수원지방법원 2024타경41098. 양평군 단월면 봉상리 387-7 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 목조 지붕 2층 구조이며, 토지는 506㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 김병우이고, 말소기준권리는 2024.05.09 설정된 윤동일의 근저당권 채권최고액 285,000,000원입니다.
등기부상 말소기준 이후에는 윤동일 전세권 10,000,000원, 엄미영 근저당권 70,000,000원, 국세 관련 압류와 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 등기 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 결론내리면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 정진환이 확인되고, 전입일이 2016.10.04로 말소기준일인 2024.05.09보다 훨씬 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41098 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 단월면 봉상리 387-7 · 경기도 양평군 단월면 대낭골길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 506㎡ · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목조 지붕 2층 · 위생·급배수·개별난방설비(심야전기보일러) |
| 소유자 | 김병우 (2024.05.10 소유권이전, 2024.05.09 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 297,612,000원 / 145,830,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤동일 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 선순위 점유
말소기준권리는 2024.05.09 윤동일 근저당권 285,000,000원입니다. 같은 날 윤동일 전세권 10,000,000원이 설정됐고, 다음 날인 2024.05.10에는 엄미영 근저당권 70,000,000원이 설정됐습니다. 이후 국세 압류와 경매개시결정은 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진환 | 2016.10.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
전입일만 놓고 보면 정진환은 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 실제 잔존 보증금 규모를 판단할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 145,830,000원을 단순한 취득가격으로 보면 안 됩니다. 보증금이 존재하고 매각대금에서 회수되지 않는 부분이 있다면 매수인의 실질취득액은 낙찰가에 그 승계액을 더한 금액이 됩니다.
③ 가격 판단 — 49% 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 145,830,000원으로 감정가 297,612,000원의 49% 수준입니다. 2회 유찰된 결과만 보면 할인폭은 커 보입니다. 하지만 이 사건은 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않았고, 무엇보다 선순위 점유자의 보증금이 미상입니다. 따라서 최저가만 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다.
추가 유찰 시 제시된 회차별 최저가는 3회 유찰 시 102,081,000원, 4회 유찰 시 71,456,700원입니다. 그러나 낙찰가가 내려가더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 실질취득액은 그만큼 올라갑니다. 즉 이 사건은 유찰 횟수보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,841,620원 |
| 2. 근저당 · 윤동일 | 285,000,000원 | 142,988,380원 |
| 3. 전세권 · 윤동일 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 엄미영 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 365,000,000원 중 예상 배당액은 142,988,380원이고, 미배당은 222,011,620원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 정진환의 보증금 및 우선변제 여부는 이 배당표에 확정 반영된 것으로 볼 수 없습니다.
⑤ 건물·토지 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 목조 지붕 2층입니다. 1층 차고 부분은 현재 방·주방·W/C를 갖춘 주거용으로 이용 중입니다.
- 제시외·현황. 일괄매각이고 제시외 건물을 포함합니다. 다만 1층 창고인 경량철골조 창고 18㎡와 목조 창고 18㎡는 소재 불명으로 감정평가에서 제외됐습니다.
- 입지. 봉상리마을회관 북서측 인근으로 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 506㎡ 대지, 생산관리지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 107,900원/㎡입니다.
- 규제. 소하천 및 소하천구역 저촉, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 2권역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정진환 보증금 확인. 최우선 확인사항입니다. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입은 선순위지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 현 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 확인된 보증금 중 배당으로 회수되지 않고 매수인에게 승계되는 금액이 있다면 낙찰가에 합산해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세 관련 압류가 다수 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현황과 감정 대상 대조. 주거용으로 변경 이용 중인 1층 차고와 소재 불명 창고 18㎡·18㎡의 실제 현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제 확인. 소하천 저촉과 자연보전·수질 관련 규제가 있어 증축·개발·용도변경 가능성은 관련 규정을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 선순위 점유 확인이 먼저
감정가 297,612,000원에서 최저가 145,830,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리 확인이 선행돼야 하는 유형입니다. 실제 임차인은 1명이고, 정진환의 전입일 2016.10.04는 말소기준권리 2024.05.09보다 훨씬 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않아 대항력과 승계액은 아직 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는다는 결론은 같은 말이 아닙니다. 현재 배당표상 인수액은 0원이지만, 선순위 점유자의 미확인 보증금은 별도의 권리분석 리스크입니다. 여기에 2회 유찰, 단독주택 이용, 소하천·자연보전·수질 관련 토지 규제까지 겹칩니다. 이 물건의 판단 기준은 ‘감정가 대비 몇 %인가’가 아니라 정진환의 임대차 실체와 보증금이 얼마인가입니다.
