최저가 6,587,000원의 착시 — 선순위 임차보증금까지 더한 실질취득은 98,518,566원

대전지방법원 2025타경502295. 세종특별자치시 어진동 ‘호수의아침’ 14층 1432호, 전유면적 23.573㎡ 오피스텔입니다. 감정가 80,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가는 6,587,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 8.23%에 입찰할 수 있는 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 미배당액을 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.

임차인 장미진의 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.19, 점유개시일은 2022.05.02, 주민등록일은 2022.05.10입니다. 말소기준권리인 2024.08.19 압류보다 앞서며, 2024.05.24에는 보증금 98,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 미변제 잔액은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 주택임차권이 남는다

말소기준권리는 2024.08.19 접수된 세종세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 장미진의 임대차와 주택임차권등기는 매각으로 자동 소멸하지 않습니다. 반면 말소기준 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 이 사건은 후순위 권리의 소멸 여부보다 선순위 임차보증금 잔액이 얼마 남는지가 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 고정된다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 입찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 잔액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 낮아질 뿐 최저가와 인수액의 합계는 보증금 수준에 고정됩니다.

현재 회차의 실질취득액은 98,518,566원이고, 9회 유찰 가정에서도 98,458,097원입니다. 최저가가 6,587,000원에서 3,227,630원으로 내려가도 실질취득액 차이는 크지 않습니다. 추가 유찰이 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 98,518,566원으로 비교

호수의아침 전용 23.57㎡~25.86㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 88,791,666원입니다. 현재 회차 실질취득액 98,518,566원은 평균보다 9,726,900원 높고, 평균의 111.0%입니다. 최저가만 시세와 비교하면 최근 평균의 7.4%로 보이지만, 선순위 보증금 인수를 반영하면 결론이 정반대로 바뀝니다.

최신 거래는 2025.12의 102,500,000원으로, 실질취득액은 이 거래보다 3,981,434원 낮습니다. 그러나 최신 거래는 전용 24.62㎡이며, 본건과 가까운 전용 23.57㎡ 거래는 2025.10의 70,000,000원과 2025.05의 75,000,000원입니다. 전체 표본의 최근 평균보다 실질취득액이 높다는 점까지 감안하면 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 6,587,000원 가정)

매각대금 6,587,000원 중 집행비용 518,566원을 제외한 6,068,434원이 임차보증금에 배당되는 가정입니다. 보증금 잔액 91,931,566원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 실제 배당은 세금·집행비용과 원본 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전유면적 23.573㎡의 오피스텔로 이용 중입니다. 공동주택이 아닌 오피스텔의 가격과 임대수요를 기준으로 판단해야 합니다.
• 입지. 세종특별자치시 어진동 방울새 어린이공원 남서측 인근이며, 주변에는 주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대지 주변으로 대로와 중로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 14층이며, 위생·급배수설비와 공용승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지이용. 중심상업지역·미관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.4회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 본건도 7회 유찰된 만큼 매도·재임대 시 가격과 기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 기준 6,587,000원에 인수액 91,931,566원을 더한 98,518,566원을 투자원가의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 임차보증금 지급 자료 확인. 임대차계약서, 보증금 송금 내역, 확정일자, 주민등록 및 점유 자료를 대조해 임차권의 진정성과 범위를 확인해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 두 지위가 모두 장미진으로 표시되므로 경매신청 청구원인과 임차보증금 반환채권의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당 후 잔액 확인. 배당기일의 실제 임차인 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 매각물건명세서와 배당요구 자료를 최종 대조해야 합니다.
• 점유 상태 재확인. 주택임차권등기가 있어도 현재 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현황조사와 현장 방문으로 인도 절차를 점검해야 합니다.
• 오피스텔 시세로 비교. 최근 12개월 평균 88,791,666원과 본건 면적에 가까운 23.57㎡ 거래 70,000,000원·75,000,000원을 함께 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,587,000원에 사는 물건이 아니다”

이 사건의 최저매각가는 6,587,000원이지만, 선순위 임차인 장미진의 보증금 98,000,000원 중 91,931,566원이 배당되지 않는다는 가정입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 98,518,566원입니다. 추가 유찰 시에도 입찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 98,000,000원 수준에 머뭅니다.

최근 12개월 실거래 평균은 88,791,666원이고, 본건과 가까운 전용 23.57㎡ 거래는 70,000,000원과 75,000,000원입니다. 최신 24.62㎡ 거래 102,500,000원보다는 낮지만, 최근 평균을 11.0% 웃도는 데다 7회 유찰과 오피스텔 환금성까지 겹칩니다. 낮은 최저가에 현혹될 사건이 아니라, 선순위 임차보증금이 취득원가를 고정하는 인수형 사건입니다. 권리와 가격을 함께 보면 결론은 보수적 접근입니다.