대전지방법원 2025타경501763. 등기상 물건은 라온팰리스 제1동 제2층 제203호이고 사건 용도는 아파트로 표시돼 있습니다. 다만 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설[제로바이러스(주)]입니다. 대상 면적은 133.35㎡, 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 12층이며 사용승인일은 2019년 10월 25일입니다.
현재 최저매각가는 감정가 526,000,000원에서 3회 유찰된 180,418,000원입니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 비교 실거래는 면적 29.64~29.97㎡의 소형 거래이고 대상 면적 133.35㎡와 일치하지 않습니다. 더구나 제203호는 근린생활시설 이용 중이므로, 소형 주거 거래 총액만으로 적정가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501763 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 제1동 제2층 제203호 도로명: 대전광역시 유성구 문화원로 117 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 대상 면적 133.35㎡ · 근린생활시설[제로바이러스(주)] 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층·지상 12층 · 사용승인일 2019.10.25 |
| 소유자 | 주식회사단비산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 526,000,000원 / 180,418,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙로신용협동조합 / 509,927,844원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 등기는 말소됐지만 점유 확인은 남았다
말소기준권리는 2021년 4월 29일 설정된 중앙로신용협동조합 근저당권 1,375,000,000원입니다. 이보다 앞선 정은수의 가처분은 2020년 2월 28일, 유성구 압류는 2021년 3월 2일 각각 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 매수인이 인수할 선순위 가처분이나 압류는 확인되지 않습니다.
말소기준권리 이후 설정된 근저당권 가운데 일부는 경매 전 이미 말소됐고, 남은 김연호·정석모의 근저당과 대구광역시 동구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 조세채권의 실제 교부청구액과 법정기일은 별도로 확인해야 합니다.
② 점유자 분석 — 2건은 대항력 없음, 1건은 가능·미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제로바이러스(주) | 2022.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경설 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 바이러스 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
제로바이러스(주)와 박경설의 전입일은 말소기준일인 2021년 4월 29일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 주거 용도로 표시된 ‘바이러스’는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높지만 면적이 다르다
라온팰리스의 최근 거래는 모두 29.64~29.97㎡이고, 대상 면적 133.35㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래 총액은 보조자료일 뿐 직접 비교 시세로 사용할 수 없습니다. 그럼에도 현재 최저가 180,418,000원은 최근 12개월 평균 115,500,000원의 156.2%, 최신 거래 115,000,000원보다 높은 수준이므로, 현재 자료만으로는 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.97㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 29.64㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 29.97㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2025.06 | 29.64㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2024.12 | 29.64㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.09 | 29.97㎡ | 11 | 134,000,000원 |
| 2024.08 | 29.64㎡ | 11 | 108,000,000원 |
| 2024.01 | 29.64㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2023.06 | 29.97㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.01 | 29.97㎡ | 7 | 145,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.64~29.97㎡ | 6건 | 115,500,000원 |
최근 12개월 평균은 115,500,000원이고 최신 거래는 2026년 3월 115,000,000원입니다. 전체 12건 평균 119,625,000원보다 최근 평균이 낮으며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -6.7%의 하락 추세입니다. 전체 평균에 과거 134,000,000원과 145,500,000원 거래가 섞여 있다는 점을 고려하면, 가격 판단은 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,325,852원 |
| 1. 근저당 · 중앙로신용협동조합 | 1,375,000,000원 | 177,092,148원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아담투자대부 (등기상 말소) | 900,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이금화 (등기상 말소) | 204,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김연호 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김영복 (등기상 말소) | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 장준혁 (등기상 말소) | 75,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 채동광 (등기상 말소) | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 윤종민 (등기상 말소) | 50,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 최현혜 (등기상 말소) | 25,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 정석모 | 134,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총채권액은 3,083,000,000원, 총배당액은 177,092,148원, 미배당액은 2,905,907,852원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 등기상 이미 말소된 근저당도 시뮬레이션 채권 목록에 포함돼 있으므로 실제 배당은 채권계산서·배당요구·조세채권을 대조해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 계룡스파텔 북측 인근입니다. 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설과 숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다. 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 봉명1지구 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구와 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,410,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전과 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 라온팰리스는 80세대이며, 집계상 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.5회, 낙찰률은 0.0%입니다. 대상은 소형 주거 거래와 면적·용도가 달라 매도 및 임대수요를 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘바이러스’의 주민등록 전입일, 실제 점유개시일, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 확인해야 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 점유자 동일성 확인. ‘제로바이러스(주)’와 ‘바이러스’가 동일 점유자인지, 박경설과의 관계가 무엇인지 현장조사와 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 아파트지만 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 건축물대장상 용도, 영업 가능 여부와 향후 사용계획을 확인해야 합니다.
- 가격 재조사. 29.64~29.97㎡ 거래는 대상 면적 133.35㎡와 일치하지 않습니다. 동일 면적·동일 용도의 매매와 임대 사례 없이 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -6.7% 낮습니다. 전체 평균보다 최신 거래 115,000,000원과 최근 12개월 평균 115,500,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 세금·관리비. 대구광역시 동구 압류의 법정기일과 교부청구액, 공용부분 관리비 체납액을 관계 기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 주민등록 및 사업자등록 조사자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 용도·점유·비교대상이 먼저다”
이 물건은 등기상 선순위 가처분과 압류가 이미 말소돼 있고, 현재의 후순위 권리도 매각으로 소멸한다는 점에서는 비교적 단순합니다. 그러나 권리가 단순하다는 사실이 곧 안전한 실질취득이나 저렴한 가격을 뜻하지는 않습니다.
전입일과 보증금이 미상인 점유자가 있어 인수액 0원을 확정할 수 없고, 제203호는 아파트 표기와 달리 근린생활시설로 이용 중입니다. 비교 실거래 역시 대상 면적과 일치하지 않으며, 최저가가 최근 12개월 평균의 156.2%이고 가격 추세도 -6.7%입니다. 단지 경매 집계도 평균 6.5회 유찰, 낙찰률 0.0%로 환금성 부담을 보여줍니다.
등기 권리는 말소형이지만, 점유와 가격은 미확정입니다. 현재 최저가 180,418,000원에 응찰하려면 미상 점유자의 대항력 배제, 근린생활시설의 적법한 이용과 수익성, 동일 용도·유사 면적의 시세가 먼저 확인돼야 합니다. 3회 유찰이라는 숫자만으로는 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.