대전지방법원 2025타경502359. 대덕구 목상동 다사랑아파트 103동 811호, 전용 49.86㎡의 주거용 아파트입니다. 소유자 최규형은 2012.01.27. 거래가 78,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 근저당이 아니라 2025.01.13. 국의 압류이며, 이 압류가 말소기준권리입니다. 임차인 안한기는 그보다 앞선 2022.03.04. 전입·점유를 시작하고 2022.02.04. 확정일자를 받아, 본래는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인입니다.
따라서 확약서가 없었다면 최저가만 보고 83,300,000원짜리 물건이라고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 배당에서는 보증금 중 81,400,600원만 배당되고, 미배당 보증금 18,599,400원이 남습니다. 낙찰가와 인수액을 합친 룰상 취득부담은 101,899,400원으로, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 증가해 총부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
그러나 주택도시보증공사는 2026.05.18. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 한 안한기 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액은 낙찰가와 같은 83,300,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 목상동 185-2 다사랑아파트 제103동 제8층 제811호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.86㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 8층 |
| 이용상태 | 주거용 아파트 · 방·욕실·주방·거실 등 |
| 단지 | 다사랑 · 900세대 · 1993.09.09. 준공 |
| 소유자 | 최규형 (2012.01.27. 거래가 78,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (8회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 104,911,929원 |
| 매각기일 | 2026.07.16. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2025.01.13. 국의 압류입니다. 그 뒤의 주식회사 국민행복기금 가압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 안한기의 전입·점유와 임차권등기는 말소기준보다 빠르므로, 확약이 없다면 보증금 미배당액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안한기 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 100,000,000원 | 전입·점유 2022.03.04. 확정 2022.02.04. 배당요구 2024.04.01. | 본래 有 확약으로 포기 | 有 확정일자·배당요구 | 주택도시보증공사 2026.05.18. 확약 | 실질 0원* 룰상 18,599,400원 |
보증금은 100,000,000원 한 번만 계산합니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 안한기와 관련된 신청채권자이지만, 이를 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 안한기 1명입니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득은 최근 평균의 67.8%
다사랑아파트 동일 전용면적 49.86㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 전체 평균보다 과거 거래를 우선하지 않고, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.86㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 49.86㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 49.86㎡ | 4 | 96,000,000원 |
| 2026.06 | 49.86㎡ | 1 | 97,000,000원 |
| 2026.06 | 49.86㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 49.86㎡ | 12 | 143,000,000원 |
| 2026.05 | 49.86㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 49.86㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 49.86㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2026.05 | 49.86㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 49.86㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2026.05 | 49.86㎡ | 14 | 137,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.86㎡ | 12건 | 122,833,333원 |
최근 거래 범위는 96,000,000원~145,000,000원, 최근 12개월 평균은 122,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.07. 115,000,000원입니다. 확약을 적용한 실질취득액 83,300,000원은 최근 평균의 67.8%, 최신 거래의 72.4%로 두 기준보다 낮습니다.
확약이 인정되지 않는 보수적 상황에서는 낙찰가와 룰상 인수액을 합친 101,899,400원을 비교 기준으로 봐야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 83.0%, 최신 거래의 88.6%입니다. 즉 가격 여유가 권리 확인을 대신하는 것은 아니며, 확약의 유효성을 확인한 뒤에만 83,300,000원 실질취득을 전제로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 안한기 | 100,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 5,121,313원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 104,911,929원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 81,400,600원이 임차보증금에 우선 배당됩니다. 보증금 미배당액은 18,599,400원입니다. *룰상으로는 이 금액이 매수인 인수액이지만, 2026.05.18. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 해당 임차권에 적용해 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 룰상 총부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰·감정가 70% | 83,300,000원 | 18,599,400원 | 101,899,400원 | 83,300,000원 |
| 9회 유찰 시 감정가 56% | 66,640,000원 | 34,959,520원 | 101,599,520원 | 66,640,000원 |
| 10회 유찰 시 감정가 45% | 53,312,000원 | 48,047,616원 | 101,359,616원 | 53,312,000원 |
표에서 보듯 확약이 없으면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 룰상 총부담이 약 100,000,000원 수준에 고정됩니다. 반대로 확약이 유효하면 해당 임차인의 미배당 보증금을 인수하지 않으므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목상초등학교 북동측 인근의 아파트지대로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·체육시설·학교·공원이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 8층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·전기·소화전·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며, 외곽 포장도로와 단지 내 도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 872,300원/㎡입니다. 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 900세대 단지이고 최근 동일 면적 거래가 12건 확인되지만, 거래가는 96,000,000원부터 145,000,000원까지 편차가 큽니다. 1993.09.09. 준공 단지라는 점도 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.18. 확약서의 원문, 사건번호, 대상 임차권, 대항력 포기와 말소 조건을 매각기록에서 확인하세요.
- 인수액 이중 계산. 확약이 유효하면 실질 인수는 0원*입니다. 확약을 인정할 수 없다면 낙찰가에 룰상 인수액 18,599,400원을 더한 101,899,400원을 취득부담으로 계산해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부관찰·주변 탐문·공부를 이용했고 임대관계는 확인되지 않았습니다. 현장 점유자와 명도 대상을 별도로 확인하세요.
- 별도 임차인 확인. 확약은 안한기 임차권에만 적용됩니다. 전입세대확인서·현황조사·매각물건명세서를 대조해 확약 밖 점유자가 없는지 확인하세요.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 8회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰도 8.0회입니다. 내부 상태, 체납 관리비, 명도 난도와 시장 선호를 현장에서 점검하세요.
- 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균은 122,833,333원, 최신 거래는 115,000,000원입니다. 수리비·명도비·체납비용을 반영해 응찰 상한을 별도로 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 최저가”보다 확약의 유효성이 먼저다
이 물건의 표면 가격은 분명 낮습니다. 최저가이자 확약 적용 실질취득액인 83,300,000원은 최근 12개월 평균 122,833,333원의 67.8%이고, 최신 거래 115,000,000원보다도 낮습니다.
하지만 권리구조를 빼고 가격만 보면 결론이 달라집니다. 안한기는 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고 보증금은 100,000,000원입니다. 현재 회차에서 미배당되는 18,599,400원은 본래 매수인 인수 대상입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 인수액이 커져 룰상 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
이번 사건의 가격 메리트는 오직 주택도시보증공사의 2026.05.18. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 생깁니다. 따라서 결론은 가격은 매력적, 권리는 조건부입니다. 확약서 원본과 대상 권리, 실제 점유 상태를 확인한 뒤에야 실질 인수 0원*과 실질취득 83,300,000원을 입찰 판단의 기준으로 사용할 수 있습니다.
