인천지방법원 2024타경575345. 인천 연수구 송도동 ‘송도웰카운티3단지’ 306동 25층 2503호, 아파트 경매입니다. 감정가 8억 7,500만원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 6억 1,250만원입니다. 같은 단지의 최근 거래와 비교하면 상당한 가격 차이가 존재합니다.
하지만 이 사건은 일반적인 근저당권 중심의 단순 경매로만 보면 안 됩니다. 등기상 소유자는 김태선 씨이고, 직전 소유자 박용순 씨가 2018년 말 소유권을 취득한 뒤 2019년 6월 김태선 씨에게 증여했습니다. 그런데 현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 임차인 역시 박용순 씨입니다. 전입일은 2018년 12월 31일로, 말소기준권리인 2019년 9월 9일 우리은행 근저당보다 앞섭니다.
즉, 이 사건의 핵심은 등기부에 등장하는 후순위 권리가 얼마나 소멸하느냐가 아닙니다. 전 소유자 박용순의 임대차가 실제로 존재하는지, 보증금이 얼마인지, 낙찰자가 떠안을 금액이 있는지를 확인하는 것이 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경575345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 해송로30번길 19, 306동 25층 2503호 (송도동, 송도웰카운티3단지) |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(아파트) · 30층 건물 중 25층 2503호 |
| 소유자 | 김태선 · 2019.06.10. 증여로 소유권 이전 |
| 직전 소유자 | 박용순 · 2018.10.30. 매매 취득, 2019.05.29. 증여 원인으로 소유권 이전 |
| 단지 정보 | 송도웰카운티3단지 · 515세대 · 2010.03.26. 사용승인 |
| 비교 기준면적 | 101.53㎡ (실거래 비교 기준) |
| 감정가 / 최저가 | 875,000,000원 / 612,500,000원 (감정가의 70%) |
| 말소기준권리 | 2019.09.09. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 368,500,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 케이에프더블유이사공구유동화전문유한회사 (양도 전 주식회사 우리은행) / 318,536,242원 |
| 매각기일 | 2026.11.20. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 임차인이 변수다
권리분석의 기준은 2019년 9월 9일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 368,500,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 이후 설정된 중소기업은행 근저당권 2건(240,000,000원·156,000,000원), 국세 관련 압류, 폭스바겐파이낸셜서비스코리아의 가압류, 연수구 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 과거 농협은행 근저당권과 2018년 설정된 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현대캐피탈·롯데캐피탈 가압류와 과거 연수구 압류 역시 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 전 소유자와 임차인이 동일하다
이 사건에서 가장 면밀하게 조사해야 할 사람은 임차인으로 조사된 박용순 씨입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 사실만으로 보증금 인수 여부를 확정할 수는 없습니다. 특히 박용순 씨는 단순한 제3자 임차인이 아니라 등기부상 직전 소유자입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용순 | 2018.12.31. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 인수 가능성 확인 |
현재 확인되는 임차인 조사 대상은 1명, 박용순입니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 대항력은 ‘있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않으므로 우선변제권 및 실제 배당 가능액 역시 확정할 수 없습니다.
확인해야 할 것은 실제 임대차계약의 존재, 보증금 지급 사실, 전입 당시 실제 점유, 증여 전후의 거주 관계입니다. 임대차계약서와 보증금 송금 내역, 매각물건명세서 원문, 현황조사 내용을 대조해야 합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 실질취득가는 낙찰가가 내려가도 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.
따라서 현재 최저가 6억 1,250만원이 낮다는 이유만으로 실제 취득원가도 6억 1,250만원이라고 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만 임차보증금 확인이 선행돼야 한다
비교 대상은 송도웰카운티3단지의 101.53㎡ 전후 거래입니다. 가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 최근·과거 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 101.53㎡ | 23층 | 935,000,000원 |
| 2026.05 | 101.53㎡ | 21층 | 885,000,000원 |
| 2026.02 | 101.53㎡ | 29층 | 940,000,000원 |
| 2026.01 | 101.13㎡ | 30층 | 830,000,000원 |
| 2025.09 | 101.13㎡ | 27층 | 860,000,000원 |
| 2025.09 | 101.53㎡ | 17층 | 895,000,000원 |
| 거래 6건 평균 | 890,833,333원 | ||
최근 12개월 평균은 890,833,333원이고 최신 거래는 2026년 8월의 935,000,000원입니다. 현재 최저가 612,500,000원은 최근 12개월 평균의 68.8%, 최신 거래의 약 65.5% 수준입니다.
