서울중앙지방법원 2025타경103987. 서울 중구 황학동 ‘황학동복합시설(듀오302)’ 2층 211호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔), 대상 면적은 23.06㎡입니다. 소유자 안효황은 2021.10.18. 이 호실을 거래가 142,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 154,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
등기 흐름은 겉보기보다 구분해서 봐야 합니다. 2016년 설정된 우리은행 근저당 60,000,000원과 국민은행 근저당 120,000,000원은 각각 2016.11.18.과 2019.10.18. 이미 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당은 현재 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다. 현존 권리의 말소기준은 2024.03.14. 동안양세무서장의 국세 압류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 황학동 819 황학동복합시설(듀오302) 제2층 제211호 도로명: 서울특별시 중구 난계로 169 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 · 23.06㎡ · 지하 5층, 지상 19층 중 2층 |
| 소유자 | 안효황 (2021.10.18. 거래가 142,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (1회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*
임차인 심지연은 2020.02.16. 임대차계약을 체결하고 2020.03.10. 전입·점유를 시작했습니다. 이는 말소기준인 2024.03.14. 국세 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 임차인입니다. 임차보증금은 최초 150,000,000원에서 2022.02.26. 4,000,000원이 증액돼 총 154,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심지연 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 154,000,000원 | 2020.03.10. | 대항력 있음 | 우선변제만 주장 | HUG 승계·포기 확약 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금의 승계인으로서 권리를 행사하는 기관이며 별도의 점유 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 2026.06.26.자 확약서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
DUO302는 98세대, 2014.04.18. 준공 건물입니다. 전체 12건의 거래 평균은 154,541,666원이지만, 과거의 160,000,000원대 거래가 포함된 수치입니다. 가장 최신 거래이자 최근 12개월 내 유일한 거래는 2026.02.의 148,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 22.52㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2024.09 | 22.52㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2024.08 | 22.52㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2024.07 | 22.52㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.06 | 22.52㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2024.06 | 22.52㎡ | 6 | 154,500,000원 |
| 2024.05 | 22.52㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 23.06㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.03 | 22.52㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2024.02 | 22.52㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 22.52㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2023.12 | 22.52㎡ | 16 | 158,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 154,541,666원 |
확약 반영 실질취득 149,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 148,000,000원의 100.7%입니다. 금액으로도 최근 거래보다 1,000,000원 높습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.6% 하락했으므로, 전체 평균 154,541,666원만 보고 현재 최저가가 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당 구조 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·기준액 | 배당 판단 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,886,000원 |
| 1. 국세 압류 · 동안양세무서장 | 금액 미상 | 세액 확인 필요 |
| 2. 임차권 승계 · 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 우선변제권만 주장 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 배당 범위 원본 확인 |
| 4. 압류 · 중구(서울특별시) | 금액 미상 | 세액 확인 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 배당가능재원은 146,114,000원입니다. 국세·지방세 압류액이 확인되지 않아 채권자별 확정 배당액은 단정할 수 없습니다. 2016년 우리은행·국민은행 근저당은 각각 말소등기가 완료됐으므로 현존 배당권리나 매수인 인수권리로 보지 않습니다. 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계 권리는 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신당역 북동측 인근에 위치하며 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다. 감정평가상 제반 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신당역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 19층 건물로, 위생·급배수, 소화전, 승강기, 스프링클러 및 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 2~3m, 동측으로 폭 약 25~30m 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함·저촉됩니다. 공시지가는 13,830,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 대상자 외국인 등, 용도 단독·다가구·아파트·연립·다세대, 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.인 토지거래계약 허가구역 표기가 있습니다.
- 환금성. 98세대 규모의 업무시설(오피스텔) 이용 호실로, 최신 거래는 148,000,000원이며 과거 12건 거래 범위는 148,000,000원~164,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.26.자 확약서의 사건번호, 호실, 승계 범위, 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 모두 확인하세요.
- 실질취득 기준. 확약이 유효하면 실질취득은 149,000,000원입니다. 확약 적용이 부정되면 룰상 인수액 154,000,000원이 별도로 문제될 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 154,541,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 148,000,000원을 응찰가 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.6% 낮습니다. 현재 실질취득은 최근 시세의 100.7%이므로 가격 여유가 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세와 중구 압류의 세액이 제시되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역에서 법정기일·교부청구액을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용, 임대 가능 범위를 대조하세요.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비와 현 점유 상태, 임차권등기 말소 및 인도 절차를 관리사무소·현황조사 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격은 싸지 않다”
이 사건의 핵심은 대항력 임차인 자체가 아니라 주택도시보증공사의 포기 확약입니다. 확약이 유효하게 적용되면 보증금 154,000,000원의 매수인 인수는 실질 0원이 되고, 실질취득은 최저가와 같은 149,000,000원으로 정리됩니다. 과거 두 건의 근저당도 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 148,000,000원인데 실질취득은 149,000,000원이고, 최근 가격 추세도 4.6% 하락했습니다. 전체 12건 평균만 보면 낮아 보이지만 최근 시장 기준으로는 시세보다 0.7% 높은 가격입니다. 게다가 근린시설로 분류된 업무시설(오피스텔) 이용 호실이라는 환금성 조건도 있습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 추가 할인 없이는 보수적으로 판단. 이 물건의 결론입니다.
* 2026.06.26.자 확약서가 해당 임차권 전체에 유효하게 적용된다는 전제의 실질 인수액입니다. 확약 미반영 기계적 룰상 인수액은 154,000,000원입니다.