수원지방법원 2025타경55829. 경기도 용인시 기흥구 서천동 806, 엠스테이비지니스호텔 8층 804호입니다. 등기상 소유자는 주식회사솔리두스이고, 등기부에는 2024년 7월 24일 설정된 황숙희의 근저당권이 을구 1번에 자리합니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025년 5월 12일 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음입니다.
가격은 권리와 별개로 눈여겨볼 만합니다. 감정가 70,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 34,300,000원까지 내려왔고, 감정가 대비 49%입니다. 다만 시세 자료가 확인되지 않는 상태이므로, 이 수치 자체를 시장가 대비 저평가로 단정하면 안 됩니다. 특히 평가서상 이용상태가 일반숙박시설(비지니스호텔)이고 임대관계도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55829 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천동 806 엠스테이비지니스호텔 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 일반숙박시설(비지니스호텔) |
| 소유자 | 주식회사솔리두스 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (현재 회차, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황숙희 / 32,628,491원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 인수권리는 없다
임차인 현황은 미상입니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 “해당사항없음”으로 기재되어 있어 현재 확인되는 권리 인수 부담은 없습니다. 다만 평가서상 “임대관계 미상”이고 현황 명칭은 등기·건축물대장상의 ‘엠스테이비지니스호텔’과 달리 ‘호텔 엘로라’로 이용 중이므로, 실제 점유·운영·임대차 관계는 현장 및 원본 서류 확인이 필요합니다.
② 가격 분석 — 2회 유찰로 감정가의 49%
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 34,300,000원입니다. 데이터상 시세 거래자료는 확인되지 않으므로 “시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 다만 감정가 대비 가격만 놓고 보면 현재 최저매각가는 49% 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 34,300,000원 | 33,282,600원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 24,010,000원 | 23,177,820원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 16,807,000원 | 16,104,474원 |
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 황숙희 | 36,000,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,017,400원을 제외한 금액이 근저당에 배분되고, 근저당 채권최고액 36,000,000원 중 2,717,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 서천동 소재 서천동 행정복지센터 동측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 일반숙박시설(비지니스호텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 제8층 제804호입니다.
- 토지·지역. 근린상업지역이며 도시지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,802,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부상 명칭은 ‘엠스테이비지니스호텔’이나 현황조사시 명칭은 ‘호텔 엘로라’로 이용 중이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·운영주체·임대차계약 존재 여부를 현장과 관련 서류로 반드시 확인하세요.
- 인수권리 확인. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없습니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 일반숙박시설(비지니스호텔)입니다. 수익성·환금성 판단을 아파트 기준으로 적용하지 마세요.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰 상태이며 감정가의 49%가 최저매각가입니다. 3회·4회 유찰 시 각각 24,010,000원·16,807,000원 시나리오가 잡혀 있으므로 가격 전략을 미리 정해두는 편이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·관련 임대차 자료를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “인수권리 없음 ≠ 확인할 것 없음”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2024년 7월 24일 설정된 황숙희 근저당권이 말소기준이고, 2025년 5월 12일 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없습니다. 현재 최저매각가도 34,300,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
다만 이 물건의 승부처는 단순한 권리 안전성이 아닙니다. 임대관계 미상이고 일반숙박시설(비지니스호텔)로 이용 중이며 현황 명칭도 ‘호텔 엘로라’로 확인됩니다. 따라서 현재 가격이 감정가의 49%라는 사실만으로 매력적인 매수라고 단정하기보다는, 실제 점유·운영·임대관계를 확인한 뒤 가격과 환금성을 함께 판단하는 접근이 맞습니다. 권리는 합격, 현황 확인이 관건입니다.
