최저가는 시세의 74.6%, 그러나 실질취득액은 아직 모른다 — 대전 신동아 303호

대전지방법원 2025타경502177. 대전복합버스터미널 북측 인근에 있는 신동아아파트 제3동 제3층 제303호, 전유면적 84.56㎡ 아파트입니다. 감정가 234,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 163,800,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 실거래는 193,000,000원부터 230,000,000원까지 형성되어 있어, 최저가 자체만 보면 시장 거래 범위 아래에 있습니다.

하지만 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 유창현이 303호에 2005.10.04. 전입한 것으로 나타납니다. 이는 말소기준권리인 2013.02.27. 국민은행 근저당보다 약 7년 이상 빠른 시점입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않아, 유효한 임대차인지와 매수인이 승계할 금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가를 곧바로 실질취득비용으로 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인 확인이 먼저

현재 말소기준권리는 2013.02.27. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 82,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 권선도 근저당은 2022.07.05. 해지되어 말소됐고, 2022.07.06. 설정된 농협은행주식회사 근저당 120,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 농협은행 근저당은 2025.08.20. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나 역시 말소기준 이후 권리입니다.

등기부에 나타나는 1990년부터 2007년 사이의 근저당과 국세·지방세 압류는 각각 별도의 말소등기가 존재합니다. 따라서 이미 말소된 과거 권리를 매수인이 다시 인수하는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 핵심 인수 위험은 등기부상 담보권이 아니라, 말소기준일보다 먼저 전입한 유창현의 임차보증금 가능성입니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 미상이라 인수액도 미상

전입일만 보면 유창현은 말소기준권리보다 선순위입니다. 그러나 대항력은 단순한 전입기록만으로 확정되는 것이 아니라, 실제 점유와 유효한 임대차관계가 함께 확인되어야 합니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았으므로 “대항력 있는 임차인”으로 단정할 수도, “인수액 0원”으로 단정할 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 가격 할인은 보이지만 확정 수익은 아니다

같은 단지 신동아아파트 동일 면적 84.56㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 219,583,333원, 최신 거래는 2026년 7월 203,000,000원입니다.

최저가 163,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.6%이고, 최근 실거래 최저 193,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래 203,000,000원과 비교해도 표면상 39,200,000원의 간격이 있습니다. 다만 이 간격은 낙찰가만 비교했을 때의 수치입니다. 선순위 임차보증금이 존재한다면 그 금액만큼 실질취득비용이 늘어 가격 할인 폭이 축소되거나 사라질 수 있습니다.

④ 배당 시뮬레이션 (매각가 163,800,000원 가정)

배당금액은 매각가 163,800,000원을 기준으로 한 추정입니다. 등기부상 이미 말소된 과거 담보권의 처리, 당해세·최우선변제, 실제 채권계산서와 유창현의 임대차·배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 법원의 최종 배당표와 달라질 수 있습니다. 특히 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 대전광역시 동구 용전동 대전복합버스터미널 북측 인근으로, 주변은 아파트단지, 단독주택, 주상용 건물과 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입과 주정차가 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 차량 및 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 3층이며, 위생·급배수, 온수보일러 난방, 소화전, 화재경보기와 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역과 일부 자연녹지지역이며 도로, 중로3류, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 835,800원/㎡입니다.
• 주소 표기. 집합건축물대장과 건물 표제부에는 용전동 1 외 10필지로 표기됐으나, 2017.09.07. 토지 합병 후 현황은 용전동 1, 6-2번지입니다.
• 환금성. 914세대 아파트이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가는 193,000,000원부터 230,000,000원까지 차이가 있어 층·향·내부상태에 따른 가격 편차를 반영해야 합니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 인근 탐문과 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유창현의 실제 점유 확인. 전입세대열람, 현장 방문, 관리사무소 및 인근 탐문으로 현재 303호를 실제 점유하는지 확인해야 합니다.
• 임대차계약의 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 액수, 지급내역, 확정일자, 계약 갱신 여부와 소유자 김영선과의 관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 확인. 배당요구를 했는지, 배당으로 회수될 금액이 있는지, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지를 매각물건명세서 원본과 배당요구 종기 내역으로 확인해야 합니다.
• 실질취득액으로 응찰가 산정. 낙찰가만 시세와 비교하지 말고, 낙찰가에 인수될 보증금·명도비·체납관리비 등을 더한 총비용으로 응찰 상한을 계산해야 합니다.
• 말소된 과거 권리 구분. 1990년부터 2007년 사이 설정된 근저당과 압류는 각 말소등기 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조해야 합니다.
• 세금 확인. 과거 국세·지방세 압류는 말소됐지만, 실제 배당에서 우선하는 당해세나 신규 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·내부수리비 확인. 내부 미확인 물건이므로 공용부분 체납관리비와 노후 설비·마감 수리비를 현장조사 후 반영해야 합니다.

맺으며 — “가격은 할인, 권리는 미완성”

최저가 163,800,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 219,583,333원의 74.6%로 내려와 있습니다. 최신 거래 203,000,000원보다도 낮아 가격표만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다. 등기부상 말소기준 이후의 국민은행·농협은행 관련 권리는 매각으로 정리되고, 과거 선순위 근저당과 압류도 대부분 말소등기가 확인됩니다.

그러나 유창현의 2005.10.04. 전입은 말소기준일보다 빠르고, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않았습니다. 유효한 선순위 임대차가 인정되면 낙찰자는 미배당 보증금을 승계할 수 있고, 그 순간 실질취득액은 최저가보다 높아집니다. 반대로 실제 임대차가 아니거나 승계할 보증금이 없다는 점이 확인되면 현재 가격 할인은 매력으로 바뀔 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 검토 대상이지만, 보증금 확인 전 입찰은 보류. 이 사건은 낮은 최저가보다 임대차의 실체를 먼저 확인해야 합니다.