대전지방법원 2025타경502147. 대전 중구 대사동 247-159 소재 주택·창고 및 토지의 일부 지분이 매각되는 사건입니다. 2024년 1월 18일 상속으로 취득한 김해경·김홍구·김홍수·김도경·김홍대의 각 3/65 지분에 대해 2025년 6월 18일 강제경매가 결정됐습니다. 다섯 사람의 매각 지분을 합치면 15/65, 즉 3/13입니다. 낙찰자가 취득하는 것은 부동산 전체가 아니라 이 공유지분이며, 나머지 지분은 다른 공유자들에게 그대로 남습니다.
감정가는 14,809,250원, 현재 최저가는 7,256,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이는 전체 주택 가격이 725만 원이라는 뜻이 아닙니다. 경매 대상 지분 자체의 감정가와 최저가이므로, 단순히 주변 주택 가격이나 토지 전체 가격과 비교해 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502147 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 대사동 247-159 · 대전광역시 중구 솔밭로16번길 2-24 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고 등으로 이용 중 |
| 매각대상 지분 | 김해경·김홍구·김홍수·김도경·김홍대의 각 3/65 지분 · 합계 3/13 |
| 전체 토지 | 56.0㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 완경사 사다리형 · 세로한면(불) |
| 공유관계 | 김도경 13/65 · 김해경 3/65 · 김홍구 13/65 · 김홍대 3/65 · 김홍수 13/65 · 주식회사봄이든컴퍼니 20/65 |
| 감정가 / 최저가 | 14,809,250원 / 7,256,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사봄이든컴퍼니 / 150,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 대전지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 확인할 ‘기준권리 모순’
현재 배당 시뮬레이션에서는 신한카드주식회사, 주식회사케이아이코아즈대부, 제주신용보증재단, 에스와이주식회사 및 주식회사봄이든컴퍼니 관련 권리를 매각으로 소멸하는 것으로 계산하고 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 근저당권은 없습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 보증금·전입일·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 있을 경우 대항력과 배당 여부를 별도로 판단해야 하므로, 현장 점유자 확인 전에는 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
② 지분·점유·경계 — 낙찰 뒤가 더 어려운 구조
매각물건명세서상 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 공유자가 같은 가격으로 우선매수권을 행사할 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
본건 건물과 제시외 건물 일부가 육안상 인접지번 지상에 소재하는 것으로 추정됩니다. 토지 북측 일부도 공부상 지목과 달리 현황 도로로 이용 중인 것으로 판단돼, 정확한 경계와 건물 위치는 측량이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1~1-3이 포함됩니다.
- 지붕 차이. 건물 공부상 지붕은 시멘트기와지붕이나 현황은 함석지붕입니다.
- 점유관계. 주택 및 창고 등으로 이용 중이나 임대관계는 미상입니다.
- 토지 현황. 전체 토지면적은 56.0㎡이고, 북측 일부가 현황 도로로 이용 중인 것으로 판단됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 530,608원 |
| 2. 경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 150,000원 | 150,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이아이코아즈대부 | 21,856,884원 | 6,575,392원 |
| 4. 경매개시결정 · 제주신용보증재단 | 150,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사케이아이코아즈대부 | 150,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 에스와이주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사봄이든컴퍼니 | 150,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 에스와이주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구액 합계 32,456,884원 중 예상배당은 6,725,392원이며, 미배당은 25,731,492원입니다. 집행비용을 포함하면 매각대금 7,256,000원이 모두 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 7,256,000원 | 25,731,492원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 5,079,200원 | 27,869,110원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 3,555,440원 | 29,365,442원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용계획 기준)
- 주위환경. 대전대신초등학교 북서측 인근으로, 노후화된 단독주택·다가구주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 주거환경정비구역 내 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리, 버스노선과 배차간격을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트블록조 단층으로 외벽은 시멘트 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 새시창호 등이며 급배수·위생·전기·난방설비가 돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 보문1구역 주거환경개선사업 지구단위계획구역·정비구역에 포함됩니다.
- 보호·경관. 대전대신초등학교 절대보호구역 및 상대보호구역에 저촉되고, 보문산 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 457,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단독 소유권이 아닌 3/13 공유지분이고 주택·창고의 정확한 경계와 위치에 측량이 요구돼 일반 주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 김해경·김홍구·김홍수·김도경·김홍대의 각 3/65, 합계 3/13 지분만 매각되는지 매각목록과 등기 원문을 대조하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능한 사건이므로 최고가매수신고 후 결과가 달라질 가능성을 반영하세요.
- 말소기준 재검증. 기준점으로 표시된 2021.01.21 경매개시결정은 2021.07.01 취하 말소 이력이 있으므로 실제 소멸 범위를 원문으로 다시 확인하세요.
- 점유자 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 실제 점유자와 점유권원을 조사하세요.
- 경계 측량. 건물 및 제시외 건물 일부가 인접지번에 소재하는 것으로 추정되고 토지 북측 일부가 도로로 이용 중이므로 측량 결과를 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상인 제시외 건물 1-1~1-3의 구조·면적·점유와 인접지번 침범 여부를 확인하세요.
- 공유관계 정리. 낙찰 후 단독 사용이 필요한 경우 나머지 공유자들과의 협의 가능성과 공유물 정리 절차를 사전에 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “3/13 지분”이 먼저다
현재 최저가는 7,256,000원으로 감정가 14,809,250원의 49%입니다. 배당표만 보면 매수인 인수액도 0원이라 숫자는 가벼워 보입니다. 그러나 이 사건에서 낙찰자가 받는 것은 전체 주택과 토지가 아니라 3/13 공유지분입니다.
여기에 공유자의 우선매수권, 임대관계 미상, 말소기준으로 표시된 과거 경매개시결정의 취하 말소, 건물과 제시외 건물의 인접지번 소재 추정, 토지 일부의 현황 도로 이용이 함께 존재합니다. 낙찰가가 낮다는 사실만으로는 지분 정리와 점유·경계 문제를 상쇄할 수 없습니다. 권리 인수는 0원이지만 활용성과 환금성은 낮게 평가해야 하며, 측량과 점유 확인, 공유자 협의 가능성을 확보하지 못한다면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.