광주지방법원 2024타경79140. 광주 북구 문흥동 일신아파트 104동 11층 1101호입니다. 감정가는 131,000,000원이지만 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 15,384,000원까지 내려왔습니다. 표면 숫자만 보면 감정가 대비 11.74%이므로 극단적으로 싸 보이지만, 이 물건은 낙찰가와 실질취득비용을 분리해 봐야 하는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
조상현은 건물 전부에 대해 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 갖고 있고, 전입일은 2020.01.13., 점유개시는 2020.01.10.입니다. 강제경매개시결정은 2024.08.20.이므로 이 임차권은 경매개시보다 앞섭니다. 현재 최저가 15,384,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 676,912원을 제외한 14,707,088원만 조상현에게 배당되고, 부족분 115,292,912원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경79140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 대천로 124-4, 104동 11층1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 제11층 제1101호 |
| 소유자 | 이세희 · 2019.10.03. 매매 · 거래가액 112,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 15,384,000원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 136,069,041원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 민간임대주택등기 | 2019.10.11. 민간임대주택 등록 · 2022.12.23. 등기 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
과거 한국주택은행·하나은행·북광주신용협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준으로 선언된 권리는 2024.08.20. 강제경매개시결정이며, 그보다 앞서 조상현이 2020.01.13. 전입하고 2024.01.22. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 조상현 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조상현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020-01-13 | 2023-12-19 | 130,000,000원 | 대항력 우선변제 잔액 인수 |
| 설승현 | 알수없음 | 2024-06-07 | 2023-12-19 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 확인 필요 |
실제 임차인으로 확인되는 신고는 조상현과 설승현 2명입니다. 조상현은 보증금과 임차권등기 내용이 확인돼 인수액 계산이 가능하지만, 설승현은 보증금이 확인되지 않습니다. 전입일이 2024.06.07.로 강제경매개시결정 2024.08.20.보다 앞서지만, 보증금 등 핵심 조건이 확인되지 않은 만큼 ‘대항력 있음’으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상 위험으로 남겨야 합니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 1,538만원이 아니라 약 1.30억
일신아파트 동일 평형 59.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 128,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.04. 11층 140,000,000원이며, 최근 표본의 범위는 110,000,000원~152,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 18 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 12 | 152,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 11 | 116,500,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 15 | 119,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 18 | 148,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 128,125,000원 |
이 사건에서 15,384,000원 ÷ 시세 = 12%라는 표면 할인율은 투자 판단 기준이 아닙니다. 조상현 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 커서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하기 때문입니다. 시세와 비교해야 할 숫자는 실질취득 약 130,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 128,125,000원보다 높습니다. 최신 거래 140,000,000원보다는 낮지만, 평균 기준으로는 ‘시세보다 싸다’고 단정할 가격이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 676,912원 |
| 1. 임차인 조상현 보증금 | 130,000,000원 | 14,707,088원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 조상현 | 136,069,041원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조상현 보증금 130,000,000원 중 배당되는 금액은 14,707,088원이고, 부족분 115,292,912원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 현금 매각대금만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문흥중앙초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하고 대천로에 접하며, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 11층이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 상대보호구역과 도로 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 아파트부지로 이용 중이며 평지입니다. 공시지가는 859,600원/㎡입니다.
- 단지. 일신아파트 476세대, 1994.02.28. 준공. 동일 평형 최근 12건 거래가 110,000,000원~152,000,000원에 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조상현 보증금 인수 확인. 현 회차 기준 예상 미배당액 115,292,912원이 매수인 인수로 계산됩니다. 매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 설승현 임대차 확인. 전입일 2024.06.07., 확정일자 2023.12.19.가 확인되지만 보증금은 미상입니다. 임대차계약·보증금·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 최저가가 아니라 약 130,000,000원을 기준으로 최근 12개월 평균 128,125,000원, 최신 거래 140,000,000원과 비교하세요.
- 관리비. 현황조사보고서상 2024년 1월부터 관리비 미납 상태입니다. 관리사무소에서 공용부분 체납 범위와 금액을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2019.10.11. 민간임대주택 등록 사실이 등기돼 있습니다. 관련 등록 상태와 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 관계인 자료 대조. 조상현은 임차권자이면서 경매 채권자로 기재돼 있으므로 임대차계약 원본, 자금이체, 임차권등기명령 자료를 함께 확인하세요.
맺으며 — “1,538만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 가장 큰 함정은 9회 유찰된 최저가입니다. 15,384,000원이라는 숫자만 보면 감정가 131,000,000원의 11.74%이지만, 대항력 있는 조상현의 보증금 130,000,000원이 매각대금보다 훨씬 큽니다. 현재 회차에서는 115,292,912원이 매수인 인수로 남고, 더 유찰되더라도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그래서 실질취득은 약 1.30억 수준으로 봐야 합니다.
최근 12개월 동일 평형 평균은 128,125,000원이고 최신 거래는 140,000,000원입니다. 실질취득은 평균보다 높아 9회 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 더구나 설승현의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성도 남아 있습니다. 이 사건은 ‘최저가가 매우 낮다’가 아니라 ‘선순위 임차보증금을 포함하면 시세 수준이고, 미상 임차인 위험까지 남아 있다’는 관점으로 접근해야 합니다.
