대구지방법원 2024타경115628. 대구 수성구 두산동의 고층 주상복합 단지인 수성SK리더스뷰 105동 50층 5001호가 경매에 나왔습니다. 전용면적 154.3168㎡, 57층 건물의 50층에 위치하는 아파트입니다. 감정가는 1,670,000,000원이지만 1회 유찰되면서 최저매각가가 1,169,000,000원으로 낮아졌습니다.
처음 보면 감정가 대비 501,000,000원 낮아졌다는 사실이 눈에 들어옵니다. 그러나 실제 투자 판단에서 중요한 것은 감정가 할인율보다 최근 실제 거래가격과 매수인이 부담할 총비용입니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 1,456,250,000원, 가장 최근 거래는 2026년 5월의 1,380,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 두 가격보다 모두 낮습니다.
문제는 권리의 복잡성입니다. 소유자 김형진 명의로 중소기업은행 근저당이 설정된 뒤 상상인저축은행의 후순위 근저당, 다수의 가압류, 국세 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 이후 회생절차 개시와 폐지 이력도 확인됩니다. 대부분의 금전채권 등기는 매각으로 정리되는 구조지만, 낙찰자가 실제로 인수할 점유상 권리까지 확정적으로 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경115628 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 동대구로 95, 105동 50층 5001호 (두산동, 수성에스케이리더스뷰) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 154.3168㎡ |
| 층수 | 지상 57층 중 50층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 김형진 (단독소유) |
| 취득 이력 | 2013.03.07 소유권이전등기 · 거래가액 540,464,619원 |
| 감정가 | 1,670,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,169,000,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 1,158,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.15 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 798,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.20 |
| 단지규모 | 788세대 · 2010.09.30 준공 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 확인할 이력이 많다
말소기준권리는 2015년 7월 15일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 798,000,000원이며, 이를 기준으로 후순위 근저당권·가압류·압류 등의 매각소멸 여부를 판단합니다.
② 점유·임차관계 — 인수 0원 추정, 그러나 점유는 미상
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가 당시 관계인이 부재했고 시건장치로 인해 내부를 확인하지 못했으며, 임대관계 역시 미상으로 기록되었습니다.
따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자가 직접 거주한다거나 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다고 확정할 수 없습니다. 미확인 점유자가 있다면 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 타당합니다.
| 확인 대상 | 현재 판단 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 | 매각물건명세서와 전입세대 확인 필요 |
| 실제 점유자 | 미상 | 현장 방문 및 현황조사 확인 |
| 대항력 | 가능·미상 | 점유·전입일·보증금·확정일자 확인 |
| 우선변제권 | 미확인 | 확정일자와 배당요구 여부 확인 |
| 매수인 인수액 | 0원(배당표 추정) | 선순위 임차권 등 존재 여부 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가 11.69억은 최근 평균의 80.3%
수성SK리더스뷰는 788세대, 2010년 준공된 단지입니다. 분석 대상인 전용 154.3168㎡와 유사한 154.32~154.72㎡ 면적대의 최근 실거래 12건을 비교했습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 154.72㎡ | 11층 | 1,380,000,000원 |
| 2026.05 | 154.72㎡ | 21층 | 1,490,000,000원 |
| 2026.05 | 154.32㎡ | 45층 | 1,350,000,000원 |
| 2026.03 | 154.72㎡ | 15층 | 1,500,000,000원 |
| 2026.02 | 154.72㎡ | 16층 | 1,475,000,000원 |
| 2026.02 | 154.72㎡ | 46층 | 1,450,000,000원 |
| 2026.01 | 154.72㎡ | 52층 | 1,830,000,000원 |
| 2026.01 | 154.32㎡ | 39층 | 1,350,000,000원 |
| 2025.12 | 154.72㎡ | 9층 | 1,450,000,000원 |
| 2025.10 | 154.72㎡ | 41층 | 1,720,000,000원 |
| 2025.09 | 154.32㎡ | 18층 | 1,240,000,000원 |
| 2025.09 | 154.32㎡ | 18층 | 1,240,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 154㎡대 | 12건 | 1,456,250,000원 |
실거래가격은 1,240,000,000원~1,830,000,000원에 분포합니다. 거래가격의 편차가 크기 때문에 단순 평균만으로 해당 호실의 정확한 가치를 판단하기는 어렵습니다.
