수원지방법원 2024타경41098. 사건 분류는 연립/다세대와 토지의 일괄매각이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 경기도 양평군 단월면 봉상리 387-7, 도로명주소 대낭골길 34에 있는 목조 지붕 2층 건물과 대지 506㎡가 대상입니다. 현재 소유자는 김병우이고, 2024.05.09. 매매를 원인으로 2024.05.10. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 그보다 하루 앞선 2024.05.09. 접수된 윤동일 명의의 채권최고액 285,000,000원 근저당권입니다. 이후 윤동일 전세권 10,000,000원, 엄미영 근저당권 70,000,000원, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라, 2016.10.04. 전입한 정진환의 미확인 임대차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41098 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 단월면 봉상리 387-7 · 경기도 양평군 단월면 대낭골길 34 |
| 사건상 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 단독주택 |
| 건물 구조 | 목조 지붕 2층 · 목재 붙임 외벽 · 벽지 및 일부 타일 내벽 · 하이샷시 창호 |
| 토지 | 대 506㎡ · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김병우 (2024.05.09. 매매, 2024.05.10. 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 297,612,000원 / 297,612,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 윤동일 / 285,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.09. 을구 23번 윤동일 근저당권 · 채권최고액 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.17 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 과거 권리의 말소 여부와 점유를 분리해야 한다
등기부에는 말소기준권리보다 앞선 가압류·가등기·압류·근저당권·임차권·전세권이 다수 나타나지만, 대부분 뒤이어 말소등기가 확인됩니다. 삼성카드 가압류는 2003.10.22., 문광자 가등기는 2006.01.02., 인천광역시남구 압류는 2007.11.29. 각각 말소됐습니다. 과거 경안농협·양평농협·오영자·김복순·강영순·둔산신협·이호석·현대캐피탈·정관영·액트캐쉬대부 명의 권리도 후속 말소 기록이 존재합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 점유·사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진환 | 현황조사·매각물건명세서상 점유 확인 | 2016.10.04. / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수액 산정 불가 |
| 김복선 | 건물전부 · 주거 · 임차권등기 | 2014.01.09. / 2014.10.24. | 40,000,000원 | 대항요건 기재 | 배당요구 기재 | 말소 기록 확인 필요 |
김복선의 임차권등기는 2015.02.09. 접수됐고, 임대차계약일 2013.12.23., 주민등록·점유개시일 2014.01.09., 확정일자 2014.10.24., 보증금 40,000,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 해당 임차권등기는 2016.01.12. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 현재 임대차가 존속하는지, 말소 후 보증금이 반환됐는지, 배당요구가 이번 경매에도 유효한지는 원본 서류 확인이 필요합니다.
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 중복 신고를 제외한 실제 확인 대상은 정진환과 김복선 2명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
이 물건은 감정가와 신건 최저가가 모두 297,612,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 유사 단독주택의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,612,000원 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,966,568원 | 매각가 기준 추정 |
| 1. 임차인 김복선 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 | 전입 2014.01.09. · 확정 2014.10.24. |
| 2. 경안농업협동조합 근저당 | 72,000,000원 | 72,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 삼성카드주식회사 가압류 | 4,383,324원 | 4,383,324원 | 청구금액 기준 |
| 4. 양평농업협동조합 근저당 | 117,000,000원 | 117,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 5. 오영자 근저당 | 75,000,000원 | 59,262,108원 | 미배당 발생 |
| 6. 김복순 근저당 | 75,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 7. 강영순 근저당 | 30,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 8. 둔산신용협동조합 근저당 | 221,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 9. 이호석 근저당 | 45,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 10. 현대캐피탈주식회사 근저당 | 122,200,000원 | 0원 | 미배당 |
| 11. 정관영 근저당 | 36,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 12. 주식회사액트캐쉬대부 근저당 | 225,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 13. 주식회사액트캐쉬대부 전세권 | 5,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 14. 윤동일 근저당 | 285,000,000원 | 0원 | 신청채권자 미배당 |
| 15. 윤동일 전세권 | 10,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 16. 엄미영 근저당 | 70,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,392,583,324원, 배당액은 252,645,432원, 미배당액은 1,139,937,892원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 점유 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 297,612,000원 | 1,139,937,892원 | 0원 | 시뮬레이션 0원 · 점유자 보증금 별도 확인 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 238,089,600원 | 1,198,626,978원 | 0원 | 시뮬레이션 0원 · 점유자 보증금 별도 확인 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 190,471,680원 | 1,245,578,248원 | 0원 | 시뮬레이션 0원 · 점유자 보증금 별도 확인 |
신청채권자 윤동일은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 예상배당이 0원입니다. 이는 예상배당표가 말소된 과거 권리를 선순위 채권으로 반영하고 있기 때문입니다. 실제 존속 권리를 재정리하면 배당 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 이 배당표만으로 채권관계나 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지이나 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 봉상리마을회관 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 목조 지붕 2층으로 위생·급배수·개별난방설비인 심야전기보일러가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지 506㎡, 생산관리지역, 평지, 사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. ㎡당 107,900원입니다.
- 토지 규제. 소하천 및 소하천구역 저촉, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등이 적용됩니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정진환 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 현재 점유, 주민등록 유지 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 김복선 임차권 말소 경위. 2016.01.12. 임차권 말소와 보증금 반환 여부, 이번 배당요구의 효력 및 현재 점유 여부를 대조하세요.
- 과거 권리의 말소 완결. 가등기·가압류·근저당·전세권의 말소 접수번호와 공동담보 토지 등기부를 함께 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 권리가 예상배당에 포함돼 있으므로 현존 채권만 다시 추려 배당순위를 계산해야 합니다.
- 국세·지방세. 보령세무서장·이천세무서장·동화성세무서장·종로세무서장·동대문세무서장 압류와 당해세 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물. 창고·다용도실·비가림시설의 위치, 구조, 소유관계, 인허가 상태를 현장에서 확인하세요.
- 차고의 주거용 변경. 공부상 차고가 방·주방·화장실로 이용되고 있으므로 건축물대장과 현황을 대조하세요.
- 토지 규제. 소하천 및 소하천구역 저촉 범위, 자연보전권역과 수질 규제에 따른 증축·재축·용도변경 가능성을 관계기관에서 확인하세요.
- 시세 조사. 양평군 단월면의 토지면적·건물구조·도로조건이 유사한 단독주택 최근 거래를 확보하기 전에는 감정가가 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대확인서, 세금 압류 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리표보다 먼저 보증금을 확인해야 한다
이 사건의 말소기준은 2024.05.09. 윤동일 근저당권으로 명확하고, 그 뒤의 전세권·근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 등기권리도 대부분 말소 기록이 있어 등기부만 보면 정리가 끝난 것처럼 보입니다.
하지만 정진환은 말소기준보다 훨씬 앞선 2016.10.04. 전입자이고 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력과 미배당 보증금이 인정된다면 매수인 부담은 배당 시뮬레이션의 0원이 아닐 수 있습니다. 김복선의 임차권 말소 기록과 보증금 40,000,000원 배당 계산도 서로 맞지 않습니다. 여기에 실거래 비교 부재, 제시외 건물, 차고의 주거용 이용, 세금 압류와 토지 규제가 겹칩니다.
등기상 후순위 소멸만 보고 안전하다고 결론 내릴 수 없는 사건입니다. 정진환의 보증금과 현재 점유, 김복선 임차권의 말소 경위, 과거 권리의 실제 존속 여부를 모두 확인하기 전에는 실질취득액도 가격 메리트도 산정할 수 없습니다. 결론은 입찰 보류 후 원본 재검증입니다.
