수원지방법원 2025타경661. 여주시 천송동 여주KCC스위첸 103동 19층 1903호, 전용 84.9386㎡ 아파트입니다. 감정가는 375,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 262,500,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 소유자 김진자는 2022.04.07 매매를 원인으로 거래가액 450,000,000원에 취득했고, 2025.06.04 삼성웰스토리 주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 동일 면적 최근 12건의 평균 거래가는 474,916,666원이고, 가장 낮은 거래와 최신 거래도 380,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 117,500,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다는 212,416,666원 낮습니다. 다만 경매의 가격 차이는 권리·점유·물건 상태를 확인한 뒤에야 실제 메리트로 확정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경661 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 천송동 599 여주케이씨씨스위첸 제103동 제19층 제1903호 |
| 도로명주소 | 경기도 여주시 강변북로 2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9386㎡ · 철근콘크리트구조 · 47층 중 19층 |
| 소유자 | 김진자 (2022.04.07 매매 · 거래가액 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 262,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청채권자 | 삼성웰스토리 주식회사 |
| 청구액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지 정보 | 여주KCC스위첸 · 388세대 · 2019.09.24 준공 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 다만 기준권리 원본 대조 필요
권리분석 기준으로 제시된 권리는 2019.12.30 설정된 하나은행 근저당권 242,000,000원입니다. 이후의 소유권이전, 추가 근저당권, 삼성웰스토리의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분류돼 있습니다. 이에 따라 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 조사상 전입자 이상영의 전입일은 2022.06.07, 유효종의 전입일은 2023.10.12입니다. 두 날짜 모두 2019.12.30 근저당권뿐 아니라 2022.06.02 설정된 삼성웰스토리 전세권보다도 늦습니다. 따라서 어느 권리를 소멸기준으로 보더라도 두 전입자는 선순위 대항력을 갖지 않는 것으로 정리되며, 보증금이 확인되지 않았다는 사실만으로 대항력 또는 인수 위험이 생기는 것은 아닙니다.
② 전입자 분석 — 실제 조사대상 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상영 | 2022.06.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 유효종 | 2023.10.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 55.3%
여주KCC스위첸 전용 84.94㎡대의 최근 거래 12건입니다. 거래가는 380,000,000원부터 508,000,000원까지 분포하며 최근 12개월 평균은 474,916,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 32층 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 30층 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 34층 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 13층 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 27층 | 490,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 45층 | 505,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 9층 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 37층 | 505,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 37층 | 505,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 38층 | 508,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 38층 | 508,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 23층 | 483,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 474,916,666원 |
현재 최저가 262,500,000원은 최근 12개월 평균 474,916,666원의 55.3%입니다. 최신 거래로 제시된 380,000,000원과 비교해도 약 69.1%이고, 최근 거래 중 가장 낮은 금액보다 117,500,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이라는 전제에서는 최저가와 실질취득액이 같아, 권리 확인만 마무리된다면 가격 여유는 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,475,000원 | - |
| 1. 하나은행 근저당권 | 242,000,000원 | 242,000,000원 | 0원 |
| 2. 하나은행 근저당권 | 269,500,000원 | 16,025,000원 | 253,475,000원 |
| 3. 삼성웰스토리 전세권 | 350,000,000원 | 0원 | 350,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 861,500,000원 중 채권자 예상배당은 258,025,000원, 전체 미배당은 603,475,000원입니다. 삼성웰스토리의 청구액과 전세금은 350,000,000원이지만 현재 배당 가정에서는 예상배당이 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 262,500,000원 | 258,025,000원 | 603,475,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 183,750,000원 | 180,377,500원 | 681,122,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 128,624,999원 | 126,024,249원 | 735,475,751원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 여주국민체육센터 북서측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 6차선, 서측 왕복 2차선, 북동측 왕복 4차선 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 47층 건물 중 19층이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 공공공지 저촉, 소로1류 접합, 가축사육 전부제한구역과 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,365,000원입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 388세대, 2019.09.24 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기준권리 재확인. 두 근저당권의 말소 이력과 예상배당표 반영 내용이 엇갈리므로 현재 유효한 권리와 정확한 소멸기준을 원본에서 확인해야 합니다.
- 전세권 처리 확인. 삼성웰스토리 전세권 350,000,000원의 배당요구·경매신청 관계와 매각 후 말소 여부를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 전입자 2명 확인. 이상영·유효종의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없더라도 현재 점유자가 있다면 인도명령과 이사 협의에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가상 아파트 이용 상태만 확인되므로 내부 수리 상태와 추가 비용은 현장에서 살펴야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 시세 개별화. 최근 거래는 층별 편차가 있으므로 대상 호수의 19층, 방향과 내부 상태를 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.22로 기재돼 있으므로 입찰 전 사건 진행 상태와 변경·연기·매각 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 강점, 권리 원본 대조가 마지막 관문
현재 회차의 실질취득액은 인수액 0원을 전제로 262,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 474,916,666원의 55.3%, 최신 거래 380,000,000원의 약 69.1%로, 단순 시세 비교에서는 가격 완충 폭이 큽니다. 조사상 전입자 2명도 기준권리 이후 전입으로 대항력이 없어 임차보증금 인수형 물건은 아닙니다.
다만 이 사건은 가격표만 보고 바로 결론 내릴 유형은 아닙니다. 등기에는 선순위로 제시된 근저당권들의 말소 이력이 있는 반면 예상배당에는 해당 권리들이 배당 대상으로 반영돼 있습니다. 이 차이를 원본 서류에서 해소하고 삼성웰스토리 전세권의 소멸 관계, 두 전입자의 점유 상태를 확인해야 합니다. 가격 메리트는 A급이지만, 권리 기준과 배당순위 확인이 입찰 전 필수인 물건입니다.
