최저가 70%지만, 실질취득액은 아직 확정할 수 없다 — 부산 베스아이하늘 405호

부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 ‘베스아이하늘’ 4층 405호로, 공부상 용도는 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가는 85,200,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 59,640,000원, 감정가의 70%입니다. 겉으로는 25,560,000원이 낮아졌지만, 이 사건은 가격보다 먼저 점유자와 임대차의 범위를 특정해야 합니다.

말소기준권리는 2018.10.25. 설정된 온천장신용협동조합의 근저당권 2,041,000,000원입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 김현문의 전입일은 2018.09.11.로 말소기준보다 빠르고, 민경태는 전입일이 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 종결할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선행 전입이 핵심

등기상 말소기준은 분명합니다. 2018.10.25. 온천장신용협동조합 근저당권이 기준이 되고, 그 뒤 설정된 온천장신용협동조합의 추가 근저당권 516,000,000원, 국세 압류, 임현주의 주택임차권등기 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 27명, 인수 0원 단정 금지

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 이름은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 총 27명 중 전입일이 확인된 사람은 26명입니다. 이 가운데 김현문을 제외한 25명은 말소기준 이후 전입으로 표시되어 대항력이 없는 흐름입니다. 다만 각 임차인의 점유 부분이 특정되지 않은 경우가 많아, 이 명단이 본건 405호와 실제로 어떻게 연결되는지 원본 서류와 현장조사로 대조해야 합니다.

대항력은 전입일만으로 완결되지 않으며 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 소유자와의 관계를 함께 확인해야 합니다. 우선변제 역시 확정일자·점유·배당요구 및 최우선변제 요건을 별도로 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 85,200,000원의 70%인 59,640,000원입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 이 사건은 미상 임차보증금이 실질취득액에 추가될 가능성이 있어 가격 비교의 기준도 최저가 단독이 아니라 ‘최저가 + 인수 가능 금액’이어야 합니다.

추가 유찰 시 제시된 시나리오는 2회 유찰 41,748,000원(감정가 49%), 3회 유찰 29,223,600원(감정가 34.3%)입니다. 하지만 낙찰가가 내려가더라도 선순위 또는 대항력 있는 임차보증금이 확인되면 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 유찰 자체가 실질취득액을 같은 폭으로 낮춘다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,640,000원 가정)

현재 회차의 배당 시뮬레이션상 채권액 합계는 3,816,550,000원, 채권자 배당액은 58,166,480원, 미배당액은 3,758,383,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보 진행에 따라 개별 호수의 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건은 공부상 다세대주택이며 도시형생활주택 원룸형으로 이용됩니다. 아파트가 아니므로 대단지 아파트 실거래나 환금성을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 입지. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 승강기, 주차타워, 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보, 스프링클러, 공동현관기, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 동측 폭 약 20m 도로에 접하고, 토지는 248㎡, 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다. 준주거지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다.
• 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 18세대 규모의 원룸형 다세대로, 동일 면적 실거래와 실제 낙찰 사례를 확인하기 전에는 최저가 59,640,000원의 시장 적정성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김현문 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유개시일, 점유 부분, 소유자와의 관계 및 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 민경태 전입·점유 확인. 전입일이 확인되지 않으므로 주민등록 전입세대 열람과 현장조사로 대항력 기준일 전후를 특정해야 합니다.
• 27명과 405호의 연결. 각 임차인의 점유 부분이 특정되지 않은 만큼, 건물 전체 명단인지 본건 호실 점유자인지 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 열람을 상호 대조해야 합니다.
• 임현주 최우선변제. 보증금 60,000,000원, 차임 월 50,000원, 주택 전부 임차로 등기돼 있습니다. 대항력은 없지만 최우선변제 적용 여부와 예상 배당액은 별도 산정해야 합니다.
• 공동담보 범위. 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권에 공동담보목록이 존재합니다. 본건 405호에 배분되는 실제 채권액과 다른 담보물의 매각·배당 진행을 확인해야 합니다.
• 공매 절차. 2021.02.19. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행·취소·정리 상태를 교차 확인해야 합니다.
• 매각기일 상태. 기재된 매각기일은 2026.07.23.입니다. 매각 결과, 변경·연기 여부와 다음 기일을 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 실거래 비교와 미상 임차보증금이 확인되기 전까지는 감정가의 70%라는 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.

맺으며 — “70% 최저가 ≠ 70% 실질취득”

이 물건의 최저가는 59,640,000원으로 감정가보다 25,560,000원 낮습니다. 그러나 가격이 내려간 만큼 안전마진이 생겼다고 결론 내리기에는 권리 확인이 부족합니다. 말소기준보다 빠른 김현문의 전입, 전입일 자체가 미상인 민경태, 점유 부분이 특정되지 않은 27명의 임차인 명단이 동시에 존재합니다.

후순위 등기권리와 임현주의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 김현문과 민경태의 보증금이 본건에 유효하게 연결돼 미배당 상태로 남는다면 실질취득액은 최저가보다 높아질 수 있습니다. 동일 면적 실거래 비교값도 확인되지 않아 가격 가점 역시 줄 수 없습니다. 가격은 보류, 권리는 원본 확인 전 보류. 이 사건의 입찰 조건은 유찰 횟수가 아니라 두 미상 임차인의 임대차 실체와 27명의 점유 범위를 먼저 확정하는 것입니다.