서울중앙지방법원 2025타경103800. 서울 강남구 도곡동 매봉빌라 지하층 비01호 다세대주택입니다. 감정가는 566,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가가 362,240,000원으로 낮아졌습니다. 수치만 보면 감정가 대비 할인 폭이 크지만, 이 사건은 가격보다 먼저 해결해야 할 임차인 보증금과 실제 점유관계가 있습니다.
2023년 9월 15일 설정된 하정민의 가압류가 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 2013년 12월 3일 전입한 황완주에게 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 황완주는 동시에 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 임차인과 경매신청채권자가 동일인이라는 특이점이 있어 실제 임대차의 성립과 보증금, 채권의 성격을 구분해 확인해야 합니다.
또한 매각물건명세서에는 현황이 101호라고 기재돼 있습니다. 등기상 지하층 비01호와 현황상 표시 사이의 차이가 실제로 어떤 의미인지 확인하기 전에는 점유자와 매각 대상의 동일성까지 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 도곡동 193-62 지하층 비01호 도로명주소: 서울특별시 강남구 남부순환로377길 23 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 지하층 비01호 |
| 참고 면적 | 63.26㎡ (실거래 비교 대상 면적) |
| 건물 | 매봉빌라 · 8세대 · 지하 1층 / 지상 4층 · 1994.11.02 사용승인 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박윤경 · 2023.09.04 소유권이전 (재산분할) |
| 감정가 | 566,000,000원 |
| 최저매각가 | 362,240,000원 · 감정가의 64% · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구액 | 황완주 / 120,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.15 갑구 5번 가압류 · 하정민 · 410,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 (기재된 매각기일 · 실제 진행결과 확인 필요) |
| 점유 관련 특이사항 | 황완주 및 표기는 · 실제 임차인 2명 · 현황 101호 표기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.09.15 하정민의 가압류입니다. 이후 설정된 이미숙의 근저당권과 황완주의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 전충식의 3,000,000,000원 가압류는 이미 등기부상 말소됐으므로 현재 존속 채권에 다시 합산하지 않습니다.
문제는 등기상 소멸 예정인 권리보다 앞서 전입한 임차인의 권리입니다. 황완주의 전입일은 2013.12.03으로 말소기준권리보다 빠르고, 대항력도 있는 것으로 표시돼 있습니다. 매각으로 후순위 등기가 말소된다는 사실만으로 이 임차인의 보증금 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액은 미확정
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황완주 | 2013.12.03 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미확인 | 인수 가능 |
| 표기는 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 |
황완주: 현황조사·매각물건명세서 기준. 표기는: 매각물건명세서 기준. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았으며, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다.
특히 황완주는 등기부상 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 신청채권 120,000,000원을 임차보증금으로 단정하거나, 별도의 임차보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 두 지위가 동일인에게 귀속된 사실을 바탕으로 실제 임대차관계와 채권 원인을 확인해야 합니다.
현재 최저가는 362,240,000원이지만 두 임차인의 보증금이 미상이고, 황완주의 배당 여부 및 표기는의 대항력도 확정되지 않았습니다. 따라서 인수액을 0원으로 가정해 실질취득가를 최저가와 같다고 처리하는 것은 부적절합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 낙찰대금에서 배당받지 못하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 해당 구조의 실제 금액도 계산할 수 없습니다.
보증금과 배당·인수 조건이 확인될 때까지 현재 최저가를 실질취득가로 보아 시세와 비교하지 않습니다.③ 시세 비교 — 2022년 거래 1건으로 현재 가격을 판단할 수 없다
매봉빌라의 비교 실거래는 2022년 5월의 1건입니다. 거래가격은 695,000,000원이지만, 경매 대상과 면적·층이 다른 거래이고 매각기일과도 상당한 시간 차이가 있습니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 금액 역시 동일한 단일 거래가격이므로 독립적인 최신 시세 근거로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 60.92㎡ | 1층 | 695,000,000원 |
| 평균 · 1건 | — | — | 695,000,000원 |
| 감정가 | 566,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 362,240,000원 |
| 과거 실거래 | 695,000,000원 · 2022.05 · 1층 · 60.92㎡ |
| 최저가 / 과거 거래 | 52.1% |
| 실질취득 / 현재 시세 | 비교 불가 · 인수액 및 현재 시세 미확정 |
| 건물 규모 | 8세대 · 1994.11.02 사용승인 |
최저가 362,240,000원은 과거 거래가격 695,000,000원의 52.1%입니다. 그러나 이 차이를 현재 시장가격 대비 할인율이라고 해석할 수는 없습니다. 거래는 2022년 5월에 이뤄졌고 거래 호수는 1층인 반면, 매각 대상은 지하층 비01호입니다. 개별 호수의 채광, 접근성, 상태 및 면적 차이도 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
무엇보다 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수된다면 실제 취득비용은 최저가보다 높아집니다. 따라서 52.1%라는 수치를 가격 메리트나 안전마진으로 인정할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 362,240,000원 가정)
아래는 기재된 채권과 집행비용을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 보증금 및 실제 배당권리가 확정되지 않았으므로 최종 배당표나 매수인 인수액을 나타내지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,871,360원 |
| 1. 가압류 · 하정민 | 410,000,000원 | 356,368,640원 |
| 2. 근저당권 · 이미숙 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 황완주 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 5,871,360원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 임차인 배당권리는 반영되지 않았습니다. 예상배당은 실제 법원의 배당과 다를 수 있습니다.
