가격은 낮아 보이지만, 인수액이 보이지 않는다 — 도곡동 매봉빌라 지하층 비01호

서울중앙지방법원 2025타경103800. 강남구 도곡동 매봉빌라 지하층 비01호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저가는 감정가 566,000,000원에서 한 차례 유찰된 452,800,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.09.15 하정민의 가압류 410,000,000원이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기보다 말소기준보다 앞선 전입입니다. 황완주는 2013.12.03 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입일만 보면 대항요건을 갖췄을 가능성이 있으나, 보증금과 실제 점유관계가 미상인 상태이므로 대항력과 매수인 인수금액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 점유가 남는다

말소기준인 하정민 가압류 이후 설정된 이미숙의 근저당권 1,000,000,000원과 황완주의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전충식의 3,000,000,000원 가압류는 2025.10.24 말소됐습니다. 따라서 등기부상 후순위 권리 자체는 매수인에게 승계되지 않습니다.

다만 황완주의 전입일은 2013.12.03으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 존재하고 실제 주택 점유를 계속했다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 황완주는 동시에 이 사건의 신청채권자와 동일한 이름으로 확인돼 임차관계인지 관계인 점유인지 추가 확인이 필요하지만, 이 사정만으로 임차보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유 조사 — 실질취득가를 확정할 수 없다

조사상 점유 관련 기재는 2건이지만, 실제 임차인 수와 각 점유자의 관계는 확정되지 않습니다. 황완주는 보증금이 알려지지 않아 대항력과 인수금액을 단정할 수 없고, 두 번째 주거 점유 표기도 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 배당표에 표시된 매수인 인수 0원만으로 실제 인수액이 0원이라고 결론 내리면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 65.2%라는 숫자만 믿기 어렵다

확인 가능한 매봉빌라 유사면적 거래는 2022.05 거래된 1건입니다. 전용 60.92㎡, 1층, 거래금액 695,000,000원이며 분석 대상은 63.26㎡의 지하층 비01호입니다.

현재 최저가는 해당 거래금액의 65.2%입니다. 표면적인 차이는 크지만 비교 거래가 2022.05의 단일 표본이고, 거래 호수는 1층인 반면 매각 대상은 지하층입니다. 더구나 선순위 점유자의 보증금 인수 가능액이 빠져 있으므로 4.528억을 곧바로 시세보다 저렴한 실질취득가로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 452,800,000원 가정)

총 채권액 4,530,000,000원 중 채권자 배당은 445,872,000원이며, 미배당액은 4,084,128,000원입니다. 이 계산은 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 승계금액도 확정하지 못합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 불확실성은 남는다

유찰될수록 입찰가는 낮아지지만 선순위 임차보증금이 존재한다면 낙찰가 하락만큼 매수인의 실질 부담이 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인으로 확인될 경우, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 실질취득 총액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 3호선 매봉역 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 노선버스 정류장과 매봉역이 인근에 있어 대중교통 이용 편익은 양호합니다.
• 물건 특성. 1994.11.02 사용승인된 8세대 매봉빌라의 지하층 다세대주택입니다. 급·배수시설, 위생설비, 개별난방설비를 갖췄습니다.
• 도로. 북동측으로 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접하고, 토지는 사다리형 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물적 하자. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 조사됐습니다. 다만 현황 호수 표기는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 지하층·8세대 소규모 다세대이고 확인 가능한 거래가 1건뿐이어서, 아파트처럼 반복 거래를 통한 시세 검증이 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 황완주 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
• 관계인 여부 확인. 점유자 황완주와 신청채권자 황완주가 동일인인지, 채권관계와 임대차관계가 각각 실제로 존재하는지 확인해야 합니다.
• 두 번째 점유 표기 확인. 주거로 기재된 ‘표기는’의 실제 성명, 점유 부분, 전입일과 보증금 유무를 확인해야 합니다.
• 호수 특정. 등기상 비01호와 현황 101호가 같은 공간을 가리키는지 출입문 표찰·건축물대장·건물개황도·현장 구조를 대조해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 확인된 선순위 보증금 중 배당으로 회수되지 않는 금액을 낙찰가에 더해 695,000,000원 거래사례와 비교해야 합니다.
• 지하층 상태 확인. 채광·환기·결로·누수·침수 흔적과 개별난방, 급·배수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 검토. 입찰자와 취득 목적에 해당하는 허가 요건이 있는지 관할기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”

최저가 452,800,000원은 확인 가능한 2022.05 거래 695,000,000원의 65.2%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 비교 거래는 오래된 단일 표본이고 대상은 지하층입니다. 무엇보다 2013.12.03 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질취득가는 아직 계산할 수 없습니다.

등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 점유 위험과 현황 호수 불일치는 등기 말소만으로 해결되지 않습니다. 이 사건은 가격이 싸서 어려운 물건이 아니라, 무엇을 얼마나 인수하는지 확인되지 않아 어려운 물건입니다. 임대차 원본과 점유 호수를 확정하기 전까지는 권리도 가격도 보류가 맞습니다.