88,690,000원
수원지방법원 2025타경56037. 법원상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 황윤진이며, 2021년10월25일 매매를 원인으로 2022년3월8일 소유권을 이전받으면서 거래가액 159,500,000원이 기재됐습니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 그보다 먼저 성립한 대항력 있는 임차권입니다.
임차인 이민석은 2022년3월23일 점유를 시작하고, 2022년3월25일 주민등록과 확정일자를 갖춘 뒤 보증금 200,000,000원의 주택임차권을 2024년5월1일 등기했습니다. 강제경매개시결정은 2025년5월27일이므로 임차권이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 1133 엘리치안 8층 803호 · 경기도 용인시 수지구 광교중앙로 294 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 황윤진 · 2021.10.25 매매 · 거래가액 159,500,000원 · 2022.03.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 206,028,585원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
말소기준으로 제시된 권리는 2025년5월27일 접수된 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 그런데 을구 1번 주택임차권은 2024년5월1일 이미 등기돼 있습니다. 임차인의 주민등록일과 확정일자는 모두 2022년3월25일로 더 빠르며, 배당요구도 이뤄졌습니다. 따라서 이 임차권은 배당으로 보증금 전액이 충족되지 않는 한 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이민석 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.03.25 / 2022.03.25 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
임차인은 2022년3월23일 점유를 시작했고, 2022년3월25일 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 2024년5월1일 임차권등기가 접수됐으며 배당요구도 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 사정은 없습니다.
② 가격 구조 — 88,690,000원이 실질취득가가 아니다
현재 회차의 최저매각가는 88,690,000원입니다. 그러나 이 금액만 보고 감정가 181,000,000원 대비 할인된 물건으로 판단하면 안 됩니다. 배당표상 임차보증금 200,000,000원 중 86,693,580원만 배당되고, 미배당액 113,306,420원이 매수인에게 인수됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 88,690,000원 | 113,306,420원 | 201,996,420원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,082,999원 | 139,434,495원 | 201,517,494원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,458,099원 | 157,724,147원 | 201,182,246원 |
보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 커지는 구조입니다. 현재 회차 실질취득은 201,996,420원이고, 3회 유찰 가정에서도 201,517,494원, 4회 유찰 가정에서도 201,182,246원입니다. 즉 추가 유찰 자체가 총 취득부담을 크게 낮추지 못합니다. 현재 회차 기준 실질취득 201,996,420원은 감정가 181,000,000원의 111.6%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 1. 임차인 이민석 보증금 · 우선변제 | 200,000,000원 | 86,693,580원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이민석 | 206,028,585원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임차보증금 부족분은 113,306,420원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 집행 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 수지구 상현역(신분당선) 남동측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 전철역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 법원 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 임차권에는 전유부분 건물 전부를 주거로 사용한 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 광교중앙로, 남서측으로 광교호수로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며, 공시지가는 7,025,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 803호이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·옥내소화전·스프링클러·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 회차는 88,690,000원이 아니라 미배당 인수 113,306,420원을 더한 201,996,420원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 139,434,495원, 4회 유찰 시 157,724,147원으로 늘어나므로 낙찰가 하락 효과가 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차권 원본 확인. 2022.03.25 주민등록·확정일자, 보증금 200,000,000원, 2024.05.01 임차권등기의 효력과 배당요구 내용을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매 신청 채권자가 모두 이민석으로 기재돼 있으므로 임대차계약과 강제경매 신청의 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 법원 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔, 임차권은 주거로 기재돼 있으므로 실제 이용·인허가·전입 가능 여부를 원본 기준으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “88,690,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 88,690,000원입니다. 그 숫자만 보면 감정가 181,000,000원의 49%까지 내려온 물건처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 먼저 버티고 있습니다. 현재 회차에서 미배당되는 113,306,420원을 매수인이 인수하면 실질취득은 201,996,420원입니다.
3회·4회 유찰 가정에서도 실질취득은 각각 201,517,494원, 201,182,246원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘기 때문입니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수나 최저가 할인율보다 대항력 임차보증금 200,000,000원을 중심으로 판단해야 하는 인수형 경매입니다. 현재 자료만으로는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
