3회 유찰로 감정가 34%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 단정할 수 없는 라온팰리스 204호

대전지방법원 2025타경501763. 유성구 봉명동 라온팰리스 1동 2층 204호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 근린생활시설이며 “시크릿헤어”가 영업을 중단한 상태로 탐문됐습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트와 동일한 기준으로 가격과 환금성을 평가하면 안 됩니다.

말소기준권리는 2021년 4월 29일 중앙로신용협동조합의 근저당권입니다. 그보다 앞서 등기됐던 정은수의 가처분과 유성구 압류는 각각 2020년 2월 28일과 2021년 3월 2일 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 점유자로 확인된 제로바이러스(주)와 박경설의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 흔적은 말소, 현재 인수액은 0원

2021년 4월 29일 중앙로신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당권 중 주식회사아담투자대부, 이금화, 김영복, 장준혁, 채동광, 윤종민, 최현혜의 권리는 등기상 해지·말소됐고, 김연호 및 정석모의 근저당권과 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

② 점유자 분석 — 실제 신고 2명, 대항력 없음

실제 점유신고자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.04.29 이후이므로 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 보증금·확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 제공된 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 부분과 계약관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 거래면적이 달라 직접 비교는 제한적

라온팰리스는 80세대, 2019년 10월 25일 사용승인 건물입니다. 공개된 12건의 거래는 전용 29.64~29.97㎡이고, 가격비교 기준면적은 101.6㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 동일 호형의 직접 시세가 아니라 단지 내 소형 면적 거래 흐름을 보는 참고자료로만 사용해야 합니다.

최근 거래를 우선하면 최신 거래가는 115,000,000원, 최근 12개월 6건 평균은 115,500,000원입니다. 현재 최저가 137,543,000원은 최근 12개월 평균의 119.1%이며, 전체 거래평균과 비교해도 115.0%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.7% 하락했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,543,000원 가정)

총 채권액 3,083,000,000원 중 채권자 예상배당은 134,817,398원, 미배당액은 2,948,182,602원입니다. 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권에 배당되며 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 채권 미배당만 증가

유찰이 추가돼도 점유자 보증금이나 후순위 근저당 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 실질취득액은 각 회차 매각가와 같게 움직입니다. 다만 가격이 내려갈수록 권리보다 근린생활시설의 공실·명도·영업시설 철거 및 재임대 가능성이 투자성과를 좌우합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 계룡스파텔 북측 인근으로 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설과 숙박시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 남측 왕복 4차선 포장도로와 접하며 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·도시지역·봉명1지구 지구단위계획구역이며 관광특구, 온천원보호지구와 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 공시지가. ㎡당 3,410,000원, 토지면적 825.3㎡, 지목은 대입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 80세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수 6.5회, 매각률 0.0%로 집계돼 반복 유찰과 제한된 매수층을 경계해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 사건 분류는 아파트지만 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 건축물대장상 용도와 실제 영업시설 상태를 확인해야 합니다.
• 면적 확인. 가격비교 기준면적 101.6㎡와 공개 거래면적 29.64~29.97㎡가 일치하지 않으므로 동일 면적·동일 용도의 별도 거래사례를 확보해야 합니다.
• 점유 호실 대조. 현황조사 점유자 2명의 호실 구분이 없으므로 204호의 실제 점유자, 열쇠 인도 여부와 영업중단 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 존재 여부를 대조해야 합니다.
• 선순위 말소 확인. 정은수 가처분과 유성구 압류의 말소 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율이 아니라 근린생활시설의 예상 임대료, 공실기간, 내부 원상복구 비용과 재매각 가능성을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서와 실제 현장을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — 권리 인수는 없지만 가격과 용도가 난점

권리관계만 보면 선순위 가처분과 압류는 이미 말소됐고, 현황조사 점유자 2명도 말소기준일 이후 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.

그러나 사건 분류와 달리 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설이며, 204호의 영업은 중단된 상태로 조사됐습니다. 공개 실거래도 본건 가격비교 기준면적과 일치하지 않아 시세를 직접 확정할 수 없습니다. 그럼에도 현재 최저가는 최근 12개월 참고 거래평균의 119.1%이고 거래 추세는 -6.7%입니다. 평균 유찰 횟수 6.5회와 매각률 0.0%까지 고려하면, 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.

권리 인수는 낮지만, 가격·용도·점유 확인 난도는 높습니다. 현재 단계의 결론은 “권리상 입찰 가능, 가격 판단은 보류”입니다.