| 감정가 | 1,670,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 1,169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1,456,250,000원 |
| 최신 거래 | 2026.05 · 1,380,000,000원 |
| 실거래 최저 | 1,240,000,000원 |
| 실거래 최고 | 1,830,000,000원 |
| 최저가 / 최근 평균 | 80.3% |
| 최근 평균과 차액 | 287,250,000원 낮음 |
| 최신 거래와 차액 | 211,000,000원 낮음 |
④ 예상배당표 (매각가 1,169,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당가능액은 1,154,910,000원입니다. 중소기업은행 근저당과 상상인저축은행의 일부 근저당까지 배당되지만, 후순위 근저당 및 가압류 채권에는 상당한 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,090,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 798,000,000원 | 798,000,000원 |
| 2. 근저당 · 상상인저축은행 (을구 9) | 262,800,000원 | 262,800,000원 |
| 3. 근저당 · 상상인저축은행 (을구 10) | 129,600,000원 | 94,110,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 57,128,367원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 9,213,910원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경북신용보증재단 | 68,920,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 이순덕 | 2,446,521원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 21,714,851원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 케이비국민카드 | 16,318,051원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 89,523,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권의 확정액과 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수위험 확인은 동일
현재 1회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 최저매각가와 채권자 배당액은 다음과 같이 달라집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 1,169,000,000원 | 1,154,910,000원 | 585,754,867원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 818,300,000원 | 807,717,000원 | 932,947,867원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 572,810,000원 | 564,681,900원 | 1,175,982,967원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 특히 신청채권자인 중소기업은행의 청구액은 1,158,000,000원으로, 현재 회차 예상배당액 798,000,000원만으로는 청구금액 전체가 충족되지 않습니다.
한편 3회 유찰 시나리오의 최저가가 크게 낮아진다고 해서 반드시 더 유리한 실질취득가가 보장되는 것은 아닙니다. 미확인 선순위 임차권이 발견된다면 낙찰가 하락과 반대로 인수액이 증가할 수 있기 때문입니다. 현재 세 시나리오에서 인수액 0원은 동일한 권리관계 가정에 기초합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 두산동, 들안길초등학교 동측 인근에 위치합니다. 부근은 공동주택·학교·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 북측은 8차로, 서측과 남측은 4차로, 동측은 5차로 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 57층 건물 중 50층입니다. 화강석·대리석 외벽, 벽지·타일 내부 마감과 승강기·급배수·난방·소방설비 등이 기록되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등의 적용을 받습니다.
- 토지. 단지 부지는 대체로 평탄한 아파트부지이며, 토지면적은 21,412.1㎡입니다. 공시지가는 4,702,000원/㎡로 기록되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 내부 구조변경 및 하자 여부는 미확인입니다.
- 환금성. 788세대 단지로 동일 면적대 실거래가 존재하지만, 거래가격이 1,240,000,000원~1,830,000,000원에 걸쳐 있어 가격 편차가 큽니다. 고층·대형 면적대 특성을 고려한 보수적인 매각가격 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2015.07.15 중소기업은행 근저당권이 기준인지, 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조해 확인합니다.
- 선순위 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대·확정일자·현황조사·매각물건명세서를 확인해 대항력 있는 점유자가 존재하는지 조사해야 합니다.
- 근저당 일부이전. 중소기업은행의 2019년 근저당과 신용보증기금의 19,900,000원 일부이전 관계 및 말소 상태를 확인합니다.
- 국세 압류. 2024.07.19 수성세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 당해세 등 실제 우선배당에 영향을 줄 수 있는 채권을 확인해야 합니다.
- 회생절차·집행정지. 회생절차 개시·폐지와 두 차례 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 매각기일 변경 여부와 진행상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 1,169,000,000원은 최근 12개월 평균 1,456,250,000원보다 낮지만, 실제 응찰가격과 취득 부대비용을 합산해 가격 경쟁력을 다시 계산해야 합니다.
- 고층 비교. 45층 1,350,000,000원, 46층 1,450,000,000원, 52층 1,830,000,000원 등 층별 거래가격에 차이가 있습니다. 대상 호실의 향·조망·상태를 확인합니다.
- 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분 미납 관리비와 장기 체납 여부를 확인합니다.
- 내부 상태. 관계인 부재로 내부를 확인하지 못한 물건이므로 누수·배관·난방·실내 마감 및 구조변경 가능성을 확인합니다.
- 자금계획. 현재 최저매각가 기준 입찰보증금 10%를 가정하면 116,900,000원입니다. 실제 보증금 요건은 매각기일 공고로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 마지막 확인이 필요하다”
수성SK리더스뷰 105동 5001호는 감정가 1,670,000,000원에서 현재 최저가 1,169,000,000원까지 내려온 상태입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 1,456,250,000원보다 287,250,000원 낮다는 점에서 가격 측면의 경쟁력은 분명합니다.
등기상으로는 2015년 중소기업은행 근저당을 말소기준으로 하여 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 임대관계 미상, 내부 미확인, 다수의 압류 및 회생절차·집행정지 이력은 이 물건을 단순한 무위험 경매로 볼 수 없게 만듭니다. 특히 대항력 있는 점유자의 존재 여부가 확정되지 않은 상태에서 최저가와 실거래 평균의 차액 전부를 안전마진으로 평가해서는 안 됩니다.
결론은 가격 검토 긍정, 권리·점유 확인 조건부입니다. 실제 점유관계와 인수액 0원이 최종 확인된다면 현재 최저가는 최근 실거래에 비해 경쟁력이 있습니다. 반대로 인수할 보증금이나 추가 비용이 확인된다면 실질취득가를 기준으로 다시 판단해야 합니다. 이 물건의 승부처는 할인율 자체보다 그 할인율을 실제 취득비용으로 유지할 수 있느냐에 있습니다.
