최저가 49%라도 싸다고 볼 수 없다 — 대항력 가능·미상 점유 5건이 남은 괴정동 상가·다중주택

대전지방법원 2025타경502360. 한민시장 안에 위치한 대지 380㎡와 철근콘크리트구조 4층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 1층은 근린상가 2개 호실, 2층과 3층은 각각 다중주택 4개 호실, 4층은 다중주택 3개 호실로 이용되고 있습니다. 단일 아파트 한 호실이 아니라 상가 2개 호실과 주거 11개 호실을 함께 인수·관리·명도해야 하는 복합 물건입니다.

등기상 말소기준은 2019.11.12. 대전중앙신용협동조합 근저당권 420,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당권과 여러 전세권·임차권·가압류·압류에는 이후 말소등기가 확인됩니다. 따라서 과거 선순위 등기가 그대로 매수인에게 넘어가는 구조로 볼 수는 없습니다. 다만 등기 말소와 별개로, 말소기준일 전에 전입한 점유자의 임대차보증금과 현재 점유관계는 반드시 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 구권리는 말소, 임차관계는 별도

② 임차인·점유 현황 — 13건을 호실별로 확인해야 한다

성명이 확인되는 임차·점유 관계는 12명이며, 별도로 성명과 전입일이 확인되지 않은 점포 관련 기록 1건이 있습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 건은 없으며, 각 기록을 별개의 점유관계로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 834,475,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권총액은 1,476,647,920원, 채권자 배당액은 723,730,250원, 미배당액은 752,917,670원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 임차인 장선국·홍여진에게 배당되는 100,000,000원은 채권자 배당액과 별도로 매각대금에서 지급됩니다. 등기상 말소 이력이 있는 권리가 배당표에 포함돼 있으므로 실제 배당자격과 채권승계 여부는 사건기록을 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 이용상태 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 재래시장인 한민시장 안에 위치합니다. 주변은 근린상점, 단독주택, 상가주택, 아파트가 혼재된 시장지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용구조. 1층 근린상가 2개 호실과 2~4층 다중주택 11개 호실을 일괄 관리해야 합니다. 임차인 수, 명도 범위, 공실과 임대수익을 호실별로 산정해야 하는 구조입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 2008.04.22. 사용승인을 받았습니다. 외벽은 화강석 붙임과 드라이비트, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
• 토지. 대지 380㎡, 평지의 가로장방형이며 세로한면에 접합니다. 공시지가는 1,295,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 임대관계는 각 호실별 현장 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입 5건 확인. 고문국·이명권·박용식·김동헌·최영성의 임대차계약서, 실제 점유 여부, 보증금, 전입 유지 여부를 호실별로 확인해야 합니다.
• 홍여진 배당잔액 확인. 보증금 35,000,000원이 배당에서 전액 변제되는지 확인하고, 미배당잔액이 있으면 그 금액을 실질취득비용에 더해야 합니다.
• 조세 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있는지, 선차감 시 홍여진을 포함한 후순위 배당이 어떻게 달라지는지 확인해야 합니다.
• 배당표와 말소이력 대조. 배당 시뮬레이션에 반영된 과거 권리 중에는 후속 말소등기가 확인되는 항목이 있으므로 실제 채권신고·승계·배당요구 상태를 사건기록과 대조해야 합니다.
• 13개 점유관계 명도비용 산정. 상가 2개 호실과 주거 11개 호실의 실제 점유자, 공실, 이사 협의 가능성, 인도명령 대상 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 수익성 재계산. 확인된 월차임은 김제훈의 월 1,000,000원뿐입니다. 나머지 호실의 실제 보증금·차임·공실률·수선비를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 매각결과와 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·배당요구 내역과 2026.06.10. 매각기일의 진행 결과를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 것은 인수액이다

이 물건은 감정가 1,703,011,820원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 834,475,000원까지 내려왔습니다. 그러나 49%라는 숫자는 감정가 대비 비율일 뿐, 실질취득비용이나 시세 대비 할인율이 아닙니다. 등기상 과거 선순위 권리는 대부분 말소됐지만, 말소기준일 전에 전입한 보증금 미상 점유 5건과 홍여진의 35,000,000원 미배당잔액 인수 조건이 남아 있습니다.

현재 배당모형의 매수인 인수액 0원은 홍여진에게 보증금이 전액 배당되고 확인되지 않은 임차보증금이 추가되지 않는다는 전제에서만 성립합니다. 국세·지방세의 우선배당이나 미상 임차보증금이 확인되면 실질취득비용은 최저가를 넘어갑니다. 등기권리는 정리형이지만, 임차·점유와 가격은 고위험형. 선순위 전입 5건의 보증금을 확정하기 전에는 응찰가를 정할 수 없는 물건입니다.