광주지방법원 2024타경79140. 광주 북구 문흥동 일신아파트 104동 11층 1101호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 131,000,000원이지만 8회 유찰돼 최저매각가는 19,230,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 15.0%에 아파트를 취득하는 것처럼 보이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
조상현은 2020.01.13. 전입하고 건물 전부를 점유한 임차권자로, 보증금은 130,000,000원입니다. 2024.01.22. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했지만, 현재 최저가 기준 예상배당은 집행비용을 뺀 18,483,860원뿐입니다. 보증금 부족분 111,516,140원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경79140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 대천로 124-4, 104동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 철근콘크리트조 20층 중 11층 |
| 소유자 | 이세희 (2019.10.31. 소유권이전 · 거래가액 112,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 19,230,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조상현 / 136,069,041원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.23. 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용 기재 |
① 권리 흐름 — 핵심은 경매개시보다 앞선 임차권
등기부에 나타난 한국주택은행 근저당권 2건은 2003.03.21., 하나은행 근저당권 2건은 2019.10.31., 북광주신용협동조합 근저당권은 2020.01.10. 각각 말소등기가 이루어졌습니다. 따라서 이 과거 근저당권들을 현재 매수인이 별도로 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
문제는 2024.08.20. 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 임차관계입니다. 조상현의 전입일은 2020.01.13., 점유개시일은 2020.01.10.이며, 2024.01.22. 보증금 130,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인원 2명
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조상현 | 건물 전부 · 2020.01.13. 임차권등기 2024.01.22. | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 111,516,140원 |
| 설승현 | 이용관계 알 수 없음 · 2024.06.07. | 미상 | 대항력 있음·금액 미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
일신아파트는 476세대, 1994.02.28. 준공 단지입니다. 전용 59.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 128,125,000원, 최신 거래는 2026.04. 11층 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 18 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 12 | 152,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 11 | 116,500,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 15 | 119,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 18 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 128,125,000원 |
거래 범위는 110,000,000원~152,000,000원입니다. 현재 최저가 19,230,000원만 비교하면 최근 평균의 15.0%지만, 조상현 인수액까지 더한 실질취득 130,746,140원은 최근 평균보다 2,621,140원 높습니다. 최신 11층 거래 140,000,000원보다는 낮지만, 명도·관리비·설승현 보증금 미상 위험을 감수하면서 확보할 가격 차이는 9,253,860원입니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 낙찰가 | 조상현 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 19,230,000원 | 111,516,140원 | 130,746,140원 |
| 9회 유찰 시 | 15,384,000원 | 115,292,912원 | 130,676,912원 |
| 10회 유찰 시 | 12,307,200원 | 118,314,330원 | 130,621,530원 |
각 실질취득액은 해당 회차 낙찰가와 조상현의 미배당 인수액을 합산한 금액입니다. 설승현의 보증금은 포함되지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 19,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 746,140원 |
| 1. 임차인 조상현 보증금 | 130,000,000원 | 18,483,860원 |
| 조상현 미배당 잔액 | - | 111,516,140원 인수 |
| 한국주택은행 과거 근저당 2건 | 31,200,000원 | 0원 |
| 하나은행 과거 근저당 2건 | 48,000,000원 | 0원 |
| 북광주신용협동조합 과거 근저당 | 96,000,000원 | 0원 |
| 강제경매 신청채권 · 조상현 | 136,069,041원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
한국주택은행·하나은행·북광주신용협동조합 근저당권은 각각의 말소등기가 확인됩니다. 현재 매각대금은 집행비용과 조상현의 임차보증금 일부 배당에 모두 사용되고, 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문흥중앙초등학교 북서측 인근이며 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하고 대천로에 접합니다. 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 11층이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 아파트 부지이며 북동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 및 학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 단지. 일신아파트는 476세대이며 1994.02.28. 준공됐습니다. 동일 면적 최근 거래가는 110,000,000원~152,000,000원입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.7회이고 낙찰률 집계치는 0.0%입니다. 이 사건도 8회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총비용으로 판단. 현재 최저가 기준 조상현 인수액을 포함한 실질취득은 130,746,140원입니다.
- 설승현 보증금 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 주민등록 변동내역, 확정일자 부여현황과 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 조상현 채권관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일하므로 보증금 지급자료와 강제경매 집행권원, 청구금액 136,069,041원의 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 인수 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비 미납. 현황조사보고서에는 2024년 1월부터 관리비가 미납된 상태로 기재돼 있습니다. 공용부분 체납액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 조상현의 임차권등기 이후 설승현이 전입한 구조이므로 현재 점유자와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 임대차계약서와 배당요구 종기 관련 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,923만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 8회 유찰도, 감정가 대비 15.0%라는 할인율도 아닙니다. 조상현의 보증금 130,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고, 실질취득은 약 130,000,000원 부근에 고정됩니다.
현재 회차 실질취득 130,746,140원은 최근 12개월 동일 면적 평균 128,125,000원보다 높습니다. 여기에 설승현의 보증금 미상 위험, 2024년 1월부터의 관리비 미납, 임차권자와 신청채권자가 동일한 채권관계 확인 부담까지 남아 있습니다. 최저가는 매우 낮지만 총비용은 시세 이상이고, 권리 불확실성은 크다. 이 물건은 할인율이 아니라 인수액과 추가 임차관계를 먼저 해소해야 하는 고위험 인수형 경매입니다.
