서울중앙지방법원 2025타경104178. 등기상 용도는 다세대이고, 감정 당시에는 지하 2층 비201호가 근린생활시설 ‘토라이리퍼블릭’으로 이용되고 있었습니다. 소유자 김지영은 2023년 5월 10일 매매를 원인으로 거래가액 2,000,000,000원에 취득했고, 같은 달 18일 소유권이전과 서울축산업협동조합 근저당권 설정이 접수됐습니다.
이 물건의 핵심은 감정가 대비 80%로 내려온 최저가가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠른 임차인이 있고 우선변제권이 없어, 배당에서 회수하지 못하는 보증금 100,000,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 회차의 가격 판단 기준은 1,568,000,000원이 아니라 1,668,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104178 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1618-16 지2층 비201호 · 서울특별시 서초구 서초중앙로8길 89-13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 근린생활시설(상호: 토라이리퍼블릭) 이용 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 금속지붕 2층 건물 내 제지2층 제비201호 |
| 분석 대상 면적 | 279.24㎡ |
| 소유자 | 김지영 · 2023.05.10. 매매 · 거래가액 2,000,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,960,000,000원 / 1,568,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울축산업협동조합 / 1,461,614,445원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 임차인 — 보증금 1억 전액 인수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지훈 | 지하2층 | 2021.10.05 | 100,000,000원 | 7,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 보증기관 승계 아님 | 100,000,000원 |
② 권리 흐름 — 선순위 말소·일부포기 범위 확인이 먼저
말소기준으로 제시된 권리는 2023.05.18. 서울축산업협동조합 근저당권 1,644,000,000원입니다. 이후 윤양미 근저당권, 하나은행·하나저축은행 가압류, 서초구와 국세 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 그보다 앞선 2021년부터 무지개새마을금고·홍윤재·최옥련·브이핀테크·유앤아이 명의의 근저당권이 설정됐고, 이후 말소 또는 일부포기 등기가 반복됐습니다. 홍윤재와 최옥련의 근저당권은 말소 기재가 있으나, 무지개새마을금고·브이핀테크·유앤아이 관련 등기는 일부포기로 표시되어 이 사건 목적물에 대한 효력 범위와 잔존 여부를 원본 등기 및 공동담보목록에서 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 175.9%지만 면적 불일치 표본
같은 주소의 최근 거래는 2024년 11월 4건이며 평균은 891,292,500원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 175.9%이고, 최신 거래 900,560,000원보다도 높습니다. 임차보증금까지 더한 실질취득 1,668,000,000원은 최저가보다 다시 100,000,000원 높아집니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 76.22㎡ | 1 | 900,560,000원 |
| 2024.11 | 75.52㎡ | 1 | 846,050,000원 |
| 2024.11 | 76.22㎡ | 2 | 1,071,730,000원 |
| 2024.11 | 51.86㎡ | 2 | 746,830,000원 |
| 평균 | 51.86~76.22㎡ | 4건 | 891,292,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,568,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,080,000원 |
| 인수. 임차인 김지훈 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 무지개새마을금고 | 1,620,000,000원 | 1,549,920,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 홍윤재 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 최옥련 | 165,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사브이핀테크 | 450,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 주식회사유앤아이 | 650,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 11번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 1,644,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 12번 근저당권 · 윤양미 | 75,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 41,160,668원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 하나저축은행 | 41,368,072원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,826,528,740원 중 예상배당은 1,549,920,000원이고 미배당은 3,276,608,740원입니다. 신청채권자 서울축산업협동조합의 청구액 1,461,614,445원은 현재 시나리오에서 배당 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감액과 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매 회차 보증금 1억이 추가된다
| 시나리오 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,568,000,000원 | 100,000,000원 | 1,668,000,000원 | 3,276,608,740원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,254,400,000원 | 100,000,000원 | 1,354,400,000원 | 3,587,072,740원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 1,003,520,000원 | 100,000,000원 | 1,103,520,000원 | 3,835,443,940원 |
이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 아니므로 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차에서도 임차보증금 100,000,000원은 별도로 더해야 하며, 유치권 신고액 103,550,000원은 성립 여부가 불분명해 위 실질취득액에는 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근으로, 주위에는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 남부터미널역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 건축물대장 및 외관조사 당시 근린생활시설 ‘토라이리퍼블릭’으로 이용 중이었습니다.
- 설비. 냉난방·소화·승강기·위생·급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 가로장방형 토지이며 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종전용주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,901,000원/㎡이며 토지면적은 231.3㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 1,568,000,000원에 임차보증금 100,000,000원을 더한 1,668,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 유치권 조사. 2026.01.05. 신고된 필요비·유익비 103,550,000원의 공사계약, 세금계산서, 지급증빙, 점유 연속성과 채권 변제기 등을 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 확인. 무지개새마을금고·브이핀테크·유앤아이 근저당권의 일부포기 범위와 공동담보목록을 원본으로 확인하세요.
- 말소기준 교차검증. 2023.05.18. 서울축산업협동조합 근저당권이 실제 말소기준인지, 이전 등기의 효력이 모두 정리됐는지 확인하세요.
- 임차관계 확인. 김지훈의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유 부분, 확정일자 유무 및 배당요구 여부를 재확인하세요.
- 세금 압류. 서초구와 국세 압류 3건의 당해세 여부 및 금액을 확인하세요.
- 이용 적법성. 다세대 등기와 근린생활시설 이용 상태 사이의 건축물대장상 용도, 영업신고 및 용도변경 여부를 확인하세요.
- 거래사례 한계. 최근 거래는 51.86~76.22㎡이고 본건 분석 면적은 279.24㎡이므로 단순 평당 환산이나 평균가 적용을 피하세요.
- 현장 점유. 임차인과 유치권 신고자가 동일하므로 현장 영업 여부, 출입 통제, 시설물 소유관계와 명도 협상 가능성을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 권리 확인이 먼저다
현재 회차에서 확인되는 고정 부담만 반영해도 실질취득은 1,668,000,000원입니다. 최근 거래 평균 891,292,500원과 비교하면 최저가 자체가 175.9%이지만, 거래 면적이 본건과 일치하지 않으므로 이를 곧바로 적정시세 판단에 사용할 수는 없습니다. 그렇다고 최저가가 싸다는 결론도 성립하지 않습니다.
대항력 임차인의 보증금 전액 인수, 103,550,000원 유치권 신고, 선순위 근저당의 말소·일부포기 범위, 국세·지방세 압류가 동시에 얽혀 있습니다. 특히 예상배당은 무지개새마을금고에 매각대금 대부분을 배당하면서 신청채권자 서울축산업협동조합의 배당을 0원으로 계산하고 있어, 선행 등기의 현재 효력을 확인하지 않고 입찰할 수 없습니다. 최저가보다 원본 권리관계와 점유 실태를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.