서울중앙지방법원 2025타경104178. 서초동 1618-16 소재 지2층비201호입니다. 사건상 용도는 다세대이지만 감정평가 현황에서는 근린생활시설(상호: 토라이리퍼블릭)로 이용 중이라고 조사됐습니다. 현재 소유자 김지영은 2023.05.10. 매매를 원인으로 거래가액 2,000,000,000원에 취득했고, 2023.05.18. 서울축산업협동조합 근저당권 1,644,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
문제는 이 근저당보다 앞선 2021.10.05. 임차인 김지훈의 전입입니다. 조사자료상 김지훈은 대항력 있음으로 정리돼 있고, 우선변제권은 없어 현재 최저가 기준 배당에서는 보증금 100,000,000원을 한 푼도 받지 못합니다. 따라서 해당 보증금은 매수인 인수로 남습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104178 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1618-16 지2층비201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 서초중앙로8길 89-13 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가 현황상 근린생활시설(토라이리퍼블릭) 이용 |
| 소유자 | 김지영 · 2023.05.10. 매매 · 거래가액 2,000,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,960,000,000원 / 1,254,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,461,614,445원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 남는다
2023.05.18. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 윤양미 근저당, 하나은행·하나저축은행 가압류, 서초구 및 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 김지훈의 전입일 2021.10.05.은 말소기준보다 앞서며, 조사자료도 대항력 있음으로 판정하고 있습니다. 따라서 후순위 권리가 소멸한다고 해서 임차보증금 부담까지 없어지는 물건은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지훈 | 지하2층 | 2021.10.05 | 100,000,000원 | 7,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 100,000,000원 인수 |
② 시세 비교 — 2회 유찰됐지만 가격 가점은 어렵다
시세 지표상 최근12개월 평균은 891,292,500원, 최신 거래는 2024.11. 900,560,000원입니다. 현재 최저가는 1,254,400,000원으로 최근12개월 평균 대비 140.7%입니다. 여기에 대항력 임차보증금 100,000,000원이 별도로 인수되므로, 최저가만 놓고 ‘감정가에서 많이 할인됐다’고 판단하면 실질 비용을 과소평가하게 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 76.22㎡ | 1 | 900,560,000원 |
| 2024.11 | 75.52㎡ | 1 | 846,050,000원 |
| 2024.11 | 76.22㎡ | 2 | 1,071,730,000원 |
| 2024.11 | 51.86㎡ | 2 | 746,830,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 891,292,500원 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 1,254,400,000원 | 1,239,456,000원 | 562,072,740원 | 100,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 1,003,520,000원 | 991,084,800원 | 810,443,940원 | 100,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 802,816,000원 | 792,387,840원 | 1,009,140,900원 | 100,000,000원 |
유찰이 더 진행돼도 임차보증금 100,000,000원의 인수 구조는 그대로입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 매각가만 보지 말고 각 회차 매각가에 인수 보증금이 추가된 실질취득 구조로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,254,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,944,000원 |
| 인수 · 임차인 김지훈 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 1,644,000,000원 | 1,239,456,000원 |
| 3. 근저당 · 윤양미 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 41,160,668원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나저축은행 | 41,368,072원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 14,944,000원을 제외한 1,239,456,000원이 서울축산업협동조합에 배당되고, 후순위 권리는 배당받지 못합니다. 임차인 김지훈의 보증금 100,000,000원도 배당 0원으로 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 현황 이용. 사건상 용도는 다세대지만 외관조사 및 건축물대장 조사에서 근린생활시설(토라이리퍼블릭)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
- 층·형태. 철근콘크리트구조 금속지붕 건물 내 지2층 비201호이며, 냉난방·소화·승강기·위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 4m 내외 도로에 접하고, 토지는 2필지 일단의 평탄한 가로장방형 주상용 건부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종전용주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 공시지가는 5,901,000원/㎡입니다.
- 환금성. 시세자료상 총 6세대, 사용승인일 2021.02.09인 소규모 건물이며, 경매물건 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 지2층과 근린생활시설 이용 현황은 매수층을 제한할 수 있는 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 김지훈은 2021.10.05. 전입으로 말소기준 2023.05.18.보다 빠릅니다. 보증금 100,000,000원의 인수 조건을 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 유치권 원인채권 확인. 2026.01.05. 신고된 필요비·유익비 103,550,000원의 발생 근거, 공사·지출 내역, 점유 계속 여부와 유치권 성립요건을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서초구 및 국세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 예상배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 비교 주의. 시세 매칭 기준 면적 279.24㎡와 거래 표본 51.86㎡·75.52㎡·76.22㎡가 일치하지 않으므로 단순 평균만으로 적정가를 확정하지 않아야 합니다.
- 용도·현황 확인. 사건상 다세대이나 현황은 근린생활시설로 이용 중입니다. 실제 내부 상태와 이용관계, 인허가·영업·점유 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임차관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 인수와 현황을 먼저 본다”
감정가 1,960,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 1,254,400,000원까지 내려왔지만, 이 사건을 단순한 ‘64% 할인 물건’으로 보면 핵심을 놓칩니다. 김지훈의 전입이 말소기준보다 앞서 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수되고, 별도로 103,550,000원의 유치권 신고가 존재합니다. 유치권은 성립 여부가 불분명하므로 확정 인수액으로 볼 수 없지만, 명도와 점유관계 확인이 필수입니다.
가격 측면에서도 현재 최저가는 최근12개월 시세지표 평균의 140.7%이며 최신 거래 900,560,000원보다 높습니다. 거래 표본의 면적이 본건과 일치하지 않아 직접적인 적정가 비교에는 한계가 있지만, 그 한계를 감안하더라도 현재 단계에서 ‘유찰됐으니 싸다’는 판단은 근거가 부족합니다. 지2층, 근린생활시설 이용 현황, 2회 유찰, 임차보증금 인수와 유치권 분쟁 가능성이 동시에 존재하는 만큼 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율보다 인수액·점유관계·실사용가치와 독립적인 시세 검증에 두는 것이 맞습니다.
