대전지방법원 2025타경502176. 문창동 다솔리버팰리스 10층 1003호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 현재 감정가 206,000,000원에서 11회 유찰되어 최저매각가는 70,658,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 34% 수준까지 할인된 모습이지만, 이 사건은 단순 할인율보다 임차권 확약의 범위와 유치권을 먼저 봐야 합니다.
말소기준권리는 2023.11.17. 김은경의 근저당권 300,000,000원입니다. 김보성의 주민등록일은 2022.06.17., 확정일자는 2022.05.17.로 말소기준권리보다 앞서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 문제될 구조입니다. 실제 배당계산상 현재 회차에서는 보증금 180,000,000원 중 68,986,156원이 배당되고 111,013,844원이 부족한 것으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.05.18. 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 있으므로, 김보성에 관한 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 맞습니다.
그러나 그 확약은 김보성 관련 권리에만 적용됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 별도로 김도형이 전체를 점유하는 임차인으로 조사되어 있고, 보증금 3,000,000원·월차임 500,000원이나 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있음으로 단정할 수도, 반대로 대항력 없음으로 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502176 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문창동 24-3 다솔리버팰리스 10층 1003호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 아파트(도시형생활주택)으로 이용중 |
| 전용면적 | 29.7403㎡ |
| 소유자 | 주식회사문창도시개발 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 70,658,000원 (11회 유찰) |
| 청구액 | 185,972,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 김보성 확약은 해소, 유치권은 별도 핵심
2022.03.21. 한밭새마을금고 근저당 205,000,000원이 설정되었으나 2022.06.20. 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.11.17. 김은경 근저당 300,000,000원입니다. 이후 김보성의 임차권등기와 2025.04.07. 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 2명, 확약 적용 범위를 구분해야 한다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도형 | 전체 | 3,000,000원 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 전입일 미상 |
| 김보성 | 건물 전부 | 180,000,000원 | - | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원 확약 |
김보성은 임대차계약일 2022.05.17., 주민등록일·점유개시일 2022.06.17., 확정일자 2022.05.17.이며 배당요구도 했습니다. 주택도시보증공사는 ‘양도전 임차인 김보성’으로 기재되어 있으므로, 김보성 보증금 권리와 관련된 주체로 봐야 합니다. 이 부분을 김도형의 별도 임대차와 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 7,065만원은 최근 거래보다 낮지만 하락 추세가 매우 크다
다솔리버팰리스1차의 대상 면적은 29.7403㎡이고, 최근 12개월 확인 거래는 2026.03 5층 90,000,000원 1건입니다. 따라서 최근 12개월 평균도 90,000,000원이며 현재 최저가 70,658,000원은 그 금액의 78.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.41㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2022.09 | 29.76㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 29.74㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.09 | 29.76㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 29.74㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.09 | 29.74㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.08 | 29.76㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2022.08 | 29.74㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2022.08 | 29.76㎡ | 3 | 182,000,000원 |
전체 9건 평균은 202,444,444원이지만, 이 수치에는 2022년의 182,000,000원~230,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 그 전체 평균보다 2026.03 최신 거래 90,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 수준은 과거 거래군 대비 -58.4%로 크게 낮아졌습니다. 따라서 현재 최저가가 90,000,000원보다 낮다는 사실만으로 과거 평균 대비 큰 할인이라고 평가해선 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,671,844원 |
| 1. 임차인 김보성 보증금 | 180,000,000원 | 68,986,156원 |
| 2. 근저당권 · 김은경 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,972,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김보성 보증금 부족분은 111,013,844원이지만, 2026.05.18. 확약에 따라 김보성의 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 약속되어 있으므로 이 부족분을 매수인 실질 인수액으로 계산하지 않습니다. 김도형과 유치권 위험은 이 확약과 별개의 문제입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 김보성 실질취득액을 늘리지는 않는다
| 회차 | 최저가 | 배당계산상 김보성 부족분 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 11회 유찰 | 70,658,000원 | 111,013,844원 | 김보성 확약으로 실질 인수 0원 |
| 12회 유찰 시 | 56,526,400원 | 124,891,075원 | 김보성 확약으로 실질 인수 0원 |
| 13회 유찰 시 | 45,221,120원 | 135,992,860원 | 김보성 확약으로 실질 인수 0원 |
배당 시뮬레이션만 보면 유찰될수록 김보성 미배당액은 커집니다. 하지만 해당 임차인은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 그 숫자를 그대로 매수인 인수액으로 볼 수 없습니다. 이 사건에서 유찰 여부와 무관하게 별도로 남는 핵심은 김도형의 미상 임대차와 유치권입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)으로 이용중이며 철근콘크리트구조 11층 건물 중 10층 1003호입니다.
- 주위환경. 대전보람요양병원 서측 인근으로 단독·다가구주택, 숙박시설, 점포 및 의료시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 남측으로 중로에 접합니다. 공시지가는 1,427,000원/㎡입니다.
- 규모. 다솔리버팰리스1차는 26세대이며 2022.02.18. 준공됐습니다.
- 거래흐름. 2026.03 거래 90,000,000원은 과거 거래군 대비 크게 낮아 최근 추세는 -58.4%입니다.
- 경매 흐름. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 11.0회이고 확인된 매각률은 0.0입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 주식회사 소망건설의 130,200,000원 유치권신고서와 2026가단200702 판결문의 주문·확정 여부·목적물 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 김도형 전입일 확인. 보증금 3,000,000원·월차임 500,000원 임차인의 전입일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
- 김보성 확약서 확인. 2026.05.18. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 어떻게 반영돼 있는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 9건 평균 202,444,444원보다 2026.03 최신 거래 90,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 타당합니다.
- 할인율 착시 경계. 감정가 대비 34% 수준이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 유치권·미상임차인을 포함한 실제 부담을 검토해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 현관문에 유치권 행사 표시가 확인된 사건이므로 실제 점유 주체와 출입·인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “11회 유찰”보다 중요한 건 남아 있는 권리 리스크다
현재 최저매각가는 70,658,000원으로 최신 실거래 90,000,000원의 78.5%입니다. 그러나 이 숫자만 보고 가격 메리트를 결론내리기 어렵습니다. 김보성의 180,000,000원 보증금은 확약 덕분에 실질 인수 0원으로 정리할 수 있지만, 별도 임차인 김도형은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 여기에 주식회사 소망건설의 130,200,000원 유치권 신고와 유치권자 승소 판결문까지 제출돼 있습니다.
최근 시세도 과거보다 58.4% 낮아졌고 단지 경매물건 평균 유찰횟수도 11.0회입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘감정가에서 얼마나 싸졌나’가 아니라, 유치권과 확약 밖 임차관계를 실제로 얼마의 부담으로 정리할 수 있느냐입니다. 현재 자료만으로는 낮은 최저가 자체를 적극적인 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
