수원지방법원 2025타경31387. 여주시 월송동 에코타운 104동 3층 302호로, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 안의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 배소연 씨와 손종석 씨로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 2020.05.04. 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 한국양계축산업협동조합 앞으로 채권최고액 151,200,000원의 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 매각으로 후순위 권리의 소멸 여부를 가르는 말소기준권리입니다.
2025년 들어 손종석 씨 지분에 삼성카드·신한카드·하나캐피탈·케이비캐피탈의 가압류가 차례로 붙었고, 2025.06.24. 한국양계축산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31387 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 월송동 247-2 에코타운 104동 3층 302호 도로명: 경기도 여주시 삼밭골길 36-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 배소연 지분 2분의 1 · 손종석 지분 2분의 1 2020.05.04. 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 116,876,694원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.04. 근저당권 · 채권최고액 151,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 규모 / 준공 | 에코타운104동 · 8세대 · 2017.08.02. 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 모두 소멸
말소기준은 2020.05.04. 설정된 한국양계축산업협동조합의 근저당입니다. 2025년에 등기된 가압류 4건과 경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당은 2026.04.29. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 권리자가 바뀌었어도 2020.05.04.의 말소기준 순위에 연결된 근저당이라는 권리 구조는 그대로입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 70% 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 감정가 232,000,000원의 70%인 162,400,000원입니다. 그러나 에코타운104동은 8세대 규모이고 최근 실거래 비교값과 최종 거래금액이 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수 1.0회, 낙찰률 0%로 나타납니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 86,781,919원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 113,680,000원 | 111,288,480원 | 134,819,839원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 79,576,000원 | 77,743,632원 | 168,364,687원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 내려가면 채권자 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이것이 곧 저가 매수를 뜻하는 것은 아닙니다. 실거래 비교 없이 확인되는 것은 감정가 대비 비율뿐이므로, 실제 가격 판단은 인근 다세대의 최근 거래와 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 6,620,604원 | 6,620,604원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 5,636,704원 | 1,505,796원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 76,479,762원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 6,171,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 246,108,319원이고 예상 배당액은 159,326,400원으로, 미배당액은 86,781,919원입니다. 미배당 채권은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여주시 월송동 월송교차로 서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기와 소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외의 단지 내 도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 568.0㎡, 공시지가는 257,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 환금성. 2017.08.02. 준공된 8세대 규모로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 단지 경매 통계상 낙찰률은 0%, 평균 유찰은 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가가 아닌 실거래로 검증. 최저가 162,400,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 다세대의 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 실제 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입관계와 현장 점유자를 확인한 뒤 명도 난도를 판단해야 합니다.
- 근저당 권리이전 확인. 2020.05.04. 설정된 근저당은 2026.04.29. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 총 8세대이고 단지 경매 낙찰률이 0%이므로 실거주·임대수요와 향후 매도 가능성을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 162,400,000원, 2회 유찰 시 113,680,000원, 3회 유찰 시 79,576,000원의 시나리오를 실제 시세와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원 공고를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 등기상 말소기준이 분명하고, 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸해 예상 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 가격 판단의 핵심인 최근 실거래 비교값은 확인되지 않고, 에코타운104동은 8세대 규모에 단지 경매 낙찰률도 0%입니다. 감정가 232,000,000원에서 한 차례 유찰돼 162,400,000원이 됐다는 사실만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
또한 확인된 임차인 신고가 없더라도 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기 권리는 통과, 가격·점유·환금성은 보류”입니다. 인근 실거래와 현장 점유를 확인해 162,400,000원의 실질취득가격이 실제 시장에서 경쟁력이 있는지 검증하는 것이 입찰 전 가장 중요한 절차입니다.