서울중앙지방법원 2025타경103987. 황학동복합시설(듀오302) 2층 211호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황에서는 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중인 것으로 조사됐습니다. 전용면적은 23.06㎡입니다. 등기부상 현재 소유자는 안효황이며, 2021.10.16. 매매를 원인으로 2021.10.18. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 142,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 심지연의 주택임차권입니다. 주민등록·점유개시는 2020.03.10.로 말소기준권리인 2024.03.14. 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 임차보증금도 154,000,000원으로 현재 최저매각가 95,360,000원을 웃돕니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미회수 보증금 인수위험이 커져 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.26.자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103987 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 황학동 819 황학동복합시설(듀오302) 2층 211호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중 · 전용 23.06㎡ |
| 소유자 | 안효황 · 2021.10.16. 매매 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 95,360,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약서가 핵심
말소기준권리는 2024.03.14. 갑구 5번 압류입니다. 같은 날 주택임차권등기가 접수됐지만 임차인의 주민등록·점유개시는 2020.03.10.로 앞섭니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 중구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심지연 | 전유부분 전부 | 154,000,000원 | 대항력 있음 | 확약서상 주장 | 주택도시보증공사 승계 대항력·잔존청구 포기 |
② 시세 비교 — 확약 적용 후 실질취득 기준 64.4%
DUO302 동일 면적대 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 154,541,666원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 148,000,000원 1건이고, 최신 거래도 같은 148,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래군 대비 -4.6%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 22.52㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2024.09 | 22.52㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2024.08 | 22.52㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2024.07 | 22.52㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.06 | 22.52㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2024.06 | 22.52㎡ | 6 | 154,500,000원 |
| 2024.05 | 22.52㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 23.06㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.03 | 22.52㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2024.02 | 22.52㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 22.52㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2023.12 | 22.52㎡ | 16 | 158,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 154,541,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 148,000,000원 |
현재 최저매각가 95,360,000원은 최근 12개월 평균 148,000,000원의 64.4%입니다. 확약서 적용으로 임차보증금의 실질 인수를 0원으로 보면 실질취득 기준도 현재 최저가 95,360,000원과 동일합니다. 전체 평균보다 최근 시세가 낮고 추세도 -4.6%이므로 과거 12건 전체 평균보다는 148,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,116,480원 |
| 임차인 심지연 보증금 | 154,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 93,243,520원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 154,000,000원은 매수인 인수로 분류돼 있지만, 2026.06.26.자 확약서에서 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신당역 북동측 인근으로 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신당역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 19층 건물의 2층 211호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·스프링클러·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설이고 감정평가 현황은 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 13,830,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 제한사항이 확인됩니다.
- 거래성. DUO302는 98세대, 2014.04.18. 준공이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 추세는 -4.6%이고 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 확인하세요.
- 임차권 승계관계 확인. 심지연의 임차권과 주택도시보증공사의 승계관계가 매각물건명세서 및 관련 서류에 일치하는지 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 154,541,666원보다 최근 12개월 평균·최신거래 148,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -4.6%입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔) 등으로 기재돼 있으므로 실제 사용·전입·대출 가능 여부를 별도로 확인하세요.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰 상태이고 단지 경매물건 평균도 3.0회 유찰입니다. 낮아진 최저가와 별개로 환금성은 보수적으로 점검하세요.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제 등 배당 계산에 반영되지 않은 항목과 관리비 등 실제 인수 가능 비용을 원본 자료로 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서가 먼저다”
이 사건은 표면적으로 보면 감정가 149,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 95,360,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 148,000,000원이고, 현재 최저가는 그 시세의 64.4%입니다. 가격만 보면 할인폭이 분명합니다.
그러나 핵심은 가격보다 먼저 대항력 임차권입니다. 심지연의 보증금 154,000,000원은 현재 최저가보다 크고, 주민등록·점유개시는 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙대로라면 단순 저가 낙찰로 끝나는 구조가 아닙니다. 이번 사건에서 가격 메리트가 성립하는 이유는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존청구 포기·임차권 말소 동의 확약서로 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 볼 수 있기 때문입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 확약이 확인되면 실질취득 95,360,000원은 최근 시세 148,000,000원의 64.4%입니다. 다만 최근 거래 추세는 -4.6%이고 이미 3회 유찰됐으며, 단지 경매 통계의 낙찰률도 0.0%입니다. 권리에서는 확약서 원문, 가격에서는 최근 시세와 환금성을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
