대전지방법원 2025타경502177. 대전 동구 용전동 신동아아파트 3동 303호, 전유면적 84.56㎡ 아파트입니다. 감정가는 234,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가격은 163,800,000원입니다. 가격만 보면 동일 면적 최근 12개월 평균 219,583,333원보다 크게 낮지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 2005.10.04 전입한 점유자 유창현입니다.

말소기준권리는 2013.02.27 설정된 국민은행 근저당권 82,800,000원입니다. 이후 설정된 농협은행 근저당권 120,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 유창현의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 미배당 보증금이 존재하면 그 금액이 매수인의 실질취득비용에 더해질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

등기상 현재 매각으로 소멸할 핵심 권리는 국민은행 근저당권과 그 이후의 농협은행 근저당권, 경매개시결정입니다. 하지만 등기권리와 별개로 점유자 유창현이 2005.10.04 전입해 있습니다. 이는 말소기준권리인 국민은행 근저당권의 2013.02.27보다 앞선 시점입니다.

② 시세 비교 — 표면가격은 낮지만, 인수액 확인이 먼저

신동아아파트 동일 면적 84.56㎡의 최근 12건 실거래 평균은 219,583,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026.08의 220,000,000원, 최근 12건의 최저 거래는 193,000,000원, 최고 거래는 230,000,000원입니다. 현재 최저매각가격 163,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.6%입니다.

표면적인 최저가는 최근 실거래 범위보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가와 실거래가만 비교해 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 미배당 보증금이 확인되면 실질취득가는 현재 최저가보다 높아질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)

현재 산정에서는 총 채권 202,800,000원 중 160,706,800원이 배당되고 42,093,200원이 미배당입니다. 다만 유창현의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당순위와 매수인 인수액은 임대차 내용 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차위험은 사라지지 않는다

유찰이 더 진행되면 입찰가격은 내려가지만, 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않은 이상 입찰가격 하락을 그대로 실질취득비용 하락으로 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크고 배당되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 보증금 확인이 선행돼야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 대전복합버스터미널 북측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입과 주정차가 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 단지. 신동아아파트 914세대, 사용승인일 1990.09.27. 대상 면적은 84.56㎡입니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수, 온수보일러 난방, 소화전, 화재경보기, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 등이 포함되며, 공시지가 835,800원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 종전 “용전동 1 외 10필지” 표기와 달리 2017.09.07 토지 합병 후 현황은 용전동 1, 6-2번지입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 유창현의 전입일은 2005.10.04로 말소기준 2013.02.27보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 관계인 여부 확인. 유창현이 등기부상 채무자로도 등장하므로 임대차계약의 실체와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 특별매각조건 확인. 이번 매각의 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 32,760,000원입니다.
• 가격 판단 순서. 최근 12개월 평균 219,583,333원, 최신 거래 220,000,000원보다 현재 최저가는 낮지만, 인수액이 확정되기 전에는 이 차이를 순수한 할인으로 보지 마세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서와 현황조사, 임대차관계, 등기사항전부증명서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “74.6% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금

현재 최저매각가격 163,800,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 219,583,333원의 74.6%이고, 최신 거래 220,000,000원보다도 낮습니다. 표면 가격만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다. 하지만 이 물건에는 말소기준보다 7년 이상 빠른 2005.10.04 전입 점유자가 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.

따라서 결론은 가격 매력은 보이지만 권리 확인이 끝나지 않은 물건입니다. 국민은행 이후의 등기권리는 매각으로 정리되더라도, 유창현의 임차보증금이 실제로 존재하고 배당으로 소진되지 않는다면 매수인이 부담할 금액이 생길 수 있습니다. 이 사건은 “163,800,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “임차보증금을 확인한 뒤 실질취득가가 얼마가 되느냐”가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.