수원지방법원 2025타경56000. 경기도 수원시 팔달구 인계동 940-7 어반파크 9층 903호로, 등기상 소유자는 주식회사지유입니다. 감정가는 235,000,000원이고 현재 최저매각가는 115,150,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 겉으로 보면 2회 유찰로 가격이 크게 낮아진 물건이지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인 때문에 단순히 최저가만 보고 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
임차인 김가연은 2021.02.22. 전입했고 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라, 현재 단계에서는 인수금액을 확정할 수 없습니다. 특히 매각물건명세서 비고에는 대항력있는 임차인이 있고 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 115,150,000원이라는 최저가 자체가 아니라 낙찰가 + 실제 인수되는 미배당 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56000 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 940-7 어반파크 9층903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사지유 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 115,150,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김가연 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차인과 선순위 압류
데이터상 2024.01.17. 주식회사 에프티에스코리아 가압류가 우선순위 기준권리로 지정되어 있으며, 이후 권리들은 경매로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 반면 2021.09.02. 수원시 압류는 데이터상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 별도 표시되어 있어 반드시 원본 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 또한 2024.01.17. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 김가연의 보증금이 승부처
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김가연 | 2021.02.22 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 115,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,412,100원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 에프티에스코리아 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 갑구 16번 가압류 · 중국인 | 150,000,000원 | 62,737,900원 |
| 4. 갑구 21번 경매개시결정 · 김가연 | 220,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 23번 가압류 · 박상진 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당자료상 채권자 총 청구액은 1,320,000,000원, 총 배당액은 112,737,900원, 미배당액은 1,207,262,100원입니다. 위 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있어 실제 배당과 잔액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 팔달초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용중이며, 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물 내 9층 903호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재경보설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 가로장방형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지이며 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 김가연의 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가만으로 실질취득가를 산정하지 마세요.
- 대항력 확인. 전입일 2021.02.22.는 대항력 있음으로 표시되어 있으므로 점유·전입관계와 실제 임대차계약을 원본으로 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부. 임차인 김가연이 등기부상 권리자·채무자와 동일하게 표시되어 있다는 점을 확인하고 관계인 여부와 임대차의 실재를 점검하세요.
- 압류 확인. 2021.09.02. 수원시 압류가 데이터상 매수인 인수로 별도 표시되어 있으므로 원본 등기부에서 소멸·인수 상태를 재확인하세요.
- 당해세. 국세·지방세 압류 7건이 기재되어 있어 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰 후 115,150,000원이며, 추가 유찰 시 80,605,000원·56,423,500원 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 보증금 미상 리스크 때문에 최저가 하락만으로 매수 매력이 확정되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 임차인 보증금, 배당요구 여부, 실제 점유 및 인수조건을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “최저가 49%라도, 실질취득가를 먼저 보라”
이 사건의 가장 큰 장점은 2회 유찰로 최저매각가가 115,150,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 김가연의 대항력과 미상 보증금이 더 중요합니다. 매각물건명세서 비고가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 실제로는 낙찰가에 인수되는 보증금 잔액을 더해 판단해야 합니다.
반대로 임차인이 등기부상 관련 인물과 동일하게 표시되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있다는 점은 사실관계를 확인할 중요한 단서입니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “싸다”도 “인수된다”도 확정하지 않는 것입니다. 보증금과 임차권의 실체를 확인한 뒤 실질취득가를 계산해야 비로소 입찰가가 결정됩니다.
