수원지방법원 2025타경55776. 용인시 처인구 삼가동 39-1·39-19의 토지와 근린시설을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 가동과 나동은 상업용 근린생활시설, 다동은 사찰(법륜사)로 이용 중입니다. 토지는 3,553㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 자연녹지지역에 속합니다. 현재 최저가는 감정가 8,343,160,000원에서 두 차례 유찰된 4,088,148,000원입니다.
권리구조의 출발점은 2020.10.13 같은 접수번호로 설정된 이동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 각각 3,900,000,000원과 1,690,000,000원이고, 이 중 해당 근저당권은 2023.11.30 확정채권양도를 원인으로 2024.01.11 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 별도로 인수할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 삼가동 39-1, 39-19 · 중부대로 1017 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 현황 상업용 근린생활시설 및 사찰(법륜사) |
| 토지 | 3,553㎡ · 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 주식회사비아이디보람 · 2023.07.28 매매 · 2023.07.31 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 8,343,160,000원 / 4,088,148,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 5,273,547,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동가능한 컨테이너 매각 제외 · 제시외건물 ㉦ 일부 타지상 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.10.13 을구 19번 근저당권입니다. 같은 날 같은 접수번호로 이동농업협동조합 명의의 3,900,000,000원·1,690,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 2021.09.28 근저당권 520,000,000원, 2022.03.28 정상영 가압류 1,120,000,000원, 국세·지방세 압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경수 | 미상 | 2024.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임소연 | 나동 280.0000㎡ | 2023.05.22 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 2025.07.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김미홍 | 가동 624.0000㎡ | 2023.05.10 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관이나 대위·승계 신고는 없으며, 세 임차인 모두 전입일이 말소기준일인 2020.10.13보다 늦어 대항력이 없습니다. 임소연은 보증금 30,000,000원·월세 3,000,000원, 김미홍은 보증금 50,000,000원·월세 4,000,000원이며, 김경수의 보증금은 확인되지 않습니다. 그러나 김경수 역시 2024.12.10 전입으로 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’로 단정 금지
현재 회차 최저가는 4,088,148,000원으로 감정가 8,343,160,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 2,861,703,600원(감정가 34%), 4회 유찰 시 2,003,192,519원(감정가 24%) 시나리오가 제시됩니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균과 직접 대조할 수 있는 가격지표가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단하면 안 됩니다. 근린시설·토지와 사찰 이용이 혼재된 개별성이 큰 물건인 만큼 가격판단은 실제 수익성·이용가능성·토지규제와 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,088,148,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,281,480원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 이동농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 3,900,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 이동농업협동조합 | 1,690,000,000원 | 144,866,520원 |
| 4. 을구 23번 근저당권 · 이동농업협동조합 | 520,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 정상영 | 1,120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액은 7,230,000,000원, 예상 배당액은 4,044,866,520원, 미배당액은 3,185,133,480원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인미르스타디움 남서측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·임야·각종 근린생활시설이 소재하는 국도변 상가지대입니다.
- 교통. 차량진입 가능. 인근에 버스정류장과 용인경전철 삼가역이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 가동·나동은 상업용 근린생활시설, 다동은 사찰(법륜사)로 이용 중입니다.
- 건물. 가동은 철골구조 경사지붕 지상1층, 나동은 경량철골구조 경사지붕 지상1층, 다동은 철근콘크리트구조·경량철골구조 경사지붕 지상2층입니다.
- 토지. 3,553㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 광대로한면입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 추가 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 준주거지역·준보전산지·도로구역·체육시설에 접합니다.
- 공시지가. 1,529,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 이동가능한 컨테이너는 매각에서 제외되고, 제시외건물 ㉦ 일부는 타 지상에 소재합니다.
- 임차인 현황 확인. 김경수·임소연·김미홍 3명 모두 대항력은 없지만 실제 점유·인도 범위와 계약관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 현재 예상배당표의 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도·수익성 확인. 가·나동은 근린생활시설, 다동은 사찰로 이용 중이므로 각 동의 실제 사용상태와 향후 활용 가능성을 따로 검토해야 합니다.
- 토지규제 확인. 자연녹지지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 규제를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 할인율만으로 저평가를 단정하지 말고 실제 임대수익·이용가치·매각범위와 함께 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리만 보면 비교적 선명합니다. 2020.10.13 이동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 전입한 임차인 3명은 모두 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자판단의 핵심은 권리보다 가격과 활용성입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 근린시설과 사찰이 혼재하고 일괄매각·제시외 건물·컨테이너 제외가 있으며, 토지도 여러 이용규제를 받습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 활용가치와 환금성을 얼마로 보느냐입니다.