추세 지표는 최근 거래와 과거 거래 비교에서 +2.1%입니다. 하락 추세로 볼 근거는 없으며, 최근 거래 수준은 과거보다 소폭 높아진 흐름입니다. 따라서 가격 비교 자체에서는 최저매각가가 상당히 낮은 위치에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 612,500,000원 가정 · 임차인 보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.4% 추정) | - | 8,525,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 368,500,000원 | 368,500,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 235,475,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 폭스바겐파이낸셜서비스코리아 | 17,188,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 총액 / 채권 배당액 | 781,688,305원 | 603,975,000원 |
집행비용 8,525,000원을 제외한 채권 배당액은 603,975,000원입니다. 채권 총액 기준 미배당액은 177,713,305원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 근저당권 금액은 채권최고액 기준으로 산정된 예상치이며 실제 채무 잔액과는 다를 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 낮아져도 임차인 위험은 사라지지 않는다
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 612,500,000원 | 177,713,305원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 428,750,000원 | 359,625,805원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 300,125,000원 | 486,565,055원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 선순위 임차보증금이 실제로 존재하고 대항력이 인정된다면 매수인 인수 위험까지 함께 낮아지는 것은 아닙니다. 오히려 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금의 미배당 부분이 커질 수 있습니다.
특히 임차보증금이 낙찰가보다 큰 상황에서는 낙찰가가 6억 1,250만원에서 4억 2,875만원으로 내려가더라도, 낙찰자가 부담하는 미배당 보증금이 증가하여 실질취득가가 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 유찰 회차만 보고 응찰가를 정하는 전략은 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 해송초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 지식정보단지역이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 30층 건물 중 25층입니다. 사용승인일은 2010.03.26.이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 단지 규모. 송도웰카운티3단지는 515세대입니다. 동일 단지 비교 거래가 확인되며 최근 12개월 거래 평균은 890,833,333원입니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 경제자유구역과 송도지식산업단지 관련 지정사항이 있으며, 교육환경 보호구역 관련 규제가 존재합니다.
- 규제·건축. 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리권역 등 관련 지정사항을 확인해야 합니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 515세대 아파트단지로 동일 단지 거래가 확인되고 있습니다. 최근 거래는 830,000,000원부터 940,000,000원까지 분포합니다. 다만 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박용순의 임대차 진정성 확인. 직전 소유자와 임차인이 동일합니다. 전입 당시 실제 임대차가 존재했는지, 증여 이후 어떤 관계로 점유했는지, 임대차계약서와 보증금 지급 자료가 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금 원금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 인수 위험을 계산할 수 없습니다. 임차보증금의 실제 지급액과 반환 여부, 현재까지의 잔액을 확인해야 합니다.
- 전입·점유·확정일자 대조. 2018.12.31. 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 점유 여부와 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 인수금액 계산. 대항력 있는 임차인으로 인정되는 경우 보증금 중 배당되지 않은 금액이 인수될 수 있습니다. 낙찰가와 별도로 실질취득가를 다시 산정해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2019.09.09. 우리은행 근저당권의 설정일과 채권최고액 368,500,000원을 등기부 원본과 대조하세요.
- 후순위 채권 확인. 중소기업은행 근저당권 2건의 실제 채무 잔액은 채권최고액과 다를 수 있습니다. 조세채권 및 당해세도 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 조사 대상 박용순의 현재 점유 여부와 인도 가능성을 확인하고, 실제 점유자가 따로 있는지도 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 서로 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 낮은 최저가”만으로는 부족하다
이 물건은 가격만 보면 관심을 가질 만합니다. 최저가 612,500,000원은 최근 12개월 평균 890,833,333원의 68.8%이고, 최신 거래 935,000,000원과도 상당한 차이가 있습니다. 최근 거래 추세 역시 +2.1%로 하락세가 아닙니다.
하지만 권리분석에서 가장 중요한 변수는 박용순입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 과거 이 아파트의 소유자이기도 합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있지만 그것만으로 허위 임대차라고 결론 내릴 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 임차인 문제는 아직 해결되지 않은 물건입니다. 임차인의 보증금과 임대차 진정성을 확인하기 전에는 최저가를 실질취득가로 간주해서는 안 됩니다.
종합등급 C · 48점. 가격 비교상 유리한 간격은 있지만 선순위 임차인의 보증금 미상, 전 소유자와 임차인의 동일성, 실질취득가 불확정이라는 핵심 위험이 남아 있습니다. 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다, 낙찰 후 얼마를 실제로 부담해야 하는지 먼저 알아내는 것입니다.
