수원지방법원 2025타경56016. 용인시 처인구 역북동 용인역북더럭스나인 지하 근린시설입니다. 감정가 1,323,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 926,100,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2023년 2월 14일 안성시산림조합 근저당권 996,000,000원이며, 이후 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 임규완의 전입일은 2024년 5월 9일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금 20,000,000원을 승계하지 않습니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 실제 운영이 간단하다는 뜻은 다릅니다. 이 사건은 B121호와 B122호를 일괄매각하며, 두 호실은 경계 구분 없이 하나의 음식점으로 사용 중입니다. 공부상 용도는 소매점이므로, 현재 영업장 상태의 유지 가능성, 호실별 경계와 설비, 인도 및 원상복구 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 745 용인역북더럭스나인 지1층 B121호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 소매점 · B121호와 B122호를 상호 경계 구분 없이 하나의 음식점으로 이용 중 |
| 매각조건 | B121호·B122호 일괄매각 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 10층 건물 중 지1층 |
| 소유자 | 최현호 (거래가액 426,191,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,323,000,000원 / 926,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성시산림조합 / 855,756,522원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023년 2월 14일 설정된 안성시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 996,000,000원이고 B122호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 접수된 임의경매개시결정과 용인세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임규완 | 용인역북더럭스나인 B121·B122호 96.2800㎡ | 2024.05.09 | 20,000,000원 / 3,000,000원 | 2025.07.18 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임규완은 보증금 20,000,000원, 차임 3,000,000원으로 B121호와 B122호를 점유하고 있습니다. 전입일은 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없으며, 보증금은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 배당요구는 2025년 7월 18일 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 예상배당표에는 별도 배당액을 반영하지 않았습니다.
③ 가격 해석 — 감정가 70%만으로 ‘저렴’ 판단 금지
현재 최저매각가는 926,100,000원으로 감정가 1,323,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건의 이용상태는 지하 근린시설이자 음식점이고, 두 호실이 경계 없이 하나의 영업장으로 운영되고 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
가격 판단은 현 임대조건의 지속 가능성, 실제 점유 범위, 영업장 설비와 원상복구 범위, 공실 전환 시 재임대 가능성, 공부상 소매점과 현황 음식점의 차이를 확인한 뒤 이뤄져야 합니다. 권리상 인수액이 0원이라는 점은 장점이지만, 그것만으로 최저가 926,100,000원이 시세보다 낮다고 단정할 근거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 926,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,661,000원 |
| 1. 근저당 · 안성시산림조합 | 996,000,000원 | 914,439,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 81,561,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 11,661,000원을 제외한 914,439,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 81,561,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 근저당 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·활용성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 함박초등학교 북동측 인근으로 점포·음식점·위락시설·상업용 빌딩·오피스텔·아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 남측 근거리에 명지대학교 자연캠퍼스가 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 근거리에 경전철역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 현황. B121호와 B122호는 상호 경계 구분 없이 하나의 음식점으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부상 용도는 소매점이나 현황은 음식점으로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 도로. 주위로 소로3류·중로2류·중로3류와 접하고, 토지는 상업용으로 이용되는 사다리형 평지입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. B121호와 B122호의 등기·전유면적·대지권 및 각 호실의 매각 포함 범위를 원본 서류로 대조하세요.
- 호실 경계. 현재 두 호실 사이의 경계가 없어 분리 사용 시 칸막이·출입구·소방·전기·급배수 설비 공사가 필요한지 확인하세요.
- 임대차 원본. 임규완의 임대차계약서, 차임 지급 상태, 연체 여부, 시설물 소유관계와 퇴거 의사를 확인하세요.
- 인도·원상복구. 음식점 집기와 설비 철거 주체, 영업장 원상복구 범위, 인도명령 및 명도 기간을 산정하세요.
- 현재 이용 적합성. 공부상 소매점과 현황 음식점의 차이에 따른 인허가·용도·소방 관련 사항을 확인하세요.
- 세금·관리비. 용인세무서 압류 관련 조세채권과 체납 관리비, 공용부분 승계 가능액을 관계기관에 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 임대수익, 공실 가능성, 원상복구비와 재매각 가능성을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 운영과 가격은 보류”
이 사건의 권리 결론은 단순합니다. 말소기준 이후 전입한 임차인 1명은 대항력이 없고, 등기상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 발생하는 근저당 미배당 81,561,000원도 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
그러나 실제 투자 판단의 중심은 권리 바깥에 있습니다. 지하 근린시설 B121호와 B122호가 하나의 음식점으로 연결돼 있고, 공부상 용도와 현재 이용상태가 다릅니다. 최저가 926,100,000원은 감정가의 70%이지만, 이 비율만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 합격, 점유·원상복구·활용성·가격은 현장 확인 후 판단. 이 물건의 핵심입니다.