| 매각대금 가정 | 362,240,000원 |
|---|---|
| 배당 대상 채권 합계 | 1,530,000,000원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 356,368,640원 |
| 채권 미배당 합계 | 1,173,631,360원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 보증금 인수 | 미확정 · 별도 확인 필요 |
채권 미배당 합계 1,173,631,360원도 매수인이 그대로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다. 등기상 채권의 소멸 여부와 임차인의 미배당 보증금 승계 여부를 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 미상
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% | 362,240,000원 | 1,173,631,360원 | 미상 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 289,792,000원 | 1,245,065,088원 | 미상 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 231,833,600원 | 1,302,212,070원 | 미상 |
위 회차별 금액은 제공된 가정 시나리오입니다. 실제 후속 매각기일과 최저매각가격은 법원의 진행결과를 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 임차인 보증금 인수액과 다릅니다.
최저매각가가 362,240,000원에서 289,792,000원, 다시 231,833,600원으로 하락하더라도 대항력 있는 임차인의 보증금이 그보다 크고 미배당분을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가 감소분만큼 인수부담이 증가할 수 있습니다.
이 사건에서는 황완주의 보증금과 배당조건이 미상이고 표기는의 대항력도 확인되지 않았으므로 어느 회차에서도 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 추가 유찰만으로 가격 메리트가 확보된다고 판단하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 도곡동 소재 지하철 3호선 매봉역 북서측 인근입니다. 주위에 다세대주택, 단독주택, 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 노선버스 정류장과 매봉역이 인근에 있어 대중교통 이용 편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 연와조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물입니다. 1994.11.02 사용승인됐으며 급·배수시설, 위생설비와 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 지하층 특성. 매각 대상은 지하층 비01호입니다. 채광, 습기, 누수, 환기, 접근성 및 침수 관련 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다. 감정평가서의 일반적인 건물 설명만으로 개별 호수 상태를 확정할 수 없습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접하며, 토지는 남측 하향 완경사의 사다리형으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가는 8,406,000원/㎡이며 토지 면적은 243.0㎡입니다.
- 토지거래허가 관련. 감정요항표에 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다. 지정 목적·대상자·기간이 구분돼 있으므로 본건 취득에 실제 적용되는 허가 요건은 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 매각물건명세서에는 현황 101호라는 별도 기재가 있어 실제 호수 확인은 여전히 필요합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이며 매각 대상은 지하층입니다. 확인된 실거래는 2022년 5월 1건뿐이므로 현재 매수 수요와 매각 소요기간을 평가하기에는 근거가 부족합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 황완주의 임차보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유관계, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 강제경매 신청채권 120,000,000원과 임차보증금의 관계도 구분해야 합니다.
- 표기는의 임차관계 확인. 전입일, 실제 점유 부분, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다. 대항력이 미상인 상태에서 인수액을 0원으로 간주하지 않아야 합니다.
- 배당·인수 시뮬레이션 재작성. 실제 임차보증금과 배당순위를 확인한 후 매수인이 인수할 미배당 보증금을 산정하고, 낙찰가에 더한 실질취득비용을 구해야 합니다.
- 호수 동일성 확인. 등기상 지하층 비01호와 현황 101호가 동일한 전유부분인지, 각 임차인의 실제 점유 대상과 매각 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2022년 5월의 1층 거래 1건 대신 최근 동일·유사 지하층 거래, 실제 매물 상태 및 매매 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 지하층 현장 점검. 누수·습기·환기·채광과 설비 상태를 확인하고, 수리 및 유지관리 부담을 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 미납 관리비와 공용부분 비용, 기타 취득 후 부담 가능 항목을 관리주체 및 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 및 이용규제 확인. 감정요항표에 기재된 허가구역의 취득 시점 적용 여부와 매수인에게 요구되는 절차를 확인해야 합니다.
- 경매 진행결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 매각·유찰·변경 여부와 이후 진행상황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류 및 법원의 최신 사건기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 인수보증금
이 사건의 표면적인 가격은 감정가 566,000,000원 대비 최저가 362,240,000원으로, 두 차례 유찰을 거쳐 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 2022년 실거래 695,000,000원과 비교하면 최저가는 52.1%입니다.
하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 비교 거래가 오래된 단일 지상층 거래인 데다 본건은 지하층이고, 대항력 있는 황완주의 보증금과 별도 임차인 표기는의 권리관계가 확인되지 않았기 때문입니다.
배당 시뮬레이션에서는 채권 미배당액이 1,173,631,360원 발생하고 신청채권자의 예상배당도 0원입니다. 그러나 이 채권 미배당액을 매수인 인수액으로 볼 수도 없고, 반대로 시뮬레이션에 기재된 인수액 0원을 실제 보증금 인수위험이 없다는 의미로 받아들일 수도 없습니다.
여기에 등기상 비01호와 현황상 101호의 표시 차이, 지하층의 물리적 상태, 최근 비교 거래의 부족이 추가적인 확인 과제입니다.
결론은 실질취득가 미확정입니다. 두 임차인의 실제 권리와 보증금, 배당·인수 조건을 확인하고 현재 지하층 시세를 다시 산정해야 합니다. 그 전까지는 최저가가 낮다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 추가 할인 여부가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리와 점유 상태의 부동산을 취득하는지 확정하는 것입니다.
