수원지방법원 2025타경55829. 용인시 기흥구 서천동 엠스테이비지니스호텔 8층 804호로, 감정평가상 일반숙박시설(비지니스호텔)로 이용 중인 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사솔리두스이며, 2024년 7월 17일 소유권을 이전받았습니다. 등기 거래가액은 160,000,000원입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2024년 7월 24일 설정된 황숙희의 근저당권 36,000,000원이 말소기준권리이고, 2025년 5월 12일 같은 채권자의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 압류는 없고 근저당권은 1건입니다. 다만 근저당권의 채무자는 신상규로, 등기상 소유자와 채무자가 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55829 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천동 806 엠스테이비지니스호텔 8층 804호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 서천로117번길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 일반숙박시설(비지니스호텔) · 현황상 호텔 엘로라로 이용 중 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상 8층 건물 내 8층 804호 |
| 소유자 | 주식회사솔리두스 (2024.07.17. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 황숙희 / 32,628,491원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 인수권리 없이 말소되는 구조
말소기준은 2024년 7월 24일 황숙희의 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 없음이므로, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 49,000,000원으로 감정가 70,000,000원의 70%입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득도 49,000,000원입니다. 다만 감정가 대비 유찰률은 법원 경매의 회차 변화를 보여주는 수치일 뿐, 일반 시장에서 같은 용도의 물건이 거래되는 가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 49,000,000원 | 36,000,000원 | 0원 | 11,718,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,717,400원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 12,822,180원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 근저당권 36,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 11,718,000원이 남는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에는 근저당권 기준 2,717,400원, 3회 유찰 시에는 12,822,180원의 미배당이 발생하지만, 이 부족액이 매수인 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 근저당권 · 황숙희 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,718,000원 |
집행비용은 매각가의 2.6%로 추정한 1,282,000원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청청구액과 실제 확정채권액에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천동 행정복지센터 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 본건 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 건물로 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비와 보안설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,980.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 인접토지 대비 등고평탄한 가로장방형이며 중로한면에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,802,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 등기와 집합건축물대장상 명칭은 엠스테이비지니스호텔이고, 현황에서는 호텔 엘로라로 이용 중입니다.
- 환금성. 일반숙박시설은 객실의 실제 운영·임대수익과 관리구조에 따라 매수층과 환금성이 달라질 수 있어 주거용 물건보다 보수적인 현장 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 방문과 집행관 조사 내용을 대조해 실제 객실 점유자와 운영주체를 확인하세요. 별도 점유자가 있다면 대항력 가능·미상으로 보고 권원과 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 운영계약 확인. 호텔 객실의 개별 임대, 위탁운영, 수익배분 또는 장기숙박 계약이 존재하는지 확인하고 낙찰 후 종료·승계 가능성을 검토하세요.
- 관리비·운영비 체납. 공용부분 관리비, 전기·수도 사용료와 호텔 운영 관련 비용의 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 49,000,000원은 감정가의 70%이지만, 같은 용도·입지·운영조건의 매매가와 임대수익을 별도로 조사한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 소유자·채무자 관계. 소유자는 주식회사솔리두스, 근저당권 채무자는 신상규입니다. 점유 및 운영주체가 누구인지 현장에서 함께 확인하세요.
- 인수권리 재확인. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없으나, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 운영가치로 판단
이 물건의 등기상 권리구조는 명확합니다. 황숙희의 근저당권이 말소기준이고 이후의 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득도 최저가와 동일한 49,000,000원입니다.
그러나 물건의 용도는 일반숙박시설이고 임대관계는 미상입니다. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내리기보다, 호텔 엘로라의 실제 운영주체·객실 점유·임대수익·관리비와 유사 숙박시설의 거래가격을 확인해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 운영실사는 보류입니다.