수원지방법원 2025타경55776. 용인미르스타디움 남서측 인근의 토지 3,553㎡와 건물로, 감정 이용상태는 가동·나동이 상업용 근린생활시설, 다동이 사찰 법륜사입니다. 감정가 8,343,160,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 5,840,212,000원, 감정가의 70%입니다. 사건 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사이고 청구액은 5,273,547,424원입니다.
등기부의 핵심 기준점은 2020.10.13. 이동농업협동조합 명의로 설정된 근저당권입니다. 그보다 앞선 근저당권과 가압류 이력은 각각 말소등기가 존재하고, 기준권리 이후 남은 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음으로 정리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55776 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 삼가동 39-1, 39-19 · 경기도 용인시 처인구 양지면 중부대로 1017 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 상업용 근린생활시설 및 사찰 |
| 토지 | 3,553㎡ · 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 광대로 한면 |
| 건물 이용 | 가동·나동 상업용 근린생활시설 · 다동 사찰 법륜사 |
| 소유자 | 주식회사비아이디보람 (2023.07.28. 매매, 거래가액 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 8,343,160,000원 / 5,840,212,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 5,273,547,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동 가능한 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 말소 이력과 기준권리를 구분해야 한다
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금 승계는 없다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김경수 | 확인 필요 | 2024.12.10. | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임소연 | 나동 280.0000㎡ | 2023.05.22. | 30,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김미홍 | 가동 624.0000㎡ | 2023.05.10. | 50,000,000원 / 4,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 확인된 보증금은 80,000,000원, 월세는 7,000,000원이며 김경수의 보증금과 차임은 미상입니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없지만, 김경수의 보증금과 점유 범위, 각 임차인의 확정일자 및 배당관계는 원본 문서로 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 30% 유찰만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 5,840,212,000원으로 감정가 8,343,160,000원의 70%입니다. 그러나 동일 목적·규모의 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가와 최저가가 실제 시장가치보다 높은지 낮은지 검증할 기준이 없습니다. 따라서 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
이 물건은 토지 3,553㎡와 용도가 다른 복수 건물, 제시외 건물을 한꺼번에 매각하는 대형 비주거 물건입니다. 가동·나동은 근린생활시설, 다동은 사찰로 이용 중이어서 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 비교하기 어렵습니다. 토지가격, 건물 잔존가치, 임대수익과 실제 공실·점유상태를 분리해 별도로 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,840,212,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 60,802,120원 |
| 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 716,300,000원 | 716,300,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 국민은행 | 1,287,000,000원 | 1,287,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 583,700,000원 | 583,700,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 태안농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 국민은행 | 1,820,000,000원 | 1,820,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 국민은행 | 754,000,000원 | 72,409,880원 |
| 그 밖의 채권 | 17,171,425,120원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 23,632,425,120원, 채권자 예상배당 5,779,409,880원, 미배당 17,853,015,240원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인미르스타디움 남서측 인근의 국도변 상가지대로, 주변에 단독주택·공동주택·임야와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 용인경전철 삼가역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 가동과 나동은 상업용 근린생활시설, 다동은 사찰 법륜사로 이용 중입니다.
- 건물. 가동은 철골구조 지상 1층, 나동은 경량철골구조 지상 1층, 다동은 철근콘크리트·경량철골구조 지상 2층입니다.
- 토지. 3,553㎡의 대지로 상업용 이용, 완경사·사다리형·광대로 한면이며 공시지가는 1,529,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각 특이사항. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물을 포함합니다. 이동 가능한 컨테이너는 제외되고, 제시외 건물 ㉦ 일부는 타 지상에 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재대조. 2001년 이후의 근저당권 중 다수가 후속 말소등기로 정리됐습니다. 현재 유효한 권리와 말소된 권리를 등기부 원본에서 행별로 대조해야 합니다.
- 임차인 현황 확인. 김경수의 보증금·차임·점유 부분이 미상이며, 김미홍과 임소연의 실제 영업 여부와 내부 시설·집기 소유관계를 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 대항력이 없어도 실제 점유자 3명의 퇴거와 영업시설 반출 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 이력 4건 중 당해세가 있으면 배당 순위가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 경계. 제시외 건물 포함 범위, 타 지상에 걸친 부분과 컨테이너 제외 범위를 현황측량과 감정도면으로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약 허가구역 포함 여부에 따른 이용목적·허가 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 가격 재산정. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 토지가격, 건물 잔존가치, 임대수익, 공실·수선비를 분리한 자체 감정이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰할 물건은 아니다
이 사건은 말소기준권리 이후의 임차인과 후순위 권리가 매각으로 정리돼 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 83.43억 감정가의 근린시설·토지, 상업용 건물과 사찰의 혼합 이용, 실제 임차인 3명, 제시외 건물과 세금 압류가 함께 존재합니다.
무엇보다 동일 목적·규모의 최근 실거래가 없어 현재 최저가 58.40억이 시장가치보다 낮다는 근거가 없습니다. 예상배당표 역시 말소등기된 과거 권리와 실제 채권잔액을 다시 대조해야 합니다. 결론은 권리 승계는 안전, 가격과 현장 실사는 보류입니다. 이 물건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 실제 토지가치·임대수익·명도비용을 합친 총취득원가입니다.