수원지방법원 2025타경56016. 경기도 용인시 처인구 역북동 745 용인역북더럭스나인 지1층 비121호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 최현호이고, 2023.02.14. 안성시산림조합 근저당권이 설정된 뒤 2025.06.12. 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 996,000,000원으로 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 2025.09.16. 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 명시되어 있어 등기권리 측면의 승계 부담은 없습니다.
다만 상업용 물건에서는 권리와 운영현황을 분리해서 봐야 합니다. 현황조사상 본건 기호1·2가 상호 경계 구분 없이 하나의 영업장인 음식점으로 이용되고 있고, 별도 조사상 임차인 임규완이 2024.05.09. 전입한 사실이 확인됩니다. 이 전입 시점은 2023.02.14. 말소기준권리 이후이므로 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 745 용인역북더럭스나인 지1층비121호 도로명주소: 경기도 용인시 처인구 명지로 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 공부상 용도 · 현황은 기호1·2가 경계 구분 없이 하나의 영업장(음식점)으로 이용 중 |
| 소유자 | 최현호 · 2023.02.14. 거래가액 426,191,700원으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,323,000,000원 / 648,270,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성시산림조합 / 855,756,522원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019년부터 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소된 항목입니다. 2023.02.14. 소유권이전과 동시에 안성시산림조합 근저당이 설정되었고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.12. 임의경매개시결정, 2025.09.16. 용인세무서장의 압류가 등재되었지만 모두 경매매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 확인되는 등기 권리만으로는 매수인에게 남는 부담이 없습니다.
② 임차인 확인 — 대항력은 없지만 영업관계는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임규완 | 용인역북더럭스나인 1층 B121,B122호 96.2800㎡ | 2024.05.09 | 20,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 |
임규완의 전입신고는 말소기준권리인 2023.02.14. 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 조사되었습니다. 배당요구도 2025.07.18. 이루어졌습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 본건 기호1·2가 하나의 음식점으로 운영되고 있고 임대관계의 상세 내용은 미상으로 조사되어, 실제 점유범위·계약관계·영업시설 귀속은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 648,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,882,700원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 안성시산림조합 | 996,000,000원 | 639,387,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 근저당 배당으로 매각대금 648,270,000원이 모두 소진됩니다. 근저당 기준 미배당액은 356,612,700원이고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당 결과는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 용인시 처인구 역북동의 상업지역에 위치하며 함박초등학교 북동측 인근에 점포·음식점·위락시설·오피스텔·아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 남측 근거리에 명지대학교 자연캠퍼스가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스 정류장 및 근거리에 경전철역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역으로 이용 중이며 사다리형 완경사의 상업용 토지입니다. 공시지가는 3,728,000원/㎡입니다.
- 현황. 본건 기호1·2가 상호 경계구분 없이 하나의 영업장(음식점)으로 이용 중이고, 공부상 용도는 소매점입니다. 용도 불일치 자체가 권리 인수를 뜻하는 것은 아니지만 실제 영업형태 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 본건 기호1·2는 임대중인 것으로 탐문되나 자세한 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.02.14. 안성시산림조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 확인. 임규완은 보증금 20,000,000원·월세 3,000,000원이며 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 다만 실제 계약과 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
- 영업장 사용관계. 기호1·2가 경계 없이 하나의 음식점으로 이용 중이므로 점유 범위, 계약 주체, 시설물 귀속과 영업 지속 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 소매점과 현황 음식점이 다르므로 허가·신고 및 현재 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 시나리오. 현재 2회 유찰 기준 648,270,000원이며, 추가 유찰 시 453,789,000원(3회)·317,652,300원(4회)으로 내려갑니다. 각 회차별 자금계획과 사업성 검토를 분리해 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 관련 자료·시설 및 점유 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 근린시설은 운영이 핵심”
권리분석만 놓고 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 안성시산림조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 매수인 인수권리도 없습니다. 확인된 임차인 역시 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 근린시설이라는 물건 특성상 가격만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 감정가 1,323,000,000원에서 2회 유찰 후 최저매각가 648,270,000원까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저평가 여부는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 점은 본건 기호1·2가 하나의 음식점으로 이용되고 있고 자세한 임대관계가 미상이라는 것입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수 여부보다는 실제 점유·임대관계와 음식점 영업현황을 확인한 뒤 현재 최저가가 사업가치에 맞는지 판단하는 것입니다.
