대전지방법원 2025타경502360. 대상은 대전 서구 괴정동 89-24 토지와 건물로, 감정평가상 1층은 근린상가 2개호, 2층은 다중주택 4개호, 3층은 다중주택 4개호, 4층은 다중주택 3개호로 이용 중입니다. 토지면적은 380㎡이고, 건물은 2008.04.22 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 소유자는 김경숙·김춘호 각 2분의 1 공유입니다.
감정가 1,703,011,820원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 584,132,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 최저가와 실제 부담액을 분리해서 봐야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션만으로도 이미연 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 확인 가능한 실질취득액은 634,132,000원이고, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유관계는 이 금액에 포함되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 89-24 · 대전광역시 서구 도솔로302번길 5 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린상가 2개호 · 2층 다중주택 4개호 · 3층 다중주택 4개호 · 4층 다중주택 3개호 |
| 소유자 | 김경숙 2분의 1 · 김춘호 2분의 1 |
| 토지 | 380㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,295,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,703,011,820원 / 584,132,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전중앙신용협동조합 / 353,199,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차관계가 핵심
제공 권리판정상 말소기준은 2024.07.24 을구 26번 지순금 근저당권 78,000,000원입니다. 따라서 그보다 앞선 시점에 대항요건을 갖춘 임차관계는 매각으로 자동 정리된다고 볼 수 없습니다. 홍여진은 2015.04.09 전입·확정일자를 갖추고 2023.05.01 주택임차권등기를 마쳤으며, 이미연도 2022.05.16 전입으로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 인수 5,000만원, 그 밖의 미상 위험
| 성명 / 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미연 · 401호 | 2022.05.16 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 50,000,000원 인수 |
| 김제훈 · 101호 | 2024.09.05 | 13,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 고문국 · 201호 | 2014.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이명권 · 203호 | 2018.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동열 · 204호 | 2022.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민세 · 301호 | 2022.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 육민호 · 304호 | 2020.06.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박용식 · 402호 | 2018.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 2021.11.30 | 미상 |
| 김동헌 · 403호 | 2017.06.16 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 2021.11.30 | 미상 |
| 최영성 · 102호 | 2018.05.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍여진 · 302호 | 2015.04.09 | 35,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 기사항전 | 2020.06.30 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 신고 | 미상 |
가장 명확한 인수 항목은 이미연 401호 보증금 50,000,000원입니다. 제공 배당표에서 배당액은 0원이고 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 홍여진은 보증금 35,000,000원에 전입·확정일자가 모두 2015.04.09이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 가정에서는 35,000,000원 전액이 배당되지만, 매각물건명세서 기재대로 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
③ 예상배당표 (매각가 584,132,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,241,320원 |
| 1. 임차인 홍여진 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 인수 · 임차인 이미연 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 지순금 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 462,890,680원 |
제공 배당 시뮬레이션 기준입니다. 이미연 보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 처리돼 있습니다. 홍여진 보증금은 현재 가정에서 전액 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기기록상 2019.11.12 근저당권과 2025.08.28 근저당권 이전관계는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 한민시장 내에 위치합니다. 주변은 각종 근린상점, 단독주택, 상가주택, 아파트 등이 혼재한 시장지대입니다.
- 이용상태. 1층 근린상가 2개호, 2층 다중주택 4개호, 3층 다중주택 4개호, 4층 다중주택 3개호로 이용 중입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 2008.04.22 사용승인됐습니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 380㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 제2종일반주거지역입니다. 소로3류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 현황 차이. 일반건축물대장상 2층과 3층은 다가구주택 2가구이나 실제는 각각 4가구인 것으로 조사됐습니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 각 호실 임대차계약 원본 확인. 특히 고문국·이명권·이동열·김민세·육민호·박용식·김동헌·최영성의 보증금과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 이미연 401호. 보증금 50,000,000원은 현재 시뮬레이션에서 전액 매수인 인수입니다. 최저가에 반드시 더해 계산해야 합니다.
- 홍여진 302호. 보증금 35,000,000원은 현재 가정상 전액 배당되지만, 배당에서 부족하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 2019년 근저당 확인. 을구 22번 대전중앙신용협동조합 근저당권 420,000,000원과 2025.08.28 제이비우리캐피탈주식회사 이전등기의 현재 효력을 최신 등기부로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 신청채권 353,199,912원이 시나리오상 배당 0원으로 표시되고 있으므로 실제 배당순위·채권신고·배당요구 종기 관련 서류를 직접 맞춰봐야 합니다.
- 건축물 현황 확인. 2층·3층 공부상 가구수와 실제 조사 가구수가 다르므로 호실별 구조와 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 건물 포함 여부와 현황을 매각물건명세서·감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 질문
이 물건은 감정가 1,703,011,820원에서 584,132,000원까지 내려왔습니다. 그러나 다회유찰 자체는 안전마진의 증거가 아닙니다. 현재 확인된 것만으로도 이미연 보증금 50,000,000원이 매수인에게 넘어오고, 홍여진 주택임차권은 배당 부족 시 잔액 인수 조건입니다. 여기에 말소기준 전 전입으로 표시된 여러 호실의 보증금이 확정되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 적정 입찰가는 단순히 최저가에 할인율을 적용해 정할 수 없습니다. 각 호실별 인수 가능 보증금을 먼저 확정하고, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 현재 단계에서 “시세보다 싸다”는 결론을 내리는 것은 금물입니다. 가격은 낮아졌지만 권리 불확실성은 높다. 이 사건의 결론입니다.
