수원지방법원 2025타경55836. 동탄 동일하이빌 오피스텔 3층 303호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있습니다. 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않고, 2010년 국민은행 근저당권과 과거 전세권들은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준으로 제시된 권리는 2025.05.07 강제경매개시결정이며, 이후 화성시와 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 핵심은 등기부의 압류가 아닙니다. 임차인으로 조사된 허민재가 2022.11.08 전입했고, 2025.05.15 배당요구를 했습니다. 전입 시점은 강제경매개시결정보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정해서는 안 되고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 특히 매각물건명세서 비고에 “대항력있는 임차인 있음, 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 취지가 명시돼 있어, 보증금 확인 전에는 최저가만으로 투자성을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 106-6 동탄 동일하이빌 오피스텔 3층 303호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄중심상가1길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 26층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 한승우 (2023.05.10 소유권이전 · 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 70,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허민재 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 검토
등기부상 2010년 국민은행 근저당권 96,200,000원과 과거 전세권 35,000,000원·120,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정 이후 등기된 화성시 압류와 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 허민재의 전입은 2022.11.08로 강제경매개시결정 2025.05.07보다 앞서므로, 등기 권리가 소멸한다고 해서 임차보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허민재 | 2022.11.08 | 미상 | 미상 | 2025.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 프레임 — 49% 할인보다 ‘미상 인수액’이 먼저
현재 최저매각가는 70,070,000원으로 감정가 143,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 49,049,000원(34.3%), 4회 유찰 시 34,334,300원(24.01%)으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건은 임차보증금 잔액 인수 가능성을 수치화하지 못한 상태이므로, 낙찰가가 내려갈수록 무조건 실질취득가가 낮아진다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,661,260원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 허민재 | 160,000,000원 | 68,408,740원 |
| 채권 미배당 | - | 91,591,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,661,260원을 제외한 68,408,740원이 신청채권자에게 배당되는 계산이며 신청채권 160,000,000원 중 91,591,260원이 미배당됩니다. 다만 허민재의 임차보증금 자체가 미상인 상태이므로, 이 배당표만으로 매수인의 임차보증금 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사건상 용도는 근린시설입니다. 사용승인일은 2010.09.30입니다.
- 입지. 반석아트홀 서측 인근으로 아파트단지·단독주택·오피스텔 등이 혼재하는 중심 상가지대이며, 인근에 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 동측 약 35m·서측 약 15m·북서측 약 10m 도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 토지면적은 2,277.4㎡, 공시지가는 7,714,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물로 위생·급배수·지역난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 보증금과 확정일자가 확인되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 허민재의 지위 확인. 임차인과 신청채권자가 같은 이름으로 표시되므로 실제 임대차관계와 신청채권의 발생 원인을 원문에서 대조해야 합니다.
- 최저가 49%에 현혹 금지. 최근 실거래 비교와 임차보증금 인수액을 확인하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 배당요구와 우선변제 확인. 배당요구일은 2025.05.15이지만 확정일자가 미상이라 우선변제 순위를 단정할 수 없습니다.
- 압류·세금 확인. 화성시와 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 제시돼 있으나 실제 배당에서 당해세 등 조세채권의 순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 이용상태 점검. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이므로 현황 이용, 관리규약, 실제 점유상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 143,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 70,070,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 볼 것이 있습니다. 허민재가 2022.11.08 전입했고 보증금·확정일자가 미상이며, 매각물건명세서는 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다. 따라서 현재 최저가를 실질취득가로 볼 수 없고, 시세보다 싸다고도 말할 수 없습니다.
등기부상 과거 담보권과 전세권은 이미 말소됐고 후순위 압류도 매각으로 소멸하는 점은 단순하지만, 임차보증금이라는 가장 큰 금액 변수가 열려 있습니다. 게다가 임차인과 신청채권자가 같은 이름으로 표시돼 관계와 채권 성격 확인도 필요합니다. 이 사건의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 인수액을 모르는 상태에서는 입찰가를 정할 수 없다”입니다.
