수원지방법원 2025타경31387. 여주시 월송동 에코타운 104동 3층 302호 다세대주택입니다. 현 소유자는 배소연·손종석으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2020.05.04 두 사람이 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 151,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 삼성카드·신한카드·하나캐피탈· 케이비캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2026.04.29에는 위 근저당의 확정채권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 권리자가 바뀌었더라도 기준이 되는 설정일은 2020.05.04입니다. 예상배당에서는 매각대금 79,576,000원 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 소진되고 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31387 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 월송동 247-2 에코타운 104동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 배소연 2분의 1 · 손종석 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 79,576,000원 |
| 청구금액 | 116,876,694원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 유찰 · 2026.09.30 |
| 규모 | 에코타운104동 · 8세대 · 2017.08.02 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없으며, 현재 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격·환금성 점검 — 최저가 34%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가는 79,576,000원으로 감정가 232,000,000원의 34% 수준입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 에코타운104동의 비교자료에서는 대상 면적과 정확히 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
| 현재 회차 | 3회 유찰 · 최저 79,576,000원 · 감정가 34% |
|---|---|
| 4회 유찰 시 | 55,703,200원 · 감정가 24% |
| 5회 유찰 시 | 38,992,240원 · 감정가 17% |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 3.0회 · 낙찰률 0.0% |
| 단지 규모 | 8세대 |
| 비교 면적 | 61.4㎡ · 대상과 면적 일치 확인 안 됨 |
③ 예상배당표 (매각가 79,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,832,368원 |
| 2. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 151,200,000원 | 77,743,632원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 6,620,604원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 5,636,704원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 76,479,762원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 6,171,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 246,108,319원 중 예상배당은 77,743,632원이며, 예상 미배당액은 168,364,687원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여주시 월송동 월송교차로 서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 8미터 내외, 북측 약 6미터 내외의 단지내 도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며, 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)입니다.
- 규제. 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 임차인 조사내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2020.05.04 설정 근저당은 2026.04.29 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기부로 권리자와 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 79,576,000원이 감정가 34%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 인근 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰이고 단지 경매 통계도 평균 3.0회 유찰입니다. 현장 상태·수요·거래가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가정에서는 선순위 근저당에도 미배당이 발생하고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 다만 예상배당과 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격판단은 보수적으로
이 물건은 2020.05.04 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 인수액도 0원이어서 권리관계는 비교적 단순합니다. 반면 가격 측면에서는 이미 3회 유찰돼 감정가 232,000,000원에서 최저가 79,576,000원까지 내려왔지만, 직접 비교 가능한 동일 면적 실거래가 확인되지 않습니다. 에코타운104동은 8세대이고 경매 통계상 평균 유찰도 3.0회입니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증”으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
