대전지방법원 2025타경501979. 세종특별자치시 소담동 유림빌딩 1층 111호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 공실입니다. 소유자 박순자 씨는 2019년 매매를 원인으로 거래가액 879,951,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 가처분 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 순위만 보면 구조는 단순하지만, 이 사건의 위험은 등기부 밖에 있습니다. 감정평가 내용에는 “유치권행사중인 것으로 탐문”됐다는 취지가 기재되어 있고, 이 때문에 위생·급배수·소방·승강기 등 설비의 정상 작동 여부도 별도 확인 대상으로 적시됐습니다. 유치권이 적법하게 성립하면 근저당 미배당액이 매수인에게 채무로 승계되는 것은 아니더라도, 점유를 해소하기 전까지 물건을 인도받거나 정상적으로 사용하기 어려운 사실상 부담이 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501979 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 1층 111호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 한누리대로 1970 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설(공실) · 철근콘크리트구조 8층 중 1층 111호 |
| 소유자 | 박순자 (2019.06.19. 매매, 거래가액 879,951,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 683,000,000원 / 114,791,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 511,081,028원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.02. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권을 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2019.07.02. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 대양종합건설 주식회사의 가처분과 서세종농업협동조합·남세종농업협동조합의 가처분은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 등기부상 매수인이 인수할 후순위 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.81%가 곧 시세 할인율은 아니다
이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가 683,000,000원, 5회 유찰 기준 최저가 114,791,000원, 2019년 등기상 거래가액 879,951,000원입니다. 2019년 거래가액을 현재 시세로 대체할 수는 없으므로, 최저가가 감정가의 16.81%라는 사실만으로 현재 시장가격보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 근린생활시설 공실이고 5회 유찰됐으며 유치권 행사도 탐문됐습니다. 반복 유찰은 단순 할인 기회라기보다 시장이 물건의 점유·활용·환금 위험을 가격에 반영한 결과일 가능성도 함께 고려해야 합니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 5회 유찰 기준 | 114,791,000원 | 16.81% | 487,616,074원 |
| 6회 유찰 시 | 80,353,700원 | 11.76% | 521,492,667원 |
| 7회 유찰 시 | 56,247,590원 | 8.24% | 545,164,867원 |
③ 예상배당표 (매각가 114,791,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,407,074원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 112,383,926원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 487,616,074원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 근저당 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 감정평가상 탐문된 유치권은 위 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새샘유치원 북동측 인근으로 아파트단지, 글벗중학교 등 교육시설과 각종 근린생활시설이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 40m 포장도로, 서측 약 15m 포장도로, 남측 약 14m 보행자전용도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 1층 111호이며 외벽은 외장석재·복합판넬, 내벽은 콘크리트 노출·타일, 창호는 샷시·강화유리 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·소방·승강기 설비가 구비돼 있으나, 유치권 행사 탐문으로 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설 공실이고 5회 유찰된 물건입니다. 실제 상권 수요, 전용 출입구와 가시성, 임대 가능 업종, 예상 임대료를 확인하지 않으면 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 주체 확인. 현장에 누가 어떤 방식으로 점유 중인지, 유치권 안내문·현수막·잠금장치·영업 또는 자재 보관 상태가 있는지 직접 확인하세요.
- 유치권 성립 자료 확인. 공사계약, 세금계산서, 공사대금 채권액, 변제기, 점유 개시 시점과 해당 111호에 관한 채권인지 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록과 상가건물 임대차 관계를 별도로 대조하세요.
- 설비 작동 확인. 급배수·전기·소방·승강기와 내부 마감 상태를 확인하고 정상 사용을 위한 복구비를 입찰가에 반영하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 매각대금 배당에 영향을 주거나 매수인에게 사실상 부담이 될 항목을 확인하세요.
- 상가 수익성 검토. 동일 건물과 주변 1층 근린생활시설의 임대료·공실률·권리금·업종 제한을 확인한 뒤 수익환원 방식으로 입찰가 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 관련 제출 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 16.81% ≠ 안전한 저가 매수”
등기부만 보면 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 가처분과 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 5회 유찰된 공실 근린생활시설이고, 감정평가에서 유치권 행사 중인 것으로 탐문됐으며 임대관계와 설비 정상 작동 여부도 확인이 필요합니다.
따라서 최저가 114,791,000원은 유치권이 성립하지 않거나 해소된다는 전제에서만 등기상 실질취득액과 일치합니다. 유치권의 점유와 채권이 유효하다면 추가 해결 비용과 사용 지연이 발생할 수 있어 최종 취득 부담은 확정할 수 없습니다. 낮은 최저가는 입찰 이유가 아니라 조사 시작점이며, 유치권 부존재 또는 해소 가능성을 입증할 자료와 실제 임대수익을 확보하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
* 실질취득액 114,791,000원과 등기상 인수 0원은 배당 시나리오 기준입니다. 감정평가상 탐문된 유치권의 성립 여부와 해결 비용은 포함하지 않습니다.
