법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

1회 유찰 최저가가 최근 시세의 55.3% — 여주 KCC스위첸 1903호

수원지방법원 2025타경661 · 경기도 여주시 천송동 599 여주케이씨씨스위첸 103동 19층 1903호
감정가 3.75억 · 최저매각가 2.625억(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.22 · 청구액 3.5억
76점
매력지수 A등급 · 인수 0원·실질취득 2.625억으로 최근 12개월 시세의 55.3%이나, 근저당 말소 이력과 예상배당 순위는 원본 대조가 필요
최저가가 최근 12개월 평균 4.749억의 55.3%, 최신 거래 3.8억의 약 69.1%이고 조사상 전입자 2명도 기준권리 이후 전입해 인수액은 0원이다. 다만 등기상 말소된 근저당권이 배당표에는 선순위로 반영돼 기준권리·배당순위 확인이 필요해 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
📉 최저가율 70% 🏷️ 최근 시세 대비 55.3% 🔑 매수인 인수 0원 👥 조사상 전입자 2명
한 줄 평 1회 유찰된 최저가 262,500,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 474,916,666원의 55.3%, 최신 거래가 380,000,000원의 약 69.1%입니다. 조사상 전입자 2명은 모두 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 등기상 말소된 근저당권이 예상배당표에는 선순위로 반영돼 있어, 배당순위와 기준권리는 원본 서류로 반드시 대조해야 합니다.
감정가 / 최저가
375,000,000원
최저가 262,500,000원 · 1회 유찰
최근 12개월 실거래
474,916,666원
동일 면적 12건 평균
매수인 실질취득
262,500,000원
최저가 + 인수 0원
실질취득 ÷ 최근 시세
55.3%
최신 거래 대비 약 69.1%

수원지방법원 2025타경661. 여주시 천송동 여주KCC스위첸 103동 19층 1903호, 전용 84.9386㎡ 아파트입니다. 감정가는 375,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 262,500,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 소유자 김진자는 2022.04.07 매매를 원인으로 거래가액 450,000,000원에 취득했고, 2025.06.04 삼성웰스토리 주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

가격만 보면 눈에 띕니다. 동일 면적 최근 12건의 평균 거래가는 474,916,666원이고, 가장 낮은 거래와 최신 거래도 380,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 117,500,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다는 212,416,666원 낮습니다. 다만 경매의 가격 차이는 권리·점유·물건 상태를 확인한 뒤에야 실제 메리트로 확정됩니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2025타경661
소재지경기도 여주시 천송동 599 여주케이씨씨스위첸 제103동 제19층 제1903호
도로명주소경기도 여주시 강변북로 2
물건종류 / 전용집합건물(아파트) · 전용 84.9386㎡ · 철근콘크리트구조 · 47층 중 19층
소유자김진자 (2022.04.07 매매 · 거래가액 450,000,000원)
감정가 / 최저가375,000,000원 / 262,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
경매신청채권자삼성웰스토리 주식회사
청구액350,000,000원
매각기일2026.07.22
단지 정보여주KCC스위첸 · 388세대 · 2019.09.24 준공

① 권리 흐름 — 인수액 0원, 다만 기준권리 원본 대조 필요

권리분석 기준으로 제시된 권리는 2019.12.30 설정된 하나은행 근저당권 242,000,000원입니다. 이후의 소유권이전, 추가 근저당권, 삼성웰스토리의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분류돼 있습니다. 이에 따라 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 등기 말소 이력과 예상배당 순위의 교차 확인 2019.12.30 설정된 하나은행 근저당권 242,000,000원은 2022.04.15 말소됐고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 269,500,000원도 2022.06.03 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 반면 예상배당표에는 두 근저당권이 선순위 채권으로 반영돼 있습니다. 실제 말소기준권리와 배당순위는 등기사항전부증명서의 현재 효력, 매각물건명세서와 배당요구 내역을 함께 대조해야 합니다.

다만 조사상 전입자 이상영의 전입일은 2022.06.07, 유효종의 전입일은 2023.10.12입니다. 두 날짜 모두 2019.12.30 근저당권뿐 아니라 2022.06.02 설정된 삼성웰스토리 전세권보다도 늦습니다. 따라서 어느 권리를 소멸기준으로 보더라도 두 전입자는 선순위 대항력을 갖지 않는 것으로 정리되며, 보증금이 확인되지 않았다는 사실만으로 대항력 또는 인수 위험이 생기는 것은 아닙니다.

