서울중앙지방법원 2025타경104153. 강남구 논현동 우림빌 5층 502호, 전용 16.7㎡의 다세대형 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 장민자이며 2024년 5월 거래가 150,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2024년 12월 19일 롯데캐피탈주식회사의 가압류 21,357,004원이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 등기 권리만 보면 오래된 근저당과 앞선 가압류는 이미 말소됐습니다. 그러나 이 사건의 중심은 등기부 채권이 아니라 임차인입니다. 오주환의 전입일은 2024년 4월 26일로 말소기준일보다 빠르지만, 보증금·확정일자·점유 부분·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계에서 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 182-6 우림빌 주건축물제1동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 강남대로120길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 16.7㎡ · 5층 |
| 건물 규모 | 16세대 · 사용승인 2014.09.05 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 장민자 (2024.05.23. 매매, 거래가 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 151,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데캐피탈 주식회사 / 22,116,062원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2014년 수산업협동조합중앙회 근저당은 2014년 12월 5일 말소됐고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당도 2020년 10월 6일 말소됐습니다. 2024년 10월과 11월의 롯데카드 가압류 역시 각각 말소됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 2024년 12월 19일 롯데캐피탈 가압류이며, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오주환 | 2024.04.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아니며, 기준시점의 실제 점유와 정확한 주민등록 주소가 함께 유지돼야 합니다. 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매수인의 인수액은 미상입니다.
③ 시세 비교 — 입찰가만으로도 최근 거래 이상
우림빌 동일 면적 16.7㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 소유자의 2024년 5월 취득가인 150,000,000원이고, 2022년 6월 거래는 160,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 최신 거래 1건 기준 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 16.7㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 16.7㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.7㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | 16.7㎡ | 2건 | 155,000,000원 |
현재 최저가 151,200,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 150,000,000원의 100.8%입니다. 임차인 인수액을 단 한 푼도 반영하지 않은 가격부터 이미 최근 거래 이상입니다. 전체 평균 155,000,000원과 비교하면 97.5%지만, 이 평균에는 2022년의 160,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격은 과거보다 6.2% 하락했으므로 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,916,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,581,600,000원 | 148,283,200원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 121,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 | 43,237,744원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 롯데카드 | 42,000,988원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 롯데캐피탈 | 21,357,004원 | 0원 |
| 7. 경매신청채권 · 롯데캐피탈 | 22,116,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용 2,916,800원과 채권자 배당 148,283,200원으로 매각대금 전액이 소진되는 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가뿐
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 151,200,000원 | 151,200,000원＋인수액 미상 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 120,960,000원 | 120,960,000원＋인수액 미상 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 96,768,000원 | 96,768,000원＋인수액 미상 |
유찰되면 입찰가는 120,960,000원, 96,768,000원으로 내려갑니다. 그러나 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는다면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 어느 회차도 “안전한 매수가”로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대형 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 16.7㎡입니다.
- 입지. 서울논현초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선·신분당선 신논현역이 있습니다.
- 건물. 2014.09.05 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 도로와 동측 약 3m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 10,850,000원이며, 토지는 평지의 정방형입니다.
- 환금성. 16세대 소규모 도시형생활주택이고 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 최근 가격은 과거 거래보다 6.2% 낮아졌습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 오주환의 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 대항력 요건 확인. 2024.04.26 전입 주소가 해당 502호와 정확히 일치하는지, 기준시점까지 점유가 유지됐는지 확인하세요.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제권과 미배당 보증금을 계산하려면 확정일자 및 배당요구 여부가 필요합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가는 최근 거래의 100.8%입니다. 인수액을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 말소 근저당 재검증. 등기상 말소된 수산업협동조합중앙회·우리은행 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 원본 기록으로 확인하세요.
- 토지거래허가 검토. 해당 물건의 용도와 매수인 조건에 토지거래계약허가구역 규제가 적용되는지 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 도시가스·전기·수도 정산 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 실질취득가가 아니다”
이 물건의 현재 최저가는 151,200,000원으로 감정가보다 20% 낮지만, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 150,000,000원보다 이미 높습니다. 최근 가격도 과거보다 6.2% 하락했습니다. 여기에 말소기준보다 앞서 전입한 임차인 오주환의 보증금이 확인되지 않아, 매수인이 부담할 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 임차인의 대항력이 인정되면 이야기가 달라집니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 총비용이 줄지 않을 수 있습니다. 현재 회차는 입찰가만으로도 최근 시세 이상이고, 실질취득 총액의 상한은 열려 있습니다. 가격 메리트 없음, 임차인 확인 전 입찰 보류. 이 사건의 결론입니다.