압류 6건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 말소기준보다 앞선 근저당권들이 기록되어 있지만, 국민은행 근저당은 2002.02.27., 오영자 근저당 2건은 각각 2009.04.17.과 2010.10.29., 경기화성새마을금고의 2010년 근저당은 2014.03.25. 말소된 이력이 함께 기재되어 있습니다. 따라서 현존 권리를 기준으로 보면 2014.03.14. 경기화성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 조암리 801-6 경동주택 비동 1층102호 |
| 등기상 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 우정읍 조암동로10번길 10-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 4층 건물 내 B동 1층 102호 · 방2·거실·주방·화장실·베란다 |
| 건물구조 / 설비 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 위생·급배수설비 · 도시가스 보일러 난방 |
| 소유자 | 조명란 (2014.03.14. 거래가액 42,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 31,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기화성새마을금고 / 9,035,068원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리와 현존 권리를 구분해야 한다
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않으며, 자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2014.03.14. 설정된 경기화성새마을금고 근저당권이고, 이후의 서세원 근저당권과 가압류 6건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%는 유찰률이지 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 31,500,000원으로 감정가 45,000,000원의 70%입니다. 그러나 경동주택의 최근 실거래 비교값과 마지막 경매 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 자료상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 31,500,000원 | 70% | 149,599,805원 |
| 2회 유찰 시 | 22,050,000원 | 49% | 158,879,705원 |
| 3회 유찰 시 | 15,434,999원 | 34% | 165,375,636원 |
단지 정보는 총 16세대, 준공일 1992.03.11.이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 거래 및 낙찰가격 비교가 어려운 만큼 가격 메리트는 인근 다세대주택의 실제 거래와 현장 상태를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 자료상 예상배당표 (매각가 31,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 자료상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 967,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 오영자 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 오영자 | 15,000,000원 | 2,533,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 경기화성새마을금고 | 16,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 경기화성새마을금고 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 서세원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 21,660,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,255,911원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 15,759,545원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,992,297원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 9,500,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 32,965,052원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
자료상 채권 총액은 180,132,805원, 채권자 배당액은 30,533,000원, 미배당액은 149,599,805원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 내부는 방2, 거실, 주방, 화장실, 베란다 등으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 B동 1층 102호입니다. 외벽은 타일붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 섀시 구조입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 각각 폭 약 8미터와 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(조암2), 도시개발구역, 성장관리권역이며 공시지가는 653,100원/㎡입니다.
- 규모·연식. 총 16세대, 1992.03.11. 준공으로 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있어 환금성 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.03.14. 경기화성새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 과거 권리 말소 확인. 국민은행·오영자·경기화성새마을금고의 과거 근저당은 후속 말소등기와 한 묶음으로 확인하세요.
- 배당표 재산정. 자료상 예상배당에는 말소된 근저당이 포함되어 있으므로 실제 배당요구 종기와 채권계산서 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 점유 현황. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 목적물 특정. B동 표시와 102호 명판이 선명하지 않으므로 건축물대장·집합건축물 도면·현황사진으로 정확한 위치를 특정하세요.
- 감정평가서 대조. 감정요항표의 장안면 어은리 기재와 등기상 우정읍 조암리 소재지가 다른 이유를 원본 평가서에서 확인하세요.
- 시세 조사. 최저가 31,500,000원을 인근 조암리 다세대주택의 실제 거래가격·매물가격·수리비와 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 확인. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 목적물과 가격 검증이 먼저다
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2014.03.14. 경기화성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인과 명시 인수권리가 없어 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최저가 31,500,000원은 감정가의 70%지만, 이를 검증할 최근 실거래 비교값이 없습니다. 여기에 감정요항표의 소재지 기재 불일치, B동·102호 표기의 불명확성, 말소된 과거 근저당이 포함된 배당 시뮬레이션까지 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮은 위험, 목적물 특정과 가격 판단은 높은 확인 필요입니다. 현장을 특정하고 배당표를 바로잡은 뒤, 실제 시세 아래에서만 접근해야 합니다.