서울중앙지방법원 2025타경103957. 신림동 태경빌 4층 401호, 전용 29.28㎡ 다세대주택입니다. 사용승인일은 2020.05.08이고, 태경빌은 14세대입니다. 현재 등기상 소유자는 이도연이며, 주택도시보증공사가 295,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 단순히 “최저가가 최근 거래보다 84,000,000원 낮다”만 보고 판단하면 안 됩니다. 권리 쪽에서는 양정현의 주택임차권이 말소기준보다 앞서고, 재개발 쪽에서는 감정평가 자체가 현금청산 대상이라는 전제 아래 이뤄졌습니다. 즉 일반적인 다세대 실거래 비교와 별도로, 배당·승계 구조와 재개발 지위를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103957 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 4층 401호 · 도로명 서울특별시 관악구 서원1길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.28㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.05.08 / 14세대 |
| 소유자 | 이도연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 재개발 전제 | 신림5구역 주택정비형 재개발사업구역 · 현금청산 대상임을 전제로 감정 |
① 권리 흐름 — 양정현 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2023.08.01 주택도시보증공사 가압류 1,138,000,000원입니다. 양정현은 2021.06.18 확정일자, 2021.06.30 점유개시, 2021.07.01 주민등록을 갖추었고 2023.07.14 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 말소기준보다 선행하는 대항력 있는 임차권입니다. 배당에서 보증금 295,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양정현 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.01 / 2021.06.18 | 295,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 승계 현재 회차 가정 인수 0원 |
| 정재정 | 2024.07.03 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
정재정은 2024.07.03 전입으로 말소기준 2023.08.01보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.05.19 접수됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 양정현의 선순위 임차권과는 성격이 다르며, 정재정 때문에 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 보이지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 80.9%, 다만 가치 전제가 다르다
태경빌 전용 29.28㎡ 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 4월 439,000,000원 1건이며, 그 이전 2022년 5월 거래는 340,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 29.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.28㎡ | 5 | 439,000,000원 |
| 2022.05 | 29.28㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.28㎡ | 2건 | 389,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.28㎡ | 1건 | 439,000,000원 |
현재 최저가 355,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 439,000,000원의 80.9%입니다. 전체 평균 389,500,000원과 비교하면 91.1%입니다. 최근 자료만 놓고 보면 가격 간격은 분명 존재합니다.
④ 유찰 시 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 3억원 부근
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 355,000,000원 | 0원 | 355,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 284,000,000원 | 15,776,000원 | 299,776,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 227,200,000원 | 71,780,800원 | 298,980,800원 |
양정현의 보증금 295,000,000원이 낙찰가보다 커지는 유찰 구간에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 284,000,000원이나 227,200,000원이라는 표면 최저가만 보고 할인 폭을 계산하면 안 됩니다. 시나리오상 실질취득은 각각 299,776,000원과 298,980,800원으로, 보증금 295,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다. 집행비용이 배당에서 먼저 빠지기 때문에 단순히 낙찰가와 보증금 차이만큼만 승계되는 것도 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,770,000원 |
| 1. 임차인 양정현 보증금 | 295,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,138,000,000원 | 54,230,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 양정현 보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 채권에는 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서원역 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신림선 서원역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2020.05.08입니다. 급배수·위생·난방·승강기·주차장이 구비된 것으로 추정됐습니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황을 직접 확인하지 못해 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성됐습니다.
- 토지·규제. 정비구역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 4,083,000원/㎡입니다.
- 재개발. 2026.02.26 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시, 2026.06.04 사업시행자 지정 고시가 있었고 사업시행자는 대신자산신탁 주식회사입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 양정현 배당 결과 확인. 현재 회차 가정에서는 전액 배당이지만 실제 배당에서 부족액이 생기면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 유찰가는 실질취득으로 계산. 1회 유찰 284,000,000원만 보고 35.3% 할인이라고 보지 말고, 인수 15,776,000원을 더한 299,776,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 정재정 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 점유와 명도 상황을 원문 서류 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 현금청산 지위 확인. 이 물건 하나를 낙찰받는 것이 독립적인 아파트 입주권 취득을 뜻하지 않습니다. 감정평가도 현금청산 대상으로 전제했습니다.
- 다물권자 처리 확인. 소유자 이도연의 7개 구분건물 전체에 대해 1인의 토지등소유자 지위와 1구획 분양신청 자격만 인정된다는 조사 내용을 사업시행자 기준으로 재확인해야 합니다.
- 가격 비교의 전제 확인. 최신 거래 439,000,000원과 대상 물건은 면적은 같지만 층이 다르고, 이 경매물건은 현금청산 전제로 평가됐다는 차이가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 유찰 뒤에는 보증금이 가격을 받친다”
이 사건은 한 문장으로 단순화하기 어렵습니다. 현재 최저가 355,000,000원에서는 양정현의 보증금 295,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원이고, 최신 동일면적 거래 439,000,000원의 80.9%라는 가격 간격도 있습니다.
하지만 유찰이 시작되면 대항력 임차권 때문에 상황이 바뀝니다. 낙찰가가 284,000,000원, 227,200,000원으로 내려가도 미배당 보증금이 인수액으로 붙어 실질취득은 약 299,776,000원·298,980,800원입니다. 여기에 신림5구역에서 이 부동산이 현금청산 대상임을 전제로 감정됐다는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순 최저가가 아니라 배당 후 실제 인수액과 현금청산 가치를 함께 계산하는 데 있습니다.
