수원지방법원 2025타경55836. 동탄 동일하이빌 오피스텔 3층 303호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 2010년 설정됐던 국민은행 근저당과 과거 두 전세권은 각각 2014년과 2015년에 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.05.07 강제경매개시결정입니다. 이후 화성시와 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기권리의 말소 여부만으로 안전하다고 결론 낼 수 없습니다. 임차인 허민재는 2022.11.08 전입해 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인으로 기재돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 잔액을 계산할 수 없고, 이 미확정 금액이 낙찰자의 실질취득비용을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 반송동 106-6 동탄 동일하이빌 오피스텔 제3층 제303호 도로명: 경기도 화성시 동탄구 동탄중심상가1길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 26층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 한승우 (2023.05.10 소유권이전 · 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허민재 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인일 | 2010.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리됐지만 임차권 위험은 남는다
국민은행 근저당은 2014.03.03 해지로 말소됐고, 태해성의 전세권은 2014.02.28, 김동환의 전세권은 2015.09.17 각각 해지로 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기권리를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 현 경매의 기준권리는 2025.05.07 강제경매개시결정이며, 그 뒤에 등기된 화성시 압류와 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허민재 대항력 有 우선변제 미상 잔액 승계 가능 | 2022.11.08 | 미상 | 미상 | 2025.05.15 신청 | 말소기준 2025.05.07보다 전입이 빠름 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입일은 분명하지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권의 구체적인 순위·범위는 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.05.15 접수됐지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 잔액 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가보다 실질취득 상한이 먼저
현재 최저매각가는 감정가 143,000,000원의 70%인 100,100,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 70,070,000원, 세 번째 회차는 49,049,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 이 물건은 낙찰가가 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어날 수 있으므로, 유찰가 하락분이 그대로 취득비용 절감으로 연결된다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 100,100,000원 | 97,898,600원 | 313,301,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 342,791,260원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 363,433,882원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 96,200,000원 | 96,200,000원 |
| 3. 태해성 전세권 | 35,000,000원 | 1,698,600원 |
| 4. 김동환 전세권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 허민재 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 411,200,000원 중 97,898,600원이 배당되고 313,301,400원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 임차인 허민재의 보증금은 금액이 확정되지 않아 이 표에 반영되지 않았으며, 실제 매수인 인수액은 별도로 남을 수 있습니다. 당해세·최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 근린시설이며, 감정평가 당시 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닌 업무시설 기준으로 임대수요와 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 반석아트홀 서측 인근 중심 상가지대로, 주변에 아파트단지·단독주택·오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 동측 약 35m, 서측 약 15m, 북서측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 공시지가는 7,714,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물로, 지역난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이와 위반 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 허민재의 정확한 보증금, 계약일, 임대인, 점유개시일과 계약 갱신 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 배당 계산. 보증금 전액이 배당되는지, 미배당 잔액이 얼마인지 확정한 뒤 최저가에 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 단정할 수 없습니다. 배당요구 종기 내 접수 내용과 첨부서류를 대조해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일한 허민재이므로 청구금액 160,000,000원의 발생 원인과 임차보증금과의 관계를 확인해야 합니다.
- 말소기록 대조. 이미 말소된 국민은행 근저당과 두 전세권이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 업무시설 비용 확인. 오피스텔 관리비 체납, 부가세 처리, 실제 사용용도와 인도 상태를 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 최근 거래와 임대수익을 별도로 조사해 입찰상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 미상 보증금이 총액을 결정한다”
이 사건은 과거 근저당과 전세권이 말소됐다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 낙찰자가 실제로 부담할 수 있는 위험은 등기부의 오래된 권리가 아니라 2022.11.08 전입한 대항력 임차인의 미확정 보증금입니다. 최저가가 100,100,000원까지 낮아졌더라도 보증금 미배당 잔액을 더한 실질취득가는 아직 계산할 수 없습니다.
또한 임차인과 강제경매 신청채권자가 허민재로 동일하고, 청구금액 160,000,000원은 현재 회차부터 세 번째 회차까지 모두 배당 0원으로 계산됩니다. 임대차보증금과 신청채권의 관계, 실제 보증금, 확정일자, 점유 상태를 원문으로 확정하기 전에는 싸거나 비싸다는 결론 자체가 성립하지 않습니다. 유찰가는 매력적으로 보이지만, 권리분석 결론은 보증금 확인 전까지 입찰 보류입니다.