② 전입자 분석 — 실제 조사대상 2명

성명전입일보증금확정일자대항력우선변제승계
이상영 2022.06.07 미상 미상 대항력 없음 확인 필요 해당 없음
유효종 2023.10.12 미상 미상 대항력 없음 확인 필요 해당 없음
✅ 매수인 인수 판단 조사상 전입자 2명은 모두 기준권리 이후에 전입해 대항력이 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 현재 최저가 기준 실질취득액은 262,500,000원입니다.
⚠️ 점유·명도 확인 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 점유 부분은 확인되지 않았습니다. 대항력 인수 위험과 별개로 실제 점유관계, 사용 경위와 인도 협의 가능성은 현장조사와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 55.3%

여주KCC스위첸 전용 84.94㎡대의 최근 거래 12건입니다. 거래가는 380,000,000원부터 508,000,000원까지 분포하며 최근 12개월 평균은 474,916,666원입니다.

거래월전용층거래가
2026.0784.98㎡32층380,000,000원
2026.0784.94㎡30층470,000,000원
2026.0784.94㎡34층490,000,000원
2026.0784.94㎡13층455,000,000원
2026.0684.94㎡27층490,000,000원
2026.0484.94㎡45층505,000,000원
2026.0384.94㎡9층400,000,000원
2025.1284.94㎡37층505,000,000원
2025.1284.94㎡37층505,000,000원
2025.1284.94㎡38층508,000,000원
2025.1284.94㎡38층508,000,000원
2025.1184.94㎡23층483,000,000원
최근 12개월 평균—12건474,916,666원

현재 최저가 262,500,000원은 최근 12개월 평균 474,916,666원의 55.3%입니다. 최신 거래로 제시된 380,000,000원과 비교해도 약 69.1%이고, 최근 거래 중 가장 낮은 금액보다 117,500,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이라는 전제에서는 최저가와 실질취득액이 같아, 권리 확인만 마무리된다면 가격 여유는 분명합니다.

✅ 가격 관점 감정가 375,000,000원 자체도 최신 거래 380,000,000원과 최근 12개월 평균 474,916,666원보다 낮습니다. 현재 회차는 그 감정가에서 다시 30% 낮아진 262,500,000원으로, 단순 시세 비교상 가격 완충 폭이 큽니다.
⚠️ 층·상태 차이는 별도 반영 비교 거래는 9층부터 45층까지 분포하고 대상 물건은 19층입니다. 같은 면적이라도 층, 방향, 내부 상태와 점유 상태에 따라 개별 가격은 달라질 수 있으므로 평균 거래가 전부를 대상 호수의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 262,500,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당미배당
0. 집행비용 - 4,475,000원 -
1. 하나은행 근저당권 242,000,000원 242,000,000원 0원
2. 하나은행 근저당권 269,500,000원 16,025,000원 253,475,000원
3. 삼성웰스토리 전세권 350,000,000원 0원 350,000,000원
잔여 · 소유자 교부 - 0원 -

채권 총액 861,500,000원 중 채권자 예상배당은 258,025,000원, 전체 미배당은 603,475,000원입니다. 삼성웰스토리의 청구액과 전세금은 350,000,000원이지만 현재 배당 가정에서는 예상배당이 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 1회 유찰(70%) 262,500,000원 258,025,000원 603,475,000원 0원
2회 유찰 시(49%) 183,750,000원 180,377,500원 681,122,500원 0원
3회 유찰 시(34.3%) 128,624,999원 126,024,249원 735,475,751원 0원
매각대금 배분 (현재 회차 262,500,000원)
집행비용과 예상배당액을 제공된 배당 가정에 따라 표시했습니다.
감정가·실질취득 vs 실거래
인수액 0원 기준 실질취득 262,500,000원은 최근 12개월 평균의 55.3%입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 가격은 강점, 권리 원본 대조가 마지막 관문

현재 회차의 실질취득액은 인수액 0원을 전제로 262,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 474,916,666원의 55.3%, 최신 거래 380,000,000원의 약 69.1%로, 단순 시세 비교에서는 가격 완충 폭이 큽니다. 조사상 전입자 2명도 기준권리 이후 전입으로 대항력이 없어 임차보증금 인수형 물건은 아닙니다.

다만 이 사건은 가격표만 보고 바로 결론 내릴 유형은 아닙니다. 등기에는 선순위로 제시된 근저당권들의 말소 이력이 있는 반면 예상배당에는 해당 권리들이 배당 대상으로 반영돼 있습니다. 이 차이를 원본 서류에서 해소하고 삼성웰스토리 전세권의 소멸 관계, 두 전입자의 점유 상태를 확인해야 합니다. 가격 메리트는 A급이지만, 권리 기준과 배당순위 확인이 입찰 전 필수인 물건입니다.