2.3억 임차권은 확약으로 실질 0원* — 남은 변수는 ‘보증금 미상’ 점유자

수원지방법원 2025타경55905. 수원시 팔달구 우만동 더블유하우스 4층 403호, 주거용 다세대주택입니다. 감정가는 236,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 165,200,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 230,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 두 임차관계를 분리해서 보는 것입니다. 임차권자 장현규는 보증금 230,000,000원, 전입 2021.04.29, 확정일자 2021.03.19로 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당액을 매수인이 인수해 총 부담이 보증금 규모에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 주택도시보증공사가 장현규의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당금으로 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.01.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 장현규에 관한 룰상 인수액 67,912,800원은 실질 0원*으로 봅니다.

문제는 별도의 점유자 김철기입니다. 전입일은 2024.08.14로 경매개시결정일 2025.05.09보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음으로 확정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 장현규에 관한 확약은 김철기의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당, 선순위 임차권, 확약

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 장현규의 보증금반환채권을 양수한 승계인이며 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차관계는 장현규와 김철기 2명입니다.

* 장현규에 대한 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 2026.06.01.자 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 판단입니다. 김철기의 임차보증금에는 적용되지 않습니다.

③ 대항력 인수형 구조와 확약 효과

현재 회차의 배당 추정에서는 매각대금 165,200,000원 중 집행비용 3,112,800원을 제외한 162,087,200원이 장현규에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 67,912,800원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다.

확약이 없었다면 최저가가 내려가도 싸지는 구조가 아닙니다. 2회 유찰 시 낙찰가 115,640,000원에 룰상 인수액이 116,778,960원으로 늘고, 3회 유찰 시 낙찰가 80,948,000원에 룰상 인수액이 150,909,064원으로 늘어 총 부담이 임차보증금 230,000,000원 규모에 계속 묶이게 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)

배당표상 장현규의 미배당액은 67,912,800원이지만, 주택도시보증공사의 확약을 반영하면 장현규 관련 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건은 주거용 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 공동주택 및 제2종 근린생활시설이며 본건은 4층 403호입니다.
• 입지. 동성중학교 남서측 인근으로, 주변에 월드메르디앙 아파트단지와 다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통편은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류에 속하며 가축사육제한구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김철기 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 점유 범위, 확정일자와 실제 점유 여부를 매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람으로 대조해야 합니다.
• 확약서 문구 원본 확인. 2026.06.01.자 확약서의 잔존청구권 포기, 임차권등기 말소 동의, 적용 대상이 장현규 채권 전부인지 직접 확인해야 합니다.
• HUG 승계 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 장현규 채권의 승계인이므로 장현규 보증금과 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 말소 근저당 재확인. 수협은행 근저당은 2021.04.28 말소됐으므로 인수권리로 합산하지 말되, 최신 등기부에서 말소 상태를 다시 대조해야 합니다.
• 시세 확인 후 응찰가 결정. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
• 명도 대상 구분. 장현규 임차권등기 말소 절차와 김철기의 실제 점유·퇴거 조건은 별도로 확인해야 합니다.
• 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제·공용부분 관리비 등 배당 추정에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 위험은 풀렸지만, 입찰가는 아직 못 정한다”

이 물건은 보증금 230,000,000원의 선순위 임차권 때문에 원래라면 낙찰가가 내려가도 총 부담이 줄지 않는 대항력 인수형입니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약으로 장현규에 대한 잔존 보증금 청구와 임차권등기 문제가 해소돼, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*입니다.

그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 별도 점유자 김철기의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상 상태가 남습니다. 확약은 장현규에게만 적용되므로 김철기의 미상 보증금을 0원으로 처리할 수 없습니다. 또한 비교 실거래가 없어 최저가 165,200,000원이 싸다는 판단도 할 수 없습니다.

장현규 위험은 해소, 김철기 위험은 미해소. 따라서 현재 결론은 권리상 조건부 검토 대상입니다. 김철기의 임대차 보증금과 확약서 원문을 확인하기 전에는 응찰가 상한과 총 실질취득액을 확정해서는 안 됩